讀懂了這些「調控政策」，該「買房」 還是「賣房」自然清楚了！

讀懂了這些“調控政策”，該“買房” 還是“賣房”自然清楚了！

曾有一位著名的經濟學家說過，經濟學家從經濟角度往往高估了市場經濟理論，從而忽視政治政策、低估了政治的作用，而普通民眾則高估了政治和政策的影響，而忽視了市場經濟規律。為此，站在兩個不同角度看待問題，因受自身角色侷限，往往不能作出全面客觀的判斷。當然，最終的事實結果往往也會出現較大偏差，正確全面看待房地產調控政策是我們進行房產投資的重要基礎。筆者從三個方面進行簡要闡述：

一、美、日主要發達國家的房地產調控政策概況

美國房地產週期大概18年為一個週期，美國住房市場比較成熟和完善，主要依靠市場規律運行，對房市的調控主要輔以稅收、財政、信貸、利率等經濟槓桿來調控房地產。

日本房產週期大概10年為一個週期，日本房地產市場也是經過幾輪調整和發展逐漸形成的。日本最大一次房地產泡沫發生在上世紀80年代，從1993年全面崩潰，也開始了長達10年的經濟衰退期，直到21世紀，日本的股市和房市才恢復新一輪的增長。

美國和日本的房地產調控政策也主要通過法律、經濟、住房保障政策手段來實現，而日本更是通過住宅產業化政策來實現“住宅工廠化生產”，即我們國內剛剛推行的“裝配式建築”。其主要調控政策分四個方面：

（1）法律手段。美國房地產法律有好幾十部，如通過《合眾國住房法》、《住房與城市發展法》等法律頒佈以緩解低收入困難家庭住房需求；日本則通過《公營住宅法》等四十多部公共住宅法以保障低收入家庭的住房需求。

（2）經濟手段。美國房產調控的經濟手段主要是信貸、利率手段，房市、股市火爆的時候加息，2004年-2006年連續17次加息，房市、股市低迷的時候，美聯儲採取降息的手段，帶動金融機構創造寬鬆的市場環境；日本也採用了金融手段為主、財政補貼為輔的經濟手段，日本的民間金融機構比較發達，形成了公私並存的住宅金融體系。

（3）住房保障政策。對於住房保障政策，美日國家其實均是利用以上手段進行綜合調節，向低收入家庭提供公共住房，為低收入家庭提供住房補貼。日本更是有清晰的住房保障計劃，規定了各個階段的保障房的建設比例，各個時期根據需要再進行調整。

（4）住宅產業化政策。這主要指日本從上世紀60、70年代就開始的住宅部件產業化生產模式，生產、加工、組裝都放在工廠自動化生產線上來實現，這種先進的生產方式節約了人力成本、提高了住房建造效率，也一定程度上緩解了住房需求。

二、正確看待國內房地產調控政策

1.調控的手段。國內房地產調控政策基本也是通過法律制度、金融手段、住房保障政策來實現，與發達國家比，其手段基本上大同小異。相對美國、日本，國內房地產調控政策還是在一個不斷完善過程，房地產長效機制還沒建立，且吸取了日本曾長期低息化導致的樓市崩盤的經驗教訓，行政手段力度、方式更大更多更精細一些。由此可見，房地產調控政策作為各個國家的常態手段，我國也不例外，當漲的太猛，就壓壓，當不景氣低迷時，就刺激刺激，客觀理性的看待國內房產調控是我們做出正確判斷的基礎。

2.調控的目標。調控的目標就是要讓房地產健康平穩發展，其外在表現形式就是在箱體內運動，防止大起大落，防範發生系統性的金融風險，從而影響到經濟發展。所以，幻想房價暴跌也是不現實的。

三、面對本次調控政策，普通人如何應對？

目前的調控政策都是組合拳，什麼手段都用到了，包括單向提高購買商品房利率、建設公租房、發放住房補貼、現房銷售甚至推行住宅產業化政策，樓市調控確實起到明顯效果。作為普通人可從三個方面來應對：

1.調整好心態，坦然面對。調控是常態，世界發達國家是如此過來的，我國也不例外，樓市過熱，就要出臺相關調控政策，樓市蕭條，就要出臺救市政策刺激樓市，不會因個人好惡逆向而行，不管你喜歡不喜歡，該來就會來。

2.遵循調控規律，擇機出手。既然調控是有規律的，那麼我們亦可根據規律來判斷買房時機。因本人只談投資，所以不針對剛需。之前無論什麼時候買的都賺了，只是多少而已，但你今天看到這篇文章，我們就只說今天以後的事情。當樓市不斷出現救市信號，如針對“五限”措施不斷的鬆綁，不斷取消限購、限貸、限社保、限戶籍、限賣等措施紛至沓來，那麼，這個時候要注意了！根據以往經驗，出現這些信號，政策效果不可能立竿見影，但一套組合拳之後，樓市必起波瀾，政策出現後一般3-6個月往往是最好的購買時機。

3.利用調控間隙，置換優質標的。

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