读懂了这些“调控政策”，该“买房” 还是“卖房”自然清楚了！

读懂了这些“调控政策”，该“买房” 还是“卖房”自然清楚了！

曾有一位著名的经济学家说过，经济学家从经济角度往往高估了市场经济理论，从而忽视政治政策、低估了政治的作用，而普通民众则高估了政治和政策的影响，而忽视了市场经济规律。为此，站在两个不同角度看待问题，因受自身角色局限，往往不能作出全面客观的判断。当然，最终的事实结果往往也会出现较大偏差，正确全面看待房地产调控政策是我们进行房产投资的重要基础。笔者从三个方面进行简要阐述：

一、美、日主要发达国家的房地产调控政策概况

美国房地产周期大概18年为一个周期，美国住房市场比较成熟和完善，主要依靠市场规律运行，对房市的调控主要辅以税收、财政、信贷、利率等经济杠杆来调控房地产。

日本房产周期大概10年为一个周期，日本房地产市场也是经过几轮调整和发展逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫发生在上世纪80年代，从1993年全面崩溃，也开始了长达10年的经济衰退期，直到21世纪，日本的股市和房市才恢复新一轮的增长。

美国和日本的房地产调控政策也主要通过法律、经济、住房保障政策手段来实现，而日本更是通过住宅产业化政策来实现“住宅工厂化生产”，即我们国内刚刚推行的“装配式建筑”。其主要调控政策分四个方面：

（1）法律手段。美国房地产法律有好几十部，如通过《合众国住房法》、《住房与城市发展法》等法律颁布以缓解低收入困难家庭住房需求；日本则通过《公营住宅法》等四十多部公共住宅法以保障低收入家庭的住房需求。

（2）经济手段。美国房产调控的经济手段主要是信贷、利率手段，房市、股市火爆的时候加息，2004年-2006年连续17次加息，房市、股市低迷的时候，美联储采取降息的手段，带动金融机构创造宽松的市场环境；日本也采用了金融手段为主、财政补贴为辅的经济手段，日本的民间金融机构比较发达，形成了公私并存的住宅金融体系。

（3）住房保障政策。对于住房保障政策，美日国家其实均是利用以上手段进行综合调节，向低收入家庭提供公共住房，为低收入家庭提供住房补贴。日本更是有清晰的住房保障计划，规定了各个阶段的保障房的建设比例，各个时期根据需要再进行调整。

（4）住宅产业化政策。这主要指日本从上世纪60、70年代就开始的住宅部件产业化生产模式，生产、加工、组装都放在工厂自动化生产线上来实现，这种先进的生产方式节约了人力成本、提高了住房建造效率，也一定程度上缓解了住房需求。

二、正确看待国内房地产调控政策

1.调控的手段。国内房地产调控政策基本也是通过法律制度、金融手段、住房保障政策来实现，与发达国家比，其手段基本上大同小异。相对美国、日本，国内房地产调控政策还是在一个不断完善过程，房地产长效机制还没建立，且吸取了日本曾长期低息化导致的楼市崩盘的经验教训，行政手段力度、方式更大更多更精细一些。由此可见，房地产调控政策作为各个国家的常态手段，我国也不例外，当涨的太猛，就压压，当不景气低迷时，就刺激刺激，客观理性的看待国内房产调控是我们做出正确判断的基础。

2.调控的目标。调控的目标就是要让房地产健康平稳发展，其外在表现形式就是在箱体内运动，防止大起大落，防范发生系统性的金融风险，从而影响到经济发展。所以，幻想房价暴跌也是不现实的。

三、面对本次调控政策，普通人如何应对？

目前的调控政策都是组合拳，什么手段都用到了，包括单向提高购买商品房利率、建设公租房、发放住房补贴、现房销售甚至推行住宅产业化政策，楼市调控确实起到明显效果。作为普通人可从三个方面来应对：

1.调整好心态，坦然面对。调控是常态，世界发达国家是如此过来的，我国也不例外，楼市过热，就要出台相关调控政策，楼市萧条，就要出台救市政策刺激楼市，不会因个人好恶逆向而行，不管你喜欢不喜欢，该来就会来。

2.遵循调控规律，择机出手。既然调控是有规律的，那么我们亦可根据规律来判断买房时机。因本人只谈投资，所以不针对刚需。之前无论什么时候买的都赚了，只是多少而已，但你今天看到这篇文章，我们就只说今天以后的事情。当楼市不断出现救市信号，如针对“五限”措施不断的松绑，不断取消限购、限贷、限社保、限户籍、限卖等措施纷至沓来，那么，这个时候要注意了！根据以往经验，出现这些信号，政策效果不可能立竿见影，但一套组合拳之后，楼市必起波澜，政策出现后一般3-6个月往往是最好的购买时机。

3.利用调控间隙，置换优质标的。

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關鍵字: 经济 读懂 卖房