進入8月，烏市並沒有發生什麼驚天動地的大事。但烏魯木齊樓市確是熱熱鬧鬧，出臺了各項政策措施，從公積金貸款額度提升到拆遷戶購房優惠，後者還引來了全國知名地產媒體的關注。
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項目扎堆，烏魯木齊遭遇“樓市堰塞湖”
有專家評論：烏魯木齊樓市的“堰塞湖”正在形成。
這與去年開始的老城改造息息相關。老城改造在助力樓市去庫存的同時，還釋放了大量的土地資源，發放了可觀的拆遷款，國內一線開發商聞訊而來：碧桂園、富力、融創、紅星地產、陽光城、領航控股...加上此前已佈局新疆市場的萬科、恆大、中海、寶能等，我國房地產龍頭企業已悉數進入烏魯木齊市場。
目前，10強房企已有8家進駐烏魯木齊，品牌房企與本土房企的市場分化越來越明顯。
這造就了烏魯木齊土地市場的火爆：去年年底到今年上半年，一線房企在規模競逐中加速奔跑，各大龍頭的土地儲備工作也紛紛按下“快進鍵”。上半年土地成交總額也創下了烏魯木齊土地市場新高，達206.69億！
按照一線房企的開發節奏，拿地的同時啟動項目銷售，據瞭解，2018年一線房企項目供應量達30個，加上本土房企的項目，新房供應量將大幅攀升，加上此前就已在售的樓盤，市場競爭必定進一步加劇。
下半年的開場，烏魯木齊各大樓盤項目開始了集中申領預售證。據統計，截止到2018年7月30日，烏魯木齊市共有260個預售證獲批，而7月份，就申領出112個預售證。
懸在烏魯木齊上空的“樓市堰塞湖”正在形成。
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樓市分化，客群正在收窄
2018年，註定是烏魯木齊樓市的分水嶺。
一線房企的到來與短時期的供求關係比使得烏魯木齊房價不斷攀升，同時也進一步促進了樓市的分化：城市新區、城市核心區、城市郊區，價格等級分別為：1.1w以上、8k~1w、6k。
這意味著，在城市新區及核心區購房，30~40萬左右的首付將成為常態。但據國家統計局數據，上半年新疆人居收入只有8234元，房價和收入之比也只有拆遷戶能承擔。
人口方面，2017年，烏魯木齊人口出現了下降，減少近45萬人。鳳凰網房產製圖，數據來源：國家統計局
此外，今年年初本地大部分銀行調整了房貸利率，首套房上浮了10%左右，二套房上浮20%，對月供和還款造成了一定的壓力，進一步擠壓了購房人群，樓市客群越來越窄。
未來，人以群分變得會更加清晰。
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產品同質化，開發商如何破局
房價上漲的同時，烏魯木齊樓市也面臨著升級換代——改善階段來臨，一線房企的主力面積段已經提升至120-140㎡，部分房企還推出精裝修產品供購房者選擇。
當然，改善並非簡單的面積提升，而是產品理念的革新，人居環境的改善、物業服務的完善等整體居住品質的提升。從目前釋放的信息來看，下半年碧桂園、中海、萬科、富力等新入市的樓盤多為品牌高端系列產品，為烏魯木齊帶來新一輪的產品理念。
但項目扎堆入市，產品大同小異，改善階段的烏魯木齊樓市也無可避免的面臨產品同質化的問題。
所以，在砂礫泥漿越來越多的“樓市堰塞湖”，如何尋找突破口？是各大開發商面臨的首要問題。
從營銷環節來看，更多的渠道和更高的提點，是目前部分房企選擇突圍的手段。
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下半年，烏魯木齊將迎來政策市
需要破局的不止是開發商，還有整個烏魯木齊樓市。
進入8月前，有一則土地方面的消息讓人在高溫天氣中感受到一絲涼意:2018年第九批掛牌出讓土地成交結果顯示：只有一宗土地被領航控股集團斥巨資拿下，其他幾宗土地或終止掛牌或為工業用地。
與熱鬧的上半年相比，下半年土拍市場接盤遇冷，開場前兩批次僅成交了3宗住宅用地。
與土地冷清相伴的是房價在跌的傳聞。雖然國統局數據顯示，7月烏魯木齊新房房價依然再漲，但上漲幅度遠遠低於前幾個月，基本上處於“漲停”階段。但是，在社交網絡上卻看到不一樣的畫風：XX樓盤推出交1萬抵8萬活動，部分樓盤推出了限量團購房，價格更是一夜間回到老城改造前。
8月沒過幾天，烏魯木齊便相繼出臺了提高個人公積金貸款額度與烏市拆遷戶購房優惠2%政策。公積金貸款額度的提升和放款時間的改善，是降低購房客群門檻，而購房優惠政策則是為了防止拆遷戶帶著錢流失。
在高庫存的影響下，為了刺激樓市，2018年烏魯木齊樓市或再度迎來政策市，下半年不排除更多政策出臺的可能。
無論哪種政策出臺，都是希望已經形成的“樓市堰塞湖”能夠儘早噴發。
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