作者系智慧源（深圳）管理顧問股份公司諮詢顧問
【本文看點】很多開發商都在開賣人防地下車位，但對車位屬性卻語焉不詳，很多業主並不知購買後無產權。還有開發商直接跟業主簽署長期租賃協議，租賃期達到40年或更久。
我國《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過 20年。”對於現實中的永久租賃，根據財稅【2016】36號文件規定，應視同銷售，繳10%增值稅。
關於房產公司出租地下車位一次性收費如何納稅
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物的行為所徵收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標誌，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅，針對轉讓車位使用權取得的收入，應繳納以下稅款：
1 增值稅
對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“不動產租賃”徵收增值稅，增值稅稅率為10%，計稅依據為取得的租賃收入。
（一）一般納稅人出租不動產
增值稅一般納稅人出租不動產，其不動產為2016年5 月1日以後取得，或雖然是2016年4月30前取得但其自願選擇一般計稅方法的稅率10%，在出租不動產所在地預交3%稅款，剩餘應交稅款回機構所在地申報繳納。應就地預交的增值稅=[收取的租金/(1+10%)]*3%，回機構所在地再申報繳納的增值稅 =[收取的租金/(1+10%)]*10%-已經預交的稅款。
一般納稅人出租的不動產系2016年4月30日前取得，選擇簡易計稅辦法徵收率為5%。 應就地預繳的增值稅款=[含稅銷售額 /(1+5%)]*5%;回機構所在地申報繳納的稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%-已預交稅款
（二）小規模納稅人出租不動產
小規模納稅人出租不動產適用5%徵收率。出租不動產預交稅款=[含稅銷售額 /(1+5%)]*5%;機構所在地申報繳納的稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%-已預交稅款。
2 房產稅
房產稅是以房產為徵稅對象。房產是以房屋形態表現的財產。財政部、國家稅務總局號）規定，凡在房產稅徵收範圍內的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定徵收房產稅。上述具備房屋功能的地下建築是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。根據此規定，地下車庫屬於房產範疇，應當徵收房產稅。對房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按出租收入的 12%徵收房產稅。
3 企業所得稅
車位租賃收入組成企業所得稅應稅收入。企業所得稅法實施條例第十九條規定，企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。
4 城鎮土地使用稅
對車位所擁有的土地使用權面積，應當按當地稅務機關確定的標準，按期繳納城鎮土地使用稅。
5 印花稅
房屋租賃合同屬於印花稅徵稅範圍，應按合同總金額的千分之一繳納印花稅。
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