2018年7月26日，2018中國商鋪租賃價格指數發佈會暨中國商業地產生態鏈融合發展峰會在北京粵財JW萬豪酒店隆重舉行。會上，中國指數研究院發佈了《2018中國商業地產發展白皮書》。
《白皮書》指出，過去多年我國商辦用地供給規模較大，存量去化有限，部分城市亦面臨較大的商辦庫存壓力。加之電商交易模式的快速下沉，對零售商業的衝擊愈發強烈，商業地產行業變革壓力愈發迫切。面對這一形勢，2018年商業地產開發商正加速全產業鏈更新升級、加速高週轉和結構性去化、加速打造聯合戰艦、在加深護城河的基礎上快速擴張。放眼未來，商業地產仍然存在結構性機遇，開發商唯有不斷進化才能立於不敗之地。
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市場：新開工、投資回落顯著，土地市場加速分化
2018年上半年，經濟運行延續平穩態勢，經濟結構持續優化。在此背景下，全國商業地產銷售面積保持高位，特別是商業營業用房銷售面積仍保持同比增長。同期，商業地產開發投資額和新開工面積則呈同比下降態勢。商業地產市場運行出現宏觀環境和企業投資行為背離、商業地產銷售和投資背離、商業開發和住宅開發的背離，這背後折射出的是商業地產運行模式變革疊加商業供求關係調整對市場運行帶來的持續衝擊。同時，挑戰中也孕育著機會，各類市場參與主體應該不斷調整自己的發展座標。
（1）商辦市場表現：投資、新開工下降，銷售面積維持穩定
圖：2013-2018年1-6月全國商業地產投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
供應：2018年上半年，商業地產開發投資額9688億元，同比下降9.9%，新開工面積11956萬平方米，同比下降8.1%；需求： 2018年上半年，全國商業地產銷售面積達7206萬平方米，銷售規模依然較大。
✦ 商業營業用房：新開工面積同比降幅擴大，銷售增速明顯放緩
供應：2018年上半年，全國商業營業用房新開工面積9218萬平方米，同比下降8.4%；需求：2018年上半年，全國商業營業用房銷售面積為5257萬平方米，同比增長2.4%；在新開工逐步放緩、銷售增長的情況下，全國新增商業營業用房的供求關係逐漸趨於緩和。
✦ 辦公樓：開工、銷售降溫，一線城市受調控影響降幅顯著
供應： 2018年上半年，全國辦公樓新開工面積繼續走低，新開工面積2738萬平方米，同比下降7.4%；需求：2018年上半年，辦公樓銷售面積為1949萬平方米，同比下降6.1%，在新開工放緩、銷售放緩的情況下，全國辦公樓市場的供求關係仍處穩定狀態。
（2）商辦土地市場：二線、三四線土地市場升溫，整體供應過剩
✦ 商辦用地供需平穩，樓面均價小幅下降
圖：2008年-2017年全國40個重點城市商辦用地成交規劃建築面積與商業地產銷售面積及同比增速
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2018年上半年，全國300城商辦用地推出規劃建築面積1.2億平方米，同比增長15.6%，成交0.9億平方米，同比增長11.8%；成交樓面均價為2334元/平方米，同比下跌7.4%。二線、三四線土地市場升溫，整體供應過剩。
（3）趨勢：多指標背離折射行業新變局，結構性機遇待啟
✦ 背離的市場，變化的邏輯
宏觀環境和市場主體行為出現了背離：宏觀經濟環境整體上保持穩定，服務業活力逐步釋放，社會消費品零售總額保持漲勢，但企業對商業地產的投資節奏明顯放緩。隨著電子交易模式的擴張，網下交易增長更加乏力，對商業地產空間的需求量、消費量也隨之受到了抑制，這引起了企業投資的謹慎，這就解釋了為什麼會出現宏觀環境和市場主體行為的背離現象。
商業地產銷售與投資趨勢出現背離： 穩定的市場銷售表現，沒有獲得企業在投資端更積極的響應。對此，可以發現，新需求受線下零售交易變化的影響，而商辦土地整體供應過剩將這一影響放大, 此外，還可以從地價的變化尋求原因。對任何投資而言，投資回報率是投資決策的最重要指南之一。對比二線城市、三四線城市商業地價的變動則可以發現，房價漲幅並未超過地價變動，甚至遠小於地價變動。這就可以看出，在成本與售價的綜合權衡中，企業對商業地產的投資和銷售態度出現背離。
商業和住宅投資導向的背離：商業地產銷售表現穩定，投資、開工回落，這與住宅市場銷售和投資開工同時穩定增長，形成較大反差。2018年上半年，同期住宅平均成交價格同比上漲幅度顯然高於商業地產均價變動，在這種模式下，快速上升、供不應求的住宅市場自然更受企業關注。
✦ 邏輯的延伸：還有蛋糕嗎？
從2013年開始，隨著我國經濟主動調整，GDP速度在整體平穩中逐步下降，雖然增速下降，但是新增量巨大，這意味著我國經濟對商業地產有需求、有新的容納空間。另一方面，參照國家標準，我國部分地域的人均GDP水平，正處於商業地產的蓬勃發展時期，這表明，我國商業地產市場的前景，仍然存在巨大的結構性機遇。從整體看，商業地產仍然大有可為。
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消費與零售：新商業形態重塑商業地產發展邏輯
隨著社會主要矛盾發生改變，商業地產機遇與挑戰並存。宏觀層面來看，市場面臨去庫存壓力，商業開發投資出現疲軟；服務業擴張步伐加快，消費市場規模進一步擴大，互聯網的發展使新零售正成為商業轉型升級風口。微觀層面來看，居民收入持續提高，消費觀念也在發生變化。因此，在外部環境發生鉅變情形下，商業地產的轉型升級是未來行業發展的關鍵。
（1）消費升級：變化中的客群，引領品質消費新趨勢
✦ 新中產崛起，消費結構迎來變革
圖：2016年中國男性/女性各年齡段人口及比例
隨著我國推動消費提檔升級，品質生活體驗類消費正逐步成為消費的核心。從客群結構上來看：80、90後對於時尚、潮流、個性的追求引發消費結構變化，更願意為體驗和服務付費；同時，隨著我國進入老齡化社會，與之有關的醫養服務，也逐漸成為重要的消費業態；另外，隨著全面二孩”政策放開後，商業中親子業態為主的“娛樂體驗類消費”也即將迎來發展熱潮。
✦ 商業創新路徑：創新IP、強化體驗式消費
隨著商業生態的鉅變，消費者需求層次已發生巨大變化，商業中心將不在是消費場所，而是全新的生活體驗；未來，重新定義消費體驗場景，走差異化路線，將成為商業地產升級新路徑。
（2）模式變革：新零售重塑價值鏈，商業地產形態蝶變
隨著中國經濟發展步入新常態，零售行業也迎來鉅變。為解決線上成本和線下門店品類和覆蓋範圍有限的問題，企業都在利用技術融合線上和線下兩個渠道進行精準體驗式營銷，構建起跨區域、多場景、全時段的經營方式。
✦ 新零售價值鏈：數據驅動、渠道融合、平臺管理、體驗為王
數據驅動：數字化賦能，以大數據為基礎的新技術是新零售發展的直接動力；
渠道融合：線上線下一體化，邊界逐步模糊，需求端對接供應鏈；
平臺管理：互聯網流量巨頭兩分天下，平臺助力流量轉化；
用戶體驗：線下門店場景化、智能化，無人超市將是發展趨勢。
✦ 新零售改變商業地產形態，傳統業態價值將重估
商業地產不再是簡單的消費載體，傳統核心地段將不再是決定業態價值的唯一因素，在以消費者為核心的場景重構中，客戶聚集的地段價值將重現，社區商業的便捷性愈加凸顯，而購物中心將成為未來升級服務體驗的主流形態。
✦ 作為新零售生態的重要環節，商業地產將迎來行業轉型的新契機
隨著住宅地產發展空間的天花板顯現，商業地產成為許多房企轉型的集中領域。房企自帶的業主流量和地產資源與新零售商需要的客群及佈局線下實體店的訴求不謀而合，雙方將進行資源整合，重新發現並提升商業地產價值的機遇。
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企業：大變局時代的商業地產擴張法則
行業的調整與變化、商業模式的變革，正深刻的影響著各類市場主體的決策行為，商業地產運營企業也在不斷調整自己的發展座標。行業升級發展大幕已拉開，對所有參與者而言，不進則退的“退”或許不是退步，而是退出。當然，有時候，退是一條不歸路，但有時候，進也是一條絕路。對於商業地產運營商而言，走好基於市場經濟規律的進化之路，或許將是一條康莊大道。
（1）全產業鏈加速迭代升級，產品創新持續突破
從商業地產產業鏈角度看，根據縱深佈局的層次，我們把企業的產業鏈分為業務線、產品線、業態線。整體看，2018年這三條線都呈現出積極變化，都在加速進化升級。其中，業務線在確立中逐漸吃重，並加速延伸；產品線是在綜合考量城市佈局策略和項目屬性基礎上，打造更加豐富、更加立體的系統，凸顯商業開發企業銳意進取的姿態和逐步成熟的自信；業態線的變化更加絢麗多彩，開發商們在現實空間中進行了生動的實踐，折射出其對美好生活的強烈感知和對商業上的執著追求。
（2）加速週轉成主流，“商業去化”和“去商業化”並舉
從長遠發展角度看，商業地產的優勢將日益凸顯，加大對商業地產的佈局是應有之義；不過，從短期來看，尤其是從2018年來看，商業地產運營商在短期市場行為上正在進行另一種升級：在加速週轉中去化商業庫存，為更穩健的增長奠定基礎。
（3）聯合拓展深化佈局，“商業+地產”方興未艾
如果從行業本質看，商業地產行業就是對地產和商業這兩種最核心資源的整合。跟蹤近兩年商業運營企業的大動作可以發現，商業地產行業的整合邏輯基本沿著這兩大方向在推進。在地產業內部，由於優質土地資源稀缺，風險攀升等因素，強強聯合、抱團取暖已成為常態；在地產業外部，大型開發商正加速對商業資源的獲取，入股、戰投、協議等等，“商業+地產”合作方興未艾。
✦ 強強聯合組戰艦成常態，船大吃水深
土地是房地產開發的主要生產資料，但在實際的地產開發中，優質地塊稀缺，特別是核心城市和核心城市群的優質商業地塊。整體來看，由於優質資源稀缺疊加地價上漲帶來的資金壓力，更多房企傾向於選擇聯合拿地，共擔風險，這也將繼續成為大型商業地產運營企業的拓展趨勢。
✦ 做“商業+地產”的加法，龍頭房企加入商業變革戰團
隨著零售業變革、聯合辦公蔚然興起，近兩年來商業模式變革使得各路資本趨之若鶩。在聯合辦公新業態方面，“商業+地產”也倍顯活力。不僅有優客工場、凱德辦公等企業在和地產商攜手拓展，碧桂園等企業也加入到聯合辦公市場。今年1月10日，碧桂園與聯合辦公運營商方糖小鎮達成戰略合作，雙方將在包括聯合辦公、創意辦公、商業綜合體等領域展開合作。4月24日，碧桂園與方糖小鎮第一個聯合辦公項目在滬正式開工，該項目也是碧桂園在聯合辦公領域的首個項目。
（4） 輕資產擴張、金融創新提速，共築企業競爭護城河
2020年，我國將全面建成小康社會，實現第一個百年中國夢，隨後，我國將向社會主義現代化強國之路繼續挺進。中國經濟社會發展的大勢從根本上決定了商業地產仍然大有可為，但隨著市場環境的變遷，存量時代的來臨，商業地產運營企業必須有新的模式突破。
✦ 資金承壓，企業舉起輕資產大旗加速擴張
商業地產開發屬於資金密集型活動，極為考驗房企的資金鍊；企業擴張越快，資金承受的壓力越大，故此房地產企業實行商業地產輕資產戰略。所謂商業地產輕資產戰略，就是品牌價值突出的商業地產開發商，通過品牌輸出、資源嫁接、運營管理等手段，與其他開發商合作開發商業項目。
✦ 金融如水，商業地產企業多渠道引流加深護城河
從本質上看，輕資產戰略屬於通過高築牆達到加強城防的目的，除此之外，商業地產運營企業還通過深挖金融護城河的舉措，進一步鞏固城防。
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