我最擔心的事兒，終究還是來了。
降準，對好不容易平靜一點的樓市，帶來了新的衝擊。
沒錯，這一次的降準，釋放了約4000億的增量資金。
4月17日，央行宣佈，為引導金融機構加大對小微企業的支持力度，增加銀行體系資金的穩定性，優化流動性結構，中國人民銀行決定，從2018年4月25日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。
雖然央行已經非常明確的表示了，這次降準的目的，是為了加大對小微企業的支持力度，並且強調了要把新增資金主要用於小微企業貸款投放。
但是，很多朋友仍有疑惑，這些錢最終會不會又進到樓市裡？
這次的降準，是不是房價又要上漲的預兆？
對於這些問題，我們一個一個來回答。
首先，是資金流向問題。
雖然銀行在聲明中說的很明確也很堅定，本次降準是為了支持小微企業，但是瞭解貨幣政策和邏輯的人其實心裡都清楚，降準一般都意味著流動性的增加，意味著一定程度上的“開閘放水”。
而放出來的水，最終會去向哪裡，是很難控制的。
人往高處走，水往低處流，資本也不例外。
不知道大家還記不記得15年的樓市，是如何從冰凍轉為暴熱的。
首先，是14年全國大範圍解除限購。
然而，解除限購好像並沒有什麼卵用，14年的樓市依然是不溫不火的一年。
於是到了15年，降準+降息這個組合大招就祭出來了。
整個15年，一共降了6準（其中2次是定向降準），降了5息，於是北上深樓市變成什麼樣子，後來16年二線變成什麼樣子，想必大家到現在都還有印象，不用我多說。
也許你會覺得，這次不一樣，這次降準人家明明都說了，只給小微企業，不會去到樓市裡。
然而，歷史總是驚人的相似，15年的降準，好幾次也是這麼說的，是為了更好的支持小微企業。
比如2015年2月4日首次降準，下調0.5個百分點，主要目的就是為了：進一步增強金融機構支持結構調整的能力，加大對小微企業、“三農”以及重大水利工程建設的支持力度。
再比如2015年6月28日的定向降準，面向的就是“三農”、“小微企業”、“財務公司”。
然而結果我們也看到了……
而且更加王炸的一件事兒是，就在降準的2天后，有媒體報道稱從中國工商銀行總行處獲得證實：
工行已經將個人住房貸款借款人最高年齡從65週歲延長到70週歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過75年。(此前是不超過70年）
而且個人住房貸款的最長期限仍然是30年，沒有改變。（要知道，此前央行曾明確要求商業銀行個人住房貸款最長25年）
對於這個政策，市面上並沒有特別多的分析，但是我們一定要非常重視。
因為仔細來看會發現，這不就是針對特定人群的“定向降息”麼！
比如一個45歲的中年人，過去只能貸款25年，現在就可以貸滿30年，那麼每月的月供，相應就少了近20%。
你們想想看，這像不像另一種手法的降息？是不是對於中老年購房者的一種利好？
這還沒有結束。
年輕人買房結婚，可以用上面家人的6個錢包，可以6個包湊一起幫著付首付，並且年輕人有條件的話，要儘量利用好按揭貸款買房這個機制。
其中的含義，請自行體會，我們還是迴歸正題：
釋放的流動性最終會流向哪。
做為一個有社會責任感的作者，大大是100%相信，
這次降準釋放的流動性，一定會被控制的非常好，絕對絕對不會進入到樓市裡！因為按照央行相關負責人的解釋來說：
“此次降準釋放的資金大部分用於償還中期借貸便利，屬於兩種流動性調節工具的替代，而餘下的小部分資金則與4月中下旬的稅期形成對沖，因此，在優化流動性結構的同時，銀行體系流動性的總量基本沒有變化，保持中性。”
所以也希望讀者們能明白，至少在目前，在臺面上，我們的貨幣政策並沒有發生任何的轉向！
所以，不要輕信市面上那些鼓吹樓市即將鬆綁的人，樓市並沒有鬆綁，這兩年也絕對不會輕易鬆綁。
但是，貨幣是貨幣，房價是房價，哪怕降準在貨幣上不會翻出波浪，但在房價上來說，多少還是有影響的。
畢竟，真正決定人們買不買房，影響房價會不會繼續上漲的最關鍵的因素，其實是預期，是信心。
尤其是對於房地產行業來說，預期和信心，比黃金還要珍貴。
而降準這個事兒，改變的就是人們的預期，和信心。
就像過去這十年來，三四線基本沒漲，也沒人覺得三四線房價會暴漲，於是三四線積壓的庫存的成了大難題。
然而就在這兩年，由於有去庫存和棚改的多重利好存在（信心），三四線房價上漲了很多，但是越上漲，卻有越多人去買，因為預期還要漲。
於是，去庫存可以說是相當的成功。
這就是預期的作用。
房價越漲，看漲的人就越多，買的人也就越多。
房價下跌了，房子便宜了，買的人反而少了。就像是現在的北京，比巔峰時期的買房人少了90%。
所以，一件事對於人們信心的影響，讓人們的預期發生的改變，可能比這件事兒本身，更加重要。
就好比降準這件事兒，就算是一個字兒都沒有流向房地產，但是對普通人的購房信心，已經產生了相當影響。
畢竟，對於大多數人來說，並不懂什麼降準是為了回表對沖，並不理解中國當下流動性並不是太寬鬆，反而是緊張了，所以才會降息來適當調整。
這就導致了大多數人都會把這次降準誤解為貨幣又一次寬鬆。
而且在網絡上，針對這件事兒接收到的消息，全都是對於各種市場的利好。
不是房貸利好，就是樓市利好。
在這樣的網絡環境中，哪怕新增資金一丁點都沒有進樓市，但是在實質上已經刺激了潛在購房群體的神經。
這才是我最擔心的事情。
甚至還有4個月新落戶30萬這種多年未遇的重大利好。
這叫購房人怎麼去冷靜的再等等，就算明明知道要被限賣，就算知道現在買房有可能會被套手上，但是現在不買房，焦慮的心情根本無法排除，這種心情甚至會造成嚴重的抑鬱！
大大曾在知乎上就遇到過這樣一種情況，並且在跟帖中發現，因晚了2年買房子而出現抑鬱狀況的人越來越多！
面對這樣的情況，你叫剛需怎麼能一邊看著房價不斷上漲，一邊理智的再等2年再去買房？
不現實的，沒有人能長時間的抗住這樣的焦慮，也沒有人能在這樣的焦慮中安心工作，更別提專心科研了。
適當的焦慮和壓力，是一個人前進的動力。
過度的焦慮和壓力，則會變成心理上的負擔，甚至是致命的毒藥。
尤其是當社會上大多數人，都以房子的套數來衡量一個人是否成功的時候，這樣的問題和壓力就會被無限的放大，而剛需和無房者，則首當其衝。
這也是我最最擔心的一點，未來這一年，面對迷霧重重的全球局勢和國家政策，剛需們的決策壓力會越來越大。
最後，說一些自己對未來樓市的預測，希望能給朋友們一個方向。
1.調控之下，房價到底還會不會下跌？
很多人對於調控有誤解，認為調控就是要讓房價下跌。
其實不是，調控是為了讓房價穩定下來，既不大漲也不大跌。
國家一直以來說的，都是要穩定房價，讓房地產行業穩定健康的發展，減少系統性金融風險。
國家從來沒有說過，要讓房價下跌的話。
這是基本態度，我們一定要認清。
就比如這一次的降準，也是因為對內流動性有明顯的下行趨勢，過於緊縮，很多房貸半年多都放不下來，影響了一些正常的交易，而對外面臨著更多的貿易戰摩擦，所以在這種時候，為了保證整體的平衡穩定，水多了和麵，面多了加水在所難免。至少在今年，樓市絕對不能出現大的波動，不能出現任何問題，從而引發其它體系上的風險。
2.一二線和三四線，該怎麼選？
首先，一二線限購不會解除，本輪調控會長時間的持續下去，不會再出現之前那樣，2年緊1年松的情況，今年解除限購的可能性幾乎為零。
但是，有一句話是這麼說的，越是限購的地方，越值得購買，就是因為行情太火，所以才限購。
而不限購的地方，就是因為不夠火，所以才需要吸引人口去做貢獻。
其次，一二線今年並不是完全沒有機會，雖然調控依舊會持續，短時間內不會解除，但是一二線城市會想各自的辦法，去解決流動性的問題。比如廣大二線城市，用的招數叫人才引進，而很顯然，這是被當局支持的。所以，這一個可以藉助的東風。
今年不過剛剛開始，等到下半年，會有更多的城市，更多的人才計劃供你挑選，彆著急，別為了三四線一時的上漲，錯過了拿著補貼上車二線的最佳時機。
至於北上深這3個從17年就沒怎麼變化的城市，其實還留有很大的餘地在。
不知道大家發現沒有，全國大多數城市，甚至一些熱點三四線城市，都發布了限售政策，以此來鎖定未來的流動性。
唯獨北上深沒有，這其實是特地留了一個口子。
你說，當未來的每一天，當全國三四線去庫存完成，都被限購的買無可買的時候，資金最先回歸的，會是哪裡？
自然是不限售的地方。
而且從安全性上來說，不限售的一線城市，資金安全性和流動性最高。
3.三四線還能不能買？
這次降準之後，給了很多三四線地產從業人員很好的理由，去證明房價還要繼續漲，同時很多沒辦法理解本次降準深意的人，也會因為恐慌+一二線限購，跟風去三四線購房，這會導致三四線持續的火熱。
所以，如果你真的是剛需，自住，建議你買入別猶豫。
但是，這並不是現在去三四線投資的理由，除了剛需自住以外，大多數三四線都不適合普通人去投資甚至是購買2套房。
除非你有特別多的門路，能夠確保自己的退路。
為什麼這麼說？
1.國家要去三四線庫存，這是任務。
2.怎麼去庫存？人們習慣於買漲不買跌，所以要讓房價漲。
3.等房價漲的差不多了，去庫存也就去的差不多了，大概率開始限購。
4.限購以後，房子難買也難賣，流動性變差，房價逐漸穩定甚至小幅回落。
5.而相比於動輒50%以上的上漲，回落的10%根本就不算什麼，等回落後再買入的人，終究還是虧了。
所以，剛需一定要早買。
6.但是這樣的漲幅終究是紙面財富，很難變現，這對於剛需自住來說無關緊要，但是對於投資者來說，是非常致命的問題。
就算紙面財富再多，只要沒到變成現金的那一天，都是虛的。
最後，希望大家能多多普及，這次降準並不是貨幣放開的信號，這次降準出來的資金，絕大多數也不會進入到樓市裡。
不然，萬一在某些有心人的刻意引導下，本來是一件平穩市場的好事兒，最後卻引發新一輪的買房潮，這才是我最擔心的事兒。
畢竟，預期和信心，才是對房價影響最大的東西。
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