來源/購房請諮詢：房管家（hello_moyi）
日前，博鰲21世紀房地產論壇第18屆年會繼續舉行，關於限價、限購、房價何去何從，都有重要觀點曝出。
NO.1丨壹
丨樊綱：限價繼續推行會出現問題
為避免出現美國、日本等發達國家房地產市場崩盤的現象，我國可以採取短期的調控手段。其中，限購、限貸等政策都能夠起到相應的作用。但並不贊成採用限價的辦法。因為限價意味著徹底否定市場的定價機制，而限制其他因素，僅僅調整影響價格的參數而已。
當前房地產市場的問題主要出現在供給側。從需求來看，除剛性需求、改善型需求外，還有被忽略的部分——遷移性需求。這是由城市化進程推動的人口流動，並進而帶來的住房需求。
提出兩個建議，第一，土地供給要以人口遷移作為參考。人口遷移多的就要增加供給，人口遷徙出去多的地方，就要減少供給。第二，提高容積率。
丨施永青：三四線去庫存政策傷害很大
一二線城市的限購政策，導致了大量購買力湧向三四線城市，而三四線城市卻出現購買力過剩，空置率增多。三四線城市現在雖然說去庫存，但是這種去庫存其實是替開發商去的庫存。
庫存只是從開發商手裡變成老百姓手裡，這對中國造成的傷害更大。因為開發商手裡困住的資金是地價和建築費。到了老百姓手裡就是地價、建築費和開發商的利潤，困死的資金更多。
丨歐陽捷：房企爭奪現金流將逼迫房價下降
今年上半年棚改資金髮放約5000億，幾乎接近全年指標，下半年棚改速度會放緩，樓市也將回歸“零增長”區間。目前房企最大的風險在於現金流而非負債，只要現金流能夠覆蓋運營支出和還本付息，企業就沒有風險，為了爭奪現金流，勢必會有更多房企競相低價拋盤，導致更大面積的房價下降。
丨任志強：放開調控房地產也不會崩盤
不覺得房地產市場會崩盤，或者會出現急速逆轉的情況，畢竟城市化的需求還存在，消費的慾望和改善性需求還大量存在。
目前中國的獨家家庭大概在7500萬戶，占城市總人口的6%左右，但是在北歐這個數據已經接近40%，歐洲的數據為25%左右，中國在未來的發展過程中，這個數據可能也會達到20%或者更高的水平，意味著幾年以後，獨居家庭可能會達到2億用戶，住房的需求仍然是巨大的，並不需要擔心房地產市場出現崩盤的情況。
不過，今年房地產有大量的還債高峰，可能會導致一些企業的資金流出現問題，或者一些地區的開發增速會繼續下降，如果下半年現行政策不改的話，個人認為銷售量和投資還是會保持持續下行的趨勢。
開發商要應對的實際上不是市場和需求在急劇減少，而是在政府調控之下的政策變化能不能適應。
比如說在融資問題上遇到困難時，如何保證現金流的穩定；比如說拿地的地區是不是面臨著限購或者其他一些行政措施；比如說所提供的樓盤或者戶型是不是滿足當地的居民需求；再比如說是不是為了謀取高額利潤而不願意低價銷售。
NO.2丨貳
其中，“房企爭奪現金流將逼迫房價下降”這一條很受關注，畢竟，房價直接影響到“買不買，賣不賣”。
首先，房地產企業的融資成本水漲船高，多個融資的渠道遭遇封堵。房企紛紛採用高週轉，爭奪現金流，已是不爭的事實，這樣的背景下，熱門城市的土地遭到了“冷遇”。
丨合肥流拍：6月28日、7月18日，兩次土拍，合肥市區5幅涉宅地塊流拍，開發商信心不足。其中7月出讓的一幅瑤海居住地塊，僅有金科1家報價，終未達底價而流拍。
2018年7月土拍，瑤海E1803號地塊：住宅樓面價約5475元/㎡，溢價率約60%。
2016年土拍，金科海昱東方（與E1803一路之隔）：樓面價約8600元/㎡，溢價率149.3%。
丨蘇州流拍：7月23日，吳中越溪蘇地2018-WG-8號地塊、相城元和街道蘇地2018-WG-10號地塊、新區獅山蘇地2018-WG-15號地塊，3幅住宅地塊因無人報名而流拍。
丨徐州流拍：7月23日，大學路西商住2018-58號地塊、漢王鎮漢王村2018-59號地塊，2幅商住地塊因無人報價而流拍。
熱門城市土地流拍，一部分原因與地塊本身操盤難度大，隱形成本高，預期差等等情況有關，而最根本的原因還是房企沒錢了。對於買房人，地價漲跌影響房價預期，現在反過來，房企現在拿房價倒推地價了。
NO.3丨叄
其次，房價，除了環京，目前熱門城市還沒看到新房明顯“被逼下降”，但是下半年購房成本提升、“貸款難”又上演了。
最近銷售在朋友圈轉發一則通知，內容為2018年7月18日起，多個銀行貸款再收緊，小面積40-60㎡將不予批貸。在此之前，還有建行等要求單身人士首套首付比例提高至3.5-4成。
關於小面積不予批貸問題，諮詢了銀行相關人士，表示主要是購買房齡高，地段差，面積小的房子，會被懷疑為購房能力及還款能力有限，不受理或者受理嚴格的情況的確存在，但不會完全拒絕小面積貸款，比如小面積的學區房就可以正常貸款。
總之就是，銀行沒錢了，所以只好提高貸款利率，或者從各方面篩掉還款能力較弱的客戶，讓一些購房者退出購房市場。
還是那句話，現在能做的就是不要瞎折騰，守好自己的核心房產，好好工作。而真正有住房需求的這種時候不妨耐心等待，多花時間瞭解，擇優入手。
來源/購房請諮詢：房管家（hello_moyi）
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