本文看點：隨著資管新規實施，政府進一步加大了對房地產企業的宏觀調控力度，房地產企業融資就像是被戴上“緊箍咒”一般。在融資槓桿不斷收緊的大背景下，房地產開發企業由於資金緊缺，不得不另闢蹊徑尋找新的融資渠道，信託貸款成為房地產開發企業優選渠道之一。
實踐中，房地產開發企業和信託公司就貸款利息發票問題引發討論。房地產開發企業按期支付給信託公司利息，到期支付本金，理應據實取得利息發票，但是信託公司卻遲遲不提供利息發票，那麼是什麼原因導致信託公司不提供利息發票？未取得利息發票對房地產開發企業有什麼稅務影響呢？房地產企業應如何解決信託貸款利息扣除問題？為此，智慧源作為16年來從事房地產財稅研究的地產財稅專家，為您一一解答，希望對您有所幫助。
一、信託公司為何不提供利息發票？
營改增之後，稅務局加強發票管理，根據《中華人民共和國發票管理辦法》規定，一切從事生產經營的單位，收款時必須開發票。並沒有規定和授權稅務機關對某些行業網開一面。金融機構的利息收入屬於增值稅應稅範圍，由收取利息收入的金融機構繳納。根據財稅[2016]36號規定“資管產品運營過程中發生的增值稅應稅行為，以資管產品管理人為增值稅納稅人”[法規文號應為財稅〔2016〕140號]。[前後不是因果關係]，增值稅應稅範圍的稅前支出需要發票作為稅前扣除憑證。那麼信託公司收取利息時為什麼不給房地產開發企業開具利息發票呢？
信託公司往往僅是一個通道，底層資金可能來源於銀行發行的理財產品，假設信託公司收入15%的利息，其中8%屬於銀行理財產品，收益歸銀行；4%屬於證券公司收取的通道費；剩下3%是信託公司自己收取費用。信託公司實際上就3%收入能開具發票，剩餘12%信託公司開不了票。如果信託公司開全額髮票，那麼他將承擔全部稅負，而他實際收入卻只有3%，因此信託公司不願開發票，即使出具發票，也只能出具差額髮票，而不能全額出具發票，這就是信託貸款利息發票稅收問題的根源。
二、未能取得利息發票對房地產開發企業有什麼影響嗎？
根據稅法規定：《企業所得稅實施條例》第三十八條規定：企業在生產經營活動中發生的下列支出，准予扣除：（一）非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批准發行債券的利息支出；（二）非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額部分。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條取得土地使用權所支付的金額和開發成本的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條取得土地使用權所支付的金額和開發成本的金額之和的10%以內計算扣除。
因此，在土地增值稅的計算中利息費用扣除方法有兩種：
能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的
開發費用=利息（不包括加息、罰息）+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內。
不能夠按轉讓房地產項目計算分攤或提供金融機構證明的開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%以內。
如果房地產開發企業未能取得金融機構利息證明，就只能選擇第二種方法計算開發費用，對於前期拿地成本低，建設期長計息期長的開發商將會減損可扣除成本，導致稅負增加。
三、如何解決房地產企業信託貸款利息扣除問題？
通過以上相關稅收法規的分析，結合我們工作實踐中對具體案例的處理，建議如下：
➤房地產開發企業和信託公司協商開具全額利息發票。
增值稅
根據財稅[2016]36號附件2規定：貸款服務，以提供貸款服務取得的全部利息及利息性質的收入為銷售額。財稅[2016]140號第二項規定：納稅人購入基金、信託、理財產品等各類資產管理產品持有至到期，不屬於《銷售服務、無形資產、不動產註釋》（財稅〔2016〕36號）第一條第（五）項第4點所稱的金融商品轉讓。第四項規定：資管產品運營過程中發生的增值稅應稅行為，以資管產品管理人為增值稅納稅人。
稅收法規明確指出金融機構應以收取房地產開發企業全部利息性質收入為銷售額繳納增值稅，否認了購買理財產品持有至到期按照金融商品轉讓進行差額徵稅。
企業所得稅
根據國家稅務總局公告2013年第41號文《關於企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告》符合本公告第一條規定的混合性投資業務，按下列規定進行企業所得稅處理：
（一）對於被投資企業支付的利息，投資企業應於被投資企業應付利息的日期，確認收入的實現並計入當期應納稅所得額；被投資企業應於應付利息的日期，確認利息支出，並按稅法和《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（2011年第34號）第一條的規定，進行稅前扣除。
（二）對於被投資企業贖回的投資，投資雙方應於贖回時將贖價與投資成本之間的差額確認為債務重組損益，分別計入當期應納稅所得額
徵收管理法
國家稅務總局公告2016年第53號第九項11款規定：增加6“未發生銷售行為的不徵稅項目”，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。使用“未發生銷售行為的不徵稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不徵稅”，不得開具增值稅專用發票。
信託公收取通道費和理財產品收益，可視為“未發生銷售行為的不徵稅項目”，可選擇按照“未發生銷售行為的不徵稅項目”徵稅，但是無法開具增值稅專用發票，房地產開發企業將無法抵扣增值稅銷項稅額，但能在企業所得稅和土地增值稅中扣除。
➤房地產開發企業和主管稅務機關協商，認可信託公司開具的利息單。
土地增值稅
青島市地方稅務關於貫徹落實《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告，青島市地方稅務局相應提出的青島市地方稅務局公告2018年第4號第六項規定：房地產開發企業向金融機構貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，視同金融機構證明。
青島地稅局的口徑，金融機構貸款借據、利息結算單據視為金融機構證明，允許在土地增值稅中利息費用扣除。
企業所得稅
天津國稅2016年度企業所得稅彙算清繳答疑第三問回答：企業向金融機構支付借款利息應以發票作為稅前扣除憑證，金融機構利息結算單也暫可作為稅前扣除憑證。企業向金融機構支付的手續費支出應以發票作為稅前扣除憑證。
天津國稅局的口徑，金融機構利息結算單暫可作為稅前扣除憑證。
增值稅
國家稅務總局公告2010年第8號：項目運營方利用信託資金融資進行項目建設開發是指項目運營方與經批准成立的信託公司合作進行項目建設開發，信託公司負責籌集資金並設立信託計劃，項目運營方負責項目建設與運營，項目建設完成後，項目資產歸項目運營方所有。該經營模式下項目運營方在項目建設期內取得的增值稅專用發票和其他抵扣憑證，允許其按現行增值稅有關規定予以抵扣。
金融機構利息結算單可視為其他抵扣憑證，允許抵扣增值稅。
房地產開發企業補貼稅點，信託公司協助開具全額利息發票，房地產企業妥協給予信託公司相應稅點，信託公司協助開具利息發票，這樣支付的利息將能在計算土地增值稅扣除，也能在企業所得稅前扣除，綜合節約稅負47.5%，與增加的稅點成本而言，房地產開發企業未來將能減少大量稅費，經過實踐驗證該方案得到房地產企業和信託公司一致認同。
➤智慧源觀點：
各地對信託公司利息稅前扣除在執行口徑上有差異，房地產企業在掌握相關稅收法規規定基礎上，還應瞭解當地稅局對稅前扣除憑據的具體要求。
稅收籌劃應該是對全流程全價值鏈進行規劃，在早期和信託公司協定貸款事宜簽訂貸款合同之時，就應該考慮好能夠進行籌劃的空間，提早規劃。
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