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值班正義君 | 楊柳 武笑嘯
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近日，陝西西安一開發商以兩年前一樓盤項目沒有預售許可證為由，將12名消費者起訴至法院，要求確認其內部認購合同無效。當地法院已受理涉及12套房屋的系列案件，此前該開發商涉及的另一起同類型案件已被判決確認合同無效，此係列案件引發社會關注。對此，北京東衛律師事務所律師靳雙權認為，法院判決有合法依據，購房者因開發商過錯導致損失，可向其訴求房產溢價賠償。
開發商無證售房
向購房者隱瞞處罰情況
律師：該行為可認定為民事欺詐行為
2016，西安部分購房者通過簽訂內部認購合同的方式購買了由西安聞天科技實業集團有限公司（以下簡稱聞天公司）開發的紫衫莊園房屋，並且支付全款。
據購房者之一王女士此前接受記者採訪時表示：“當時我們的價格是一平方10100元，（聞天公司）有一個政策就是一次性付款打七折，所以我那房子買下來是一平方7070元，總價款是145萬左右。當時是朋友介紹的，房子還沒有蓋好，他們就是相當於給內部員工以及親屬一個內部優惠價，其實當時應該是開發商缺錢，所以他是通過打折優惠這種方式，讓我們必須全款付清。”
而對於買房時是否知道該房地產項目已經取得了預售許可證，王女士表示：“當時知道該項目尚未取得預售證，但聞天公司多次承諾正在辦理當中。”在聞天公司無證賣房之後，西安市長安區房管局對涉案項目進行檢查，發現該項目涉嫌無證銷售，於2016年8月9日作出處理決定，責令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關的廣告宣傳活動；立即進行企業經營整改，並對違規銷售的房屋逐一清退。然而，開發商當時並未告知購房者這一消息。
王女士說：“當時根本不知道房管局對聞天公司的處罰指示。如果當時知道，就不會籤合同了；如果當時知道，即使清退我們購買的房子，也沒有任何問題，但聞天公司確實沒有告知。”
對此，北京東衛律師事務所律師靳雙權認為：“開發商在銷售過程中隱瞞了重要事實，如果把行政機關下達清退指令的信息告知購房者，購房者一般是不會購買的，按照《最高人民法院關於貫徹執行 若干問題的意見》第六十八條規定：
‘一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。’
開發商聞天公司的這種行為屬於民事欺詐，但不構成犯罪。”
開發商訴內部
認購合同無效勝訴
律師：法院判決有合法依據
兩年後，在房價水漲船高的情況下，聞天公司卻以當時沒有預售許可證為由，將12名業主分別起訴至法院，要求確認內部認購合同無效。
據華商報報道，2018年2月初，購房者們收到了開發商發來一份民事起訴狀，聞天公司的訴訟請求是確認雙方簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效，理由是在簽訂合同時，雙方均明知聞天公司開發建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證。此後，該系列案進入訴訟程序。2018年6月8日，西安市長安區法院對聞天公司與一購房者李女士之間的合同糾紛案作出了判決，確認雙方簽訂的內部認購合同無效。
對此，靳雙權律師認為，法院作出這個判決的依據是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，該條款規定，
出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。
因開發商過錯致使合同無效
購房者遭受損失
律師：購房者可向開發商訴求賠償
西安紫杉莊園案件中，因開發商在沒有辦理預售許可證的情況下違規售房，最後導致合同無效。即使開發商現在向購房者退還當初購房款，在目前這種房價飛漲的情況下，用2年前的全款卻無法買到2年前的位置和地段，致使購房者損失巨大。
對此，靳雙權律師認為，根據《合同法》第五十八條規定，
合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。
“開發商在無商品房預售許可證的情況下，與購房人簽訂內部認購合同，導致商品房買賣合同被確認為無效，購房者可起訴開發商因內部認購合同無效給自己造成的購房溢價損失。”
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