昨天看了一篇文章，旭輝地產公寓表態準備未來三年投資100億做長租公寓，目標鎖定20萬間，看了這個目標，旁邊的萬科地產苦笑了一下，因為萬科地產已經在長租公寓板塊累計投入了100億。
截止到2017年6月底，萬科泊寓實際開業的才2萬間，而萬科泊寓目標今年是10萬間。從2015年至今，萬科2年才開業了2萬間，年底要到達10萬間，也就是個簽約數量而已。
100億投資，運營2萬間，難道投資改造50萬一間？萬科地產內部人士表示：這其中很大部分是地產持有物業用於長租的，改造費用其實沒那麼多的。
2萬間運營規模，按照行規5-6萬/間的改造投資成本，在加上正在改造的項目，萬科地產在包租改造業務方面投入在20-30億之間。按照資產投入來看，真正持有資產價值在70多億左右，改造型輕資產價值在20多億。從數量來看，包租還是佔了整個運營規模的絕大多數。
100億對於萬科地產顯然是不是大錢，手上1000多億現金儲備，連續兩個月拿下多個地塊，又收購了不少資產，今年引入了深圳國企，接下來會有更多的好牌！佈局長租公寓，萬科來說，只是打通房地產產業鏈的一個點而已，如果未來能形成規模前三，實現真正的盈利，當然也可以獨立上市。
最近這一年，中國前20強的開發商都和我接觸了一遍，每週還在接待不同規模的開發商，除了恆大，其他都有積極進入到長租公寓領域，但是他們有個共同點，就是都沒有找到長租公寓的盈利模式！
地產那麼盈利，而做長租公寓，無法算清楚盈利，這究竟為何呢？那我們從多個角度來分析這個問題。
數據來自於鏈家研究院
數據來自於鏈家研究院
從美國，日本，新加坡的地產發展軌跡來看，再從空間、時間來看，所有開發商做公寓絕對是賺錢的！而且都能形成龐大的規模和產業效應！歷史的數據已經說明了一切！
中國長租公寓最核心的問題，起步太晚，第一步，輸在了時間上。長租公寓進入公眾的視野是2014年，而開發商真正介入的是2016年，都是在這1年多才開始關注到租賃這個領域上來，大部分還處於摸索階段，連什麼叫開發和設計都一頭霧水，更不要說後期的運營管理。長租公寓偏重服務，是個慢消品，靠的是時間和服務價值的沉澱！所以單靠純資金，高槓杆的方式，會把自己弄死的，這個也不是什麼互聯網，單品根本無法突破!
第二步，輸在了政策滯後上，先有租賃市場，後有政策。真正的第一個行業政策還是2015年10月才頒佈，確定長租公寓為生活服務業，到現在為止，上海和北京還無法真正申請公寓管理公司，說明沒有被完全開放。2017年7-8月，中央和地方密集出臺了16個租賃政策，讓更多人看到了行業未來，但是又苦於沒有方法。明年初，可能會出臺《租賃法》，這樣行業有了規範和依據了。
第三，包租公寓沒有未來。很多二房東都會笑開發商做公寓，這和他們有什麼區別？的確，包租模式沒有區別，甚至二房東產品比某些開發商做得都好，還省錢！所以說，包租只是一個租金差模式，看不到什麼未來，而真正的輕資產管理，就得像酒店管理集團一樣，比如萬豪，洲際、華住等。管理100萬間，不是包租100萬間，這是個本質區別！
第四，行業需要真正的徵信體系，沒有生態圈的行業是沒有未來的。不先建立起房東端、租客端、運營端的徵信體系，就算國內的長租公寓規模再大，始終還是而散而亂。機構化運作更需要依託於多層次的徵信體系。值得可喜的是，先知先覺的機構已經開始搭建真正的租房徵信生態圈，通過大數據和國家級徵信系統，把這個閉環形成起來，9月25日，支付寶租房、房東東、蘿蔔獵手等350家品牌公寓將聯合發起成立中國誠信公寓聯盟。
基於以上四點，開發商進入這個行業完全正確，而且未來也能證明，他們才是長租公寓領域的主力軍，現在過多思考盈利，意義也不大，放開手腳去做，行業需要不斷試錯，也只有開發商有錢可以試錯！
建議開發商現在放低身段，虛心學習，多花時間做調研，至少把產品和設計先了解透徹，走出去看看，多和酒店管理、商業管理的優秀企業交流，開拓下格局和思路！
作者全靂，房東東自媒體創始人，中國首家公寓培訓機構創辦人，長租公寓投資人，清華大學公寓建築標準編制小組成員，10多年致力於國內外租賃領域研究，成功投資多家品牌公寓和產業鏈上下游。
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