本報記者 鄭炳巽 陳婷 童海華 廣州報道
近期的房地產市場，因海南省出臺《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（以下簡稱“《通知》”）驚起波瀾。“現房銷售”“限購2套”等政策，讓外界心生無數疑問：為何在疫情蔓延的當下，全國各地紛紛出臺鬆綁政策，唯獨海南省調控加碼？
《通知》中指出要加快發展旅遊地產與商業地產，鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發展為安居型商品住房、商業、辦公等經營性房地產或租賃住房等政策，卻似乎被外界忽略。但這些才是此次政策出臺的核心邏輯所在。因為，2020年是海南建設自由貿易港的開局之年。
“限購展現了海南去地產化與加快經濟結構轉型、建設自由港的決心，房價調控政策則有利於吸引島外人才落戶。”海口市房協秘書長王路指出背後的原因。與此同時，多家入駐海南的房企，也向《中國經營報》記者表達了對海南樓市的信心。
“風起於青萍之末”
海南省3月7日出臺的《通知》一夜之間便掀起了討論熱潮，其引發的轟動效應堪比2018年“4·22全域限購”政策的出臺。
《通知》中提出的多條措施，“對在我省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房”“新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度”“加快發展旅遊地產、商業地產”，進一步讓外界意識到海南擺脫房地產依賴，推進經濟結構轉型的決心不會動搖。
對政策出臺幕後有所瞭解的王路向記者透露，“政府內部在去年下半年就開始著手準備了，這是針對海南建設自貿港產業發展整體戰略做的一個房地產長效調控機制。”
根據規劃，2020~2025年，海南將初步建立起自貿港政策和制度體系，今年正是該關鍵階段的開局之年。
風起於青萍之末。記者發現，此次海南樓市調控“大招”的出臺，與之前的各項“去地產化”手段一脈相承，更是一系列調控發酵的結果。在海南從事房地產行業9個年頭的趙璞對於該政策的出臺，也表示“一點兒不驚訝”。
因為海南樓市的調控政策一直在路上。以2017年為例，該年4月份，海南實行“限購+限售”政策，暫停向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發放商業性個人住房貸款，居民家庭新購第2套房拿證滿2年後方可轉讓。對無房和有房人員購房的公積金貸款比例進行調整，同時瓊海實行限購。該年5月，海口、三亞多地相繼加入限購行列。9月與10月，又有多項調控政策出臺。2017年，針對海南島內不同地區出臺的調控指令，超過20條。
但是，2015年底中央明確將去庫存作為2016年的五大經濟任務之一，全國各線城市房價輪番上漲。海南房價在這輪漲潮中也從平緩上漲發展到暴漲，到2018年初達到頂峰。
趙璞指出，“拿海口來說，2014年時有個大房企進入當地直接低價賣房，引起其他房企爭相加入，原本2萬的房價降到了1萬以下，那時是海南樓價的一個低谷。接下來三年大家覺得不行了，房價又開始慢慢回升，到了2018年年初一下就瘋漲起來。”據她回憶，2017年底還賣9000多元/平方米的剛需房，過了年就漲到15000元左右，旅居的也從7000~8000元漲到11000~13000元。“真的挺恐怖的。”趙璞對那段經歷仍心有餘悸。
再之後，就是號稱史上最嚴的2018年海南“4·22全域限購”政策出臺。“政府劃定了房價紅線，之後全省就圍繞著最高價走，沒什麼大變化，一些開發商還有捂盤的情況發生。直到去年年底，房價開始出現下降的苗頭，因為有的撐不住了。”趙璞說道。
轉型佈局新風口
熟諳海南市場的頭部房企項目負責人周肖指出，“現房銷售，至少會增加半年左右的開發週期。由於本項政策是對新出讓土地的約束條件，對目前現有項目的房企主體影響較小，但提高了企業後期拿地的財務要求。”
不過，另一家頭部民營房企內部人士李凱對記者透露，因為公司在海南已有商業、旅遊地產方面的佈局，因此“對海南市場仍比較看好且不會退出，對政策的利好也保持期待。”
如前面所提及，《通知》中“鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發展為安居型商品住房、商業、辦公等經營性房地產或租賃住房。下一步加快發展旅遊地產、商業地產”。實際上，這一措施在此之前醞釀多時。
2019年1月28日，海南省自然資源和規劃廳廳長丁式江指出，“鼓勵和引導存量商品住宅用地轉型用於以旅遊業、現代服務業和高新技術產業為主導的產業項目。”同年3月24日，海南省便將該意見落實為政策出臺。
王路認為，“近30年來，過度依賴房地產給海南的產業結構以及相關領域帶來太多的問題。如果海南想建設自貿港，就必須放棄房地產龍頭老大的地位，聚焦發展旅遊業、現代服務業、高新技術產業。”
2018年政策收緊後，海南房地產行業步入冷靜期。公開數據顯示，2019年海南省房屋銷售面積829.34萬平方米，同比下降42.1%；銷售額1275.76億元，同比下降38.8%。同時，在拉動經濟增長“三駕馬車”之一的投資領域，2019年海南的房地產開發投資大幅下降22.1%。
值得一提的是，排名前20的房地產企業中超過一半均已佈局海南。記者發現，不少房企近年來的佈局，也已積極轉向文旅、康養等服務和商業運營，有的甚至已深耕多年。
2009年，號稱“中國第一盤”的雅居樂清水灣項目登場海南三亞。此後10年間，雅居樂以清水灣項目作為起點，探索觀光式旅遊、體驗式度假、沉浸式生活等場景。
2015年，恆大拿下位於海南博鰲樂城國際醫療旅遊先行區的相關地塊發展醫療和康養行業，設立海南博鰲恆大國際醫院有限公司。在旅遊地產方面，恆大更佈局有儋州海花島項目，涵蓋國際會議中心、酒店、影視基地、博物館群等28個業態。
周肖告訴記者，“當下出臺的政策經優化調整後，海南的旅遊地產將憑藉其資源稀缺性，繼續表現出穩定的市場需求。”
“內緊外鬆”為哪般？
稍微對海南有所瞭解的人，都會注意到海南一方面在加快推進“去地產化”運動，另一方面又不斷放寬人才購房門檻。2019年年初，海口市進一步放寬了人才落戶的學歷、年齡等條件。同年6月，海南省宣佈，普通人才尚未落戶的，今後購房社保限制將由2年或者5年統一降低為1年。2019年10月，三亞下發紅頭文件，進一步完善人才住房政策，引發市場譁然。
王路認為，這一“內緊外鬆”的現象看似相互背離，實則卻是相輔相成。他指出，“這些年來，海南的樓市動盪，一是內需支撐不住，二是外部需求受宏觀經濟影響很大。所以海南需要引進人才增加人口，同時也為改善產業結構。”
實際來看，海南省這幾年的人才引進政策效果如何？趙璞對此表達了悲觀的看法，她說，“我接觸的客戶中，絕大部分海南買房都只是用於短期旅遊和投資炒房，尤其是年輕人根本不想在這裡落戶。可能現在海南的經濟還吸引不了他們。”
根據海南官方統計數據，2017~2019年年末，全省常住人口分別為925.76萬人、934.32萬人、944.72萬人，自然增長率分別為8.72‰、8.47‰、6.76‰。過去3年，海南的常住人口逐步增長，但自然增長率卻逐年下降。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對新政策表達了疑慮，“海南轉化土地性質是為了騰籠換鳥，但目前海南脆弱的產業現狀無法與內地競爭，達不到吸引人才的目的。而且，建設自貿港是一個高度市場化的行為，更是一件艱難的事情，海南可以向新加坡等國際上成功的案例學習。”
“現在海南的旅遊地產和商業地產還是低級別的，功能性不大。如果一下進來很多人的話，這些配套跟不上他們的服務需求。但是，往好的方向看，那就是發展的空間很大，有很多可能性。當海南產業更加豐富了，就會吸引更多人才。不過這確實需要一個週期，所以現在出臺的政策，方向是對的。”
記者同時向海南省住房和城鄉建設廳致函詢問新政策具體如何服務於自貿港建設等，截至發稿未獲回覆。
（文中趙璞、李凱、周肖均為化名，董柴玲、本報記者鍾廣蓮對本文亦有貢獻）
閱讀更多 中國經營報 的文章
