買房，是和開發商鬥智鬥勇的累心旅程
你知識儲備的提升，很難跟上開發商套路迭代的步伐
俗話說，買的沒有賣的精
套路，不是欺詐
欺詐賣房，很LOW的行為
套路，更像是一種策略，心機
比如真話說一藏二
就能讓你懵逼，撲朔迷離
當下武漢樓市，除了一些經典套路傳承
根據形勢所變，開發商又解鎖很多新技能
在賣方市場，買家永遠跑不到賣家前面
但我們可以通過開發商套路的演變
知曉開發商的小心思，以及他面臨的真實境遇
房地產很多時候，就是這樣
嘴上說不要不要，身體卻非常誠實
區域價值不夠，稀缺業態來湊
高低配，是武漢樓盤標籤。
一個稍上規模的項目，開發商無縫融合“高層/超高層+洋房/多層”。
很長時間，多層、洋房，包括疊拼之類低密產品，是項目“利潤奶牛”。
因為業態稀缺，有更高溢價。
這也是開發商高低配的出發點。
按這個邏輯，開發商推盤節奏——
先賣高層/超高層，把項目熱度炒起來，低密產品放在後期推，給市場留下“房價一直在漲”印象，一派欣欣向榮。
現在不這麼玩，尤其遠城區板塊。
很多開發商，第一次開盤，直接上低密高溢價產品，打頭陣。
順序的調整，其實有深意。
哥總結叫——區域價值不夠，稀缺業態來湊。
遠城區高層，主要針對剛需，價格高度敏感。
開發商心知肚明，板塊區域價值，很難支撐這麼高房價。
所以，與其直接上高層，面對市場質疑，不如先上低密，用低密稀缺性，模糊市場對板塊的認知，忽略板塊本身的資源配套，接受更高價格。
而低密產品，價格明顯會高於一般住宅，又能拉高市場對板塊的認知，掩護高層出貨。
一石二鳥。
一個典型案例。
去年，雄楚大道有項目首次開盤。
高層+低密，一起推。
結果低密清盤，高層去化不理想。
很明顯——
市場認可稀缺業態形式，不認可區域價值，高層產品價格和需求，錯配。
在戰爭中學習戰爭，迅速調整策略。
武漢有個遠城區板塊，3家大牌開發商，即將排隊開盤。
2個明確推盤節奏的項目，不約而同將最好景觀、最稀缺業態的低密產品，作為首開主力貨源。
進一步分析，哥猜測這個板塊的備案價，在1.6萬左右。
已經很給高價拿地開發商活路了。
同板塊，有個老項目，捂盤堅挺多年，去年底開盤也才9000多。
該板塊無大盤，二手房普遍在1.3~1.4萬左右，現實條件很難支撐1.6萬的價位。
低密產品先進去衝，把板塊價格認知體系沖垮。
備案價不可能抬高，捆綁放你一條生路？
“限價”是武漢大小開發商最頭疼的事。
地圖上劃一個圈，想一個氣勢磅礴的名字，開發商就要真金白銀埋單。
但成本可以1萬2，房價也只能1萬2。
開發商幻想自己是“利益共同體”，有福同享；
實際只是“背鍋共同體”，有難你當。
哥有不祥的預感——
2016年之後拿地的樓盤，減配+低劣施工導致維權，是大概率事件。
前段時間，某某在一個備受關注的項目，說了這麼一句話——
誰規定開發商，就不能虧？
一句話，讓盼星星盼月亮的開發商，內心涼涼。
所以動不動想提備案價，就是痴心妄想。
但是，總有縫縫可以鑽。
去年，是個樓盤，都要捆綁精裝，為湖北“成品房大計”出力。
逼得監管，不得不出臺裝修限價標準。
今年， 各種“加裝、選裝”層出不窮。
選裝智能家居，選買黃金車位，買房前錄音發誓，基本是3萬+樓盤的規定動作。
現在，甚至有向2萬以內樓盤“蔓延”的苗頭。
再不掃一輪，買百把萬房子的不鏽鋼，配置幾十萬智能家居的怪誕，馬上就會出現。
開發商的理直氣壯在於——
備案價我吃了這麼大虧，各種捆綁，為什麼不能放我一馬？
你真以為武漢是北京、上海？已經不用看房地產的臉色？
開發商內部，有一種觀點，武漢最大的“失誤”，裝修限價的單位，是平方米。
每平方米捆綁不超過3000元裝修？
你說這麼細幹嘛啊，這不是給別人留下扯皮空間嗎？
你定一個百分比多好？
比如裝修價格，不得超過毛坯房總價的20%，所有東西一筆糊塗賬，扯皮都找不到切入點。
真是梁靜茹聽到都要為你轉身。
論小戶型的死去
這一點，其實哥以前說過，今天想說更充分。
嚴格說不能算開發商的套路，但某種程度，卻是武漢樓市最鋒利的一把鐮刀。
2011~2015年，是武漢樓市“黃金年代”。
成交量全國翹楚，房價漲幅就每年5%，城市波瀾壯闊崛起，房價歲月靜好。
這2年，發生什麼？
行情？城市崛起？政策助威？
我們忽略，武漢房地產本身，已天翻地覆。
大家有一個普遍感受——武漢小戶型越來越少。
這不是感覺，是事實，開發商從供給側，徹底顛覆。
2017年以來，武漢60平以下戶型供應縮減60%以上，144平以上戶型增加75.7%。
今年上半年，武漢平均單套成交面積，107平。
房價越來越高，單套成交戶型越來越大。
事實上，二環內很多樓盤，已經沒有120平以下戶型。
前幾年，土地供應充沛+超高容積率+70/90政策，構築武漢樓市基本特徵——
品質一般但價格低。
遍地鴿子籠，賣不出高價。
現在，上述幾大要素，唯一改變的是70/90政策。
70/90政策終結，武漢新房供應全面“大戶化”。
武漢是高容積率城市。
這個你痛恨的指標，再加70/90政策，是武漢房價長期保持親和力的關鍵。
他帶來的結果是，武漢人，其實並不缺房子。
也幾乎不把房子，當資產看，房子存在的意義，是提供美好生活。
所以這輪買房風吹來，很多買家入場，是追求逼格而來，試圖徹底改變階層。
大戶型，低密產品，尤其大平層，最受用。
大戶型比小戶型貴，開發商一窩蜂推大面積段，小戶型在三環內逐漸死去。
有開發商跟哥算過一筆賬
二環內單價3萬以上，90平總價300萬+。
300萬多萬現金換90平小戶型，有多少人會買？
市場匹配度很低。
乾脆整個150平，500萬，把購買力徹底掏空。
主城區新增小戶型斷供，他帶來的直接效應，武漢主城區，單套房產門檻大幅度提高。
這是繼政策、行情、金融放水之外，最直接拉昇武漢房價。
小戶型小時，是武漢房價“有點貴，還不夠貴”的階段性產物。
你認為房票很寶貴對不對，剛生了二胎是不是？
一步到位，是你很現實的出發點。
但注意，這僅僅只是階段性的產物。
再過幾年，當房價穩定在一個高位，面積段反轉是必然。
一些不具備競爭力、沒有核心產品力優勢的大戶型二手房、偽豪宅，是市場第一大雞肋。
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