通過跟粉絲交流，我發現大部分購房者對濱湖情有獨鍾，這源於他們對濱湖發展前景的長期看好。早在2016年合肥限購時，濱湖回調了一段時間，經過一年盤整，目前房價已基本壘實，難有下跌空間。
本篇我採集了合肥鏈家2017年全年二手房的成交數據，共計3069個樣本，其中濱湖成交508套，佔總成交的16.6%，大概1/6。在所有區域裡面，濱湖成交量算是比較大的。
根據濱湖先後建成順序、各板塊的特點以及重點學區範圍，我將濱湖劃分為5個板塊，分別為：
1、啟動區板塊。主要為濱湖世紀城和藍鼎觀湖苑。
2、46中學區板塊。主要是46中本部學區範圍內的所有小區。
3、泛省府板塊。主要是方興大道以北、廬州大道以東的所有小區。
4、金融後臺西板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以西的所有小區。
5、核心區板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以東的所有小區。
上次關於濱湖的分析，我記錄了去年前三季度的數據，具體可參考我公號“小易論樓市”文章《 2017年前三季度合肥濱湖房價分析及購房建議》），而本篇主要關注2017年全年的成交數據。去年前三季度共成交
409套，全年成交508套，第四季度濱湖大概增加24%。濱湖全年平均成交價格為17671元/平米，比前三季度（17587元/平米）上漲了84元/平米，漲幅0.48%。如果按照佔比計算，濱湖第四季度漲幅應該在2.34%左右。但成交週期有所延長，議價空間有所減少。
啟動區板塊
啟動區板塊共成交111套，比前三季度的95套增加16套，增幅16.8%，這個數據是低於平均值的。成交均價從16416元/平米微降至16391元/平米，但成交週期和議價空間均有所回落，分別降低
2.7天和0.38個百分點。在新增的16套成交中，藍鼎觀湖苑的增量最多，達到6套，而地鐵1號線沿線小區的增量共計12套，佔75%。說明地鐵房在啟動區板塊更受歡迎。
與濱湖大盤緩漲不同，啟動區板塊存在局部微跌，成交量也比平均值低一些。啟動區板塊的房齡距離現在已有近10年，投資價值已快趕不上大盤，成交均價是濱湖板塊中最低的，正逐步淪落為劣質板塊。
46中學區板塊
46中學區板塊共成交117套，比前三季度的85套增加32套，增幅37.6%，大大高於平均水平。成交均價從19263元/平米微漲至19313元/平米，漲幅0.26%。成交週期延長
1.3天，議價空間回落0.27個百分點。藍鼎濱湖假日小區在整個濱湖的成交量是最高的，4個園總成交量為82套，佔板塊成交的70%。如果算上不在學區範圍的觀湖苑，總成交為104套，藍鼎系列佔整個濱湖總成交量的20%左右。如此高的換手率，還是比較可觀的。
濱湖假日除了西有46中，東有地鐵一號線，南有塘西河公園，本身還處於成熟商圈，地理位置得天獨厚。不過從二手房成交價格來看，還是46中+師範附小的學區房更勝一籌。
儘管46中目前是濱湖最好的學區，但值得注意的是，還只是二流水平，具體可參考我的這篇文章《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》（公號“小易論樓市”）。
泛省府板塊
泛省府板塊二手房共成交57套，比前三季度的45套增加12套，增幅26.7%，跟平均水平差不多。成交均價從17873元/平米漲至18077元/平米，漲幅1.14%，成交週期延長4.3天，議價空間回落0.2個百分點。
該板塊成交的小區很少，主要是佳源巴黎都市、萬科藍山和高速時代城三個小區，萬科藍山和佳源巴黎都市波旁宮都增加了4套成交，成交價格均有小幅上升。
泛省府板塊目前有很多在售新盤。佳源巴黎都市1期二手房均價為17553元/平米，基本都有增值稅，帶稅實際成交均價大概在1.85w。我們看到3期在售備案均價為
17978元/平米，性價比不錯。萬科時代之光高層備案價格18999元/平米，基本符合預期。碧桂園中堂和招商雍華府備案價格至少超出市場價格2000元/平米，性價比很差。紫雲賦江山印16100元/平米的價格，性價比也是非常不錯的。
金融後臺西板塊
金融後臺西板塊二手房共成交135套，比前三季度的102套增加33套，增幅32.4%，高於平均水平，也屬於熱門區域。成交均價從17747元/平米微跌至17717元/平米，成交週期延長
4天，議價空間回落0.18個百分點。該區域的成交主力依舊是濱湖萬科城和保利拉菲公館，分別成交40套和36套，超過板塊總成交的一半，足見品牌小區的換手率。除了旭輝御府和中鐵濱湖名邸漲幅明顯，其餘小區成交價格均有不同程度的下滑。
該板塊目前有5個新盤在售。我們看到華冶萬象公館成交均價在14152元/平米，帶稅基本在1.5w左右，而對面的萬科城已經賣到18495元/平米，這樣一看，雲谷13500元/平米的備案價格，性價比確實比較高。但據我小密圈成員透漏，雲谷根據首付比例高低依次選房，全款優先，輪到6成首付的可能就只剩下頂底樓了。
文一豪門金地17400元/平米，也沒啥性價比。西南三盤都會1907，時光印象和公元天下，性價比也不高，但隨著濱湖低價盤的慢慢消失，這裡將成為價格窪地，屆時可能受到剛需“處房”一族的青睞。
核心區板塊
核心區板塊二手房共成交84套，比前三季度的78套僅增加6套，增幅7.7%，基本沒有什麼變化。成交均價從17056元/平米微漲至17074元/平米，成交週期和議價空間也幾無變化。值得注意的是，核心區板塊絕大部分房源都未滿2年，加上稅的話，均價在1.8w左右。
目前信達公園裡備案均價為17999元/平米，參考旁邊中海濱湖公館18194元/平米的成交均價，這個價格還是很吸引人的。公園裡105平米的戶型，部分房源價格在1.75w左右，我認為性價比相對較高，值得考慮。
核心區的其它新房我沒有太多好說的，可以參考我的這篇文章《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》（公號“
小易論樓市”），具體性價比如何，已經寫得很清楚了。據我小密圈成員透漏，價格倒掛比較厲害的淮礦東方藍海和聯投書城，都需要一定的號頭費或者綁車位。濱湖分析總結及購房建議
鑑於合肥前期房價暴漲，剛需購房門檻進一步提高，同時限購抑制了大部分有資金實力的投資客，這樣高價盤去化困難，低價盤優先被消化（公號“小易論樓市”《在合肥100萬你還能買到哪些房子？》）。這種去化模式主要體現在：每個區域的最低價盤首先被消化，對位置似乎並不是很敏感。
1、比如去年新站區磨店的當代moma未來城，位於合肥市的最東北角，備案價只有9500元/平米，幾乎全市最低；
2、之前濱湖區紫雲賦江山印，基本在濱湖的最東邊，備案價格也只有16100 元/平米，除去部分難買的限價盤之外，幾乎是濱湖當時最低價；
3、後來的西子曼城和望江臺，幾乎是合肥市的最西邊，備案價格只有1.2w-1.3w，在高新區也是最低的；
4、即使位於合肥最偏遠的西南部，同時隸屬於肥西縣的華南城，由於備案價格僅有8500元/平米，開盤去化也非常不錯。
昨日得到消息，雲谷2000多套剩餘房源，今年可能會全部推向市場。雲谷在濱湖金融西板塊位置尚可，其備案均價只有1.35w，遠遠低於周邊市場價格。如果真如此大規模推盤，前期高首付門檻可能會有所降低，這是濱湖剛需上車的最好機會，但同時投資客也會虎視眈眈。
通過以上分析，我對濱湖購房者提出以下建議：
1、濱湖房價基本壘實，難有下探空間，剛需應瞅準時機，儘快上車。合肥限購之前，我曾發文提醒大家濱湖“
短期看風險，長期看潛力”，指出當時濱湖存在房價泡沫，下跌風險巨大（公號“小易論樓市”《過去兩年小易對合肥房地產的分析和預測》）。目前經過一年的盤整，濱湖房價已經調整到位，未來依舊可期（公號“小易論樓市”《合肥二手房市場成交回暖，房價轉折點到來？——2017年12月-2018年1月合肥房價分析及購房建議》）。2、濱湖最好的學區是46中本部和師範附小。如果你特別想在濱湖買房，而且還要兼顧學區，那就只有這個區域是最好的，儘管46中在全市範圍來看並非一流學區（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。如果覺得師範附小的學區房太貴，或者沒什麼好的選擇，藍鼎濱湖假日性價比也不錯，畢竟換手率高。
3、投資儘量避開啟動區。我之前的文章中講過，房齡超過10年，其投資價值已基本上打不贏大盤（公號“小易論樓市 ”《合肥二手房哪些樓層最受歡迎，房價每年貶值多少？》）。濱湖啟動區平均房齡已接近10年，且無規劃利好，應儘量避免。可以預計不久的將來，啟動區板塊將被其他板塊越拉越遠。
4、投資可考慮核心區二手次新房。購房者總喜歡優先買便宜的房子，我們就看到濱湖的低價新盤在慢慢消失，但限價盤門檻太高，也很難買到。當性價比高的低價盤賣完的時候，可以適當考慮核心區的二手次新房，淘到筍盤的投資收益也不比限價盤差（公號“小易論樓市”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價比一覽表》）。
5、濱湖西南可能成為下一個剛需集中地。儘管我覺得濱湖西南性價比偏低，但必須得承認一個事實，就是很多人有“處房”情節，他們要求自己購買的第一套房必須是新房。這樣對於濱湖剛需來說，下一步可能就面臨著只能選擇濱湖西南了，因為這裡將成為濱湖的價格窪地。
6、泛省府板塊被一定程度高估。如果說泛省府板塊發展比較有潛力，我覺得也僅僅是因為區域比較年輕，新建小區房齡新的緣故。有潛力的區域並不一定都適合投資，目前看來，省府板塊的新盤大都存在一定程度的價格泡沫，性價比並不高。
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