首發：9月21日《新華每日電訊》調查·觀察週刊
作者：新華每日電訊記者鄭鈞天、張書旗
長租公寓資產證券化紅利雖然不斷釋放，但卻鮮見開發商更深度的戰略規劃。一些企業在申請用途上，除發展住房租賃之外，還表示用於償還公司債務、補充企業營運資金等，大有“圈錢”嫌疑 在大量社會資本湧入住房租賃市場的背後，由於欠缺准入門檻、標準規範以及法律法規，市場發展良莠不齊的問題日漸突出。目前，已出現多家租賃企業經營不善、卷錢跑路的亂象
規範經營、管理的長租公寓可以為在大城市闖蕩的年輕人提供溫暖的棲身之所。但行業內的種種亂象卻讓不少租客“安居夢難圓”。 本報記者譚慧婷 攝
一裝修完就出租，租期到了不退押金，租客不知情就背上網絡貸款……近期，上海市消費者權益保護委員會發布的數據顯示，涉及自如、寓見等長租公寓中介服務機構的投訴量，半年就達到了1400餘件，同比增長近3倍，並且多半難退押金。
與此同時，租賃機構魚龍混雜、在資本補貼下囤房壟斷租金定價權等亂象亦層出不窮。新華每日電訊記者根據長期觀察，盤點梳理了長租公寓行業的6大亂象。
【亂象一】從裝修到出租不足1個月，空氣汙染物超標數倍
不少長租公寓的裝修成本都很低，“塗料最多1000多元，地板差不多2000元，用的三四十元一平方米最差的複合地板……”
由於存在數量龐大的租房群體，長租公寓市場呈現爆發式增長態勢。然而，為提高房屋週轉率、縮短空置時間、節省成本，不少租賃企業從收房、裝修到租客入住的週期甚至不足1個月，且使用的裝修材料問題重重，沒有經過驗收合格就強行出租，行業“野蠻成長”亂象日益普遍。
今年7月，剛畢業的小伍和同學一起在上海合租了一套品牌公寓。入住不久，小伍和同學出現了喉嚨發乾、皮膚過敏起疹等症狀。經權威鑑定機構檢測，該出租房內甲醛濃度達每立方米0.12mg，超過《民用建築工程室內環境汙染控制規範》規定的室內空氣中甲醛濃度不得超過每立方米0.08mg的標準。
在北京，不少租客也反映所住公寓檢測不達標，部分長租公寓運營商甚至勾結檢測人員對設備進行了“非常規操作”，以干擾檢測結果。
上海消保委公佈數據顯示，為壓縮週轉時間，部分中介服務機構將房子裝修完畢即上架租賃，直接影響消費者的健康。今年上半年，關於這種情況的相關投訴150餘件，佔10.7%。比如，有消費者投訴上海自如，反映該公司提供的房屋裝修氣味嚴重，引發消費者呼吸道疼痛、眼部不適、頭痛、乏力等症狀，由專業機構檢測，房屋甲醛和苯含量釋放數值較高。
新華每日電訊記者調查發現，不少長租公寓的裝修成本都很低。一般在上海，60平方米的房子裝修成本在2萬元左右。一位專業裝修人員評估稱，“塗料最多1000多元，地板差不多2000元，用的三四十元一平方米最差的複合地板……”
不僅裝修成本低，多數品牌公寓的房源裝修完3天后就會上架，且上架前只進行基礎保潔，並無長時間通風處理。
雖然公寓運營商普遍要求房東給予其1至3個月的免租金“裝修期”。但事實上，品牌公寓裝修期間就帶租客看房，還沒裝修完就要完成簽約，一裝修完租客就入住的“實質無空置期”現象普遍存在。自如、愛上租、灣流等創業公司更是新裝公寓甲醛超標的重災區。
毫無疑問，頻頻被爆出的裝修汙染將對廣大長租公寓住戶健康造成嚴重威脅。
近期，杭州一名白領王某因急性髓系白血病離世，家人質疑死亡原因與其租住的自如房屋室內甲醛超標有關。“一般來說，公寓從收房裝修到入住僅20多天，新公寓甲醛平均超標3至8倍。”一家專注公寓檢測機構的負責人告訴新華每日電訊記者，“當前長租公寓頻頻爆出的室內汙染，與企業不顧一切提高房屋使用率和降低裝修成本有關”。
但在裝修汙染問題上，目前對於長租公寓應該採取怎樣的環保標準、使用什麼樣的傢俱和裝修材料、裝修後需要空置多久才能出租，行業內並沒有統一標準，健康受損的租戶難以維權的現象普遍存在。
此前，萬科總裁祝九勝曾坦言，萬科低估了長租公寓運營的難度。“現在萬科收房、租房時間差控制得不太好，涉及裝修、消費等標準，需要繼續改善。”
某長租公寓內，租客李苗在自己自己的房間內吃早飯。本報記者譚慧婷 攝
【亂象二】租金變貸款，付款“玩花樣”坑租客
部分長租公寓中介服務機構誤導消費者，通過與其合作的第三方金融機構進行貸款，以消費者的信用風險換取其資金保障在不知情的情況下，“被籤”下租房貸款，房租不是交給房東而是交給網貸平臺；租賃機構因資金鍊斷裂，無法向房東繳付房租，導致一些尚處於租房合同期內的消費者，不僅遭遇房東強制清退，還因租賃合同綁定貸款而面臨個人信用風險。
近期，“租房貸”頻頻在多地現身，不少租賃機構置租客利益不顧、過度使用金融槓桿圈錢擴張亂象頻現。
上海市消保委認為，部分長租公寓中介服務機構誤導消費者，通過與其合作的第三方金融機構進行貸款，以消費者的信用風險換取其資金保障。一旦經營不善，極易造成消費者面臨個人資金或徵信風險。今年上半年，上海市消保委接到相關投訴330件，佔23.6%。
北京蛋殼公寓的一位租客告訴新華每日電訊記者，“簽約前，蛋殼銷售人員不斷誘導我採用按月付款的形式，而不是‘付三押一’。當時考慮到按月付款比‘付三押一’壓力小一點，後來才發現月付的合約是與第三方金融平臺籤的，銷售人員故意向租客隱瞞了租金變貸款的事實。”
記者翻看蛋殼公寓的租約合同發現，合同中確有提及“我司與第三方金融機構合作的分期產品支付房租”。如果租客不仔細閱讀合同，很難看出這是消費貸款。
事實上，採用“租房貸”模式的長租公寓不在少數。灣流等機構甚至強制租客必須採用租房貸款的形式支付房租。租賃企業在為租客辦理貸款過程中不履行告知義務的現象也十分普遍，甚至以“第三方監管以保障雙方資金安全”、如果不選擇月付就提價等理由誘導租客貸款。
一位租客向新華每日電訊記者透露，“根據分期期數不同，手續費在6%至8%，相當於利息。更讓我擔憂的是，貸款需要涉及個人徵信，辦理過程中還把我們的個人信息洩露給網貸機構。”
辦理“租房貸”後，網貸機構會將租期內的全部房租一次性轉給租賃企業，成為租客的債權人。比如，“愛上租”的租約合同中透露，網商銀行以資金代付的方式將分期總金額一次性支付至企業賬戶。青客、蛋殼等租房平臺不管客戶實際入住多久，一律籤2年租房貸款合同，一次性從銀行貸出2年資金。
一位長租公寓運營負責人告訴記者，在租客與金融機構簽下貸款合同後，租賃機構相當於獲得“再融資”，並開啟“拿房-出租-融資-再拿房”的循環模式。
“分期貸款的還款來源是所有簽署了房租貸款合同的租房人。藉助金融工具，租賃企業可以大量沉澱資金，加大資金槓桿，讓擴張速度翻倍。”我愛我家原副總裁胡景暉認為，“這種模式實際上是讓租客以個人信用幫長租公寓企業貸款，嚴重侵犯了租客的權益。”
9月，剛入住上海長寧自如寓1個多月的租客發現地板已經翹起，地板材質很差，裝修也十分簡陋。 本報記者譚慧婷 攝
【亂象三】尋求資本補貼搶房源，虛報規模“浮誇風”勁吹
有的租賃企業在運營長租公寓間數約2.5萬至3萬間，再加上籤約未運營的，實有5萬間規模。然而，該企業卻對外宣稱擁有10萬間規模隨著金融政策對住房租賃市場支持力度不斷加大，站在風口上的租賃機構紛紛藉助資本的力量“跑馬圈地”。只重規模、不重效益，甚至造成租賃機構競相數據造假、“浮誇風”勁吹，擾亂市場秩序。
據不完全統計，目前金融機構已為住房租賃市場提供了約3萬億元的授信支持。如碧桂園、恆大和泰禾分別獲批100億元租賃住房資產支持專項計劃，越秀地產和首創置業均申請了50億元，綠城獲批住房租賃專項公司債券40億元，旭輝領寓在上交所掛牌總額度30億元的住房租賃類REITs(房地產信託投資基金)……
今年以來，有不少房企發行了住房租賃專項公司債券。據不完全統計，目前已有10餘家公司申請發行住房租賃專項公司債，發行規模總計618.8億元。
值得注意的是，連目前未涉足長租公寓領域的房企也開始申請發行住房租賃債，如恆大、融信、龍光地產等目前均未落地長租公寓項目。部分房企甚至企圖“挪用”租賃的授信額度為公司輸血，以應對日益趨緊的房地產開發融資環境。
新華每日電訊記者調查發現，長租公寓資產證券化紅利雖然不斷釋放，但卻鮮見開發商更深的戰略規劃。一些企業在申請用途上，除發展住房租賃之外，還表示用於償還公司債務、補充企業營運資金等，大有“圈錢”嫌疑。
更值得警惕的是，長租公寓業內各家企業為爭奪市場規模，向金融機構虛報數據，“浮誇風”問題嚴重。
同策諮詢經調研核算發現，有的租賃企業在運營長租公寓間數約2.5萬至3萬間，再加上籤約未運營的2萬多間，實有5萬間規模。然而，該企業卻對外宣稱擁有10萬間規模。
同策研究院首席分析師張宏偉透露，除在運營簽約間數上虛報運營規模之外，有的企業甚至直接籤“假合同”，把這些“假合同”的簽約運營間數也算到規模數據當中。例如，有的大公司會與中小規模長租公寓籤“假合同”，只需要交一部分“手續費”，房間數量即可算入大公司，但在實際運營上並無業務關係。
運營簽約間數“浮誇風”為何會大行其道?張宏偉認為，背後的資本訴求是各機構製造這些虛假規模數據“浮誇風”的直接動力。“規模大了、市場佔有率高了，品牌影響力就有了，有利於後期規模進一步擴張；此外，資本市場融資訴求也是‘浮誇風’的直接動力源。長租公寓行業企業估值是按照簽約間數來計算的，間數越多、規模越大其估值也就越高，有了高估值就可以融到更多資金；進一步拓展規模。”
恆大研究院副院長夏磊表示，在政策風口驅動下，長租公寓運營商有很強的搶佔賽道和市場份額衝動。
各品牌公寓為競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規模為導向的加槓桿發展模式。大規模融資，激進搶佔房源，不惜一切代價搶佔市場份額，從而爭取房租定價權，實現從“燒錢”到“賺錢”模式的轉換。
【亂象四】囤房壟斷租金定價權，競價租賃現身江湖
不少租賃機構認為長租公寓的核心盈利模式在於壟斷房源和賺取價差，這無疑把租賃的經念歪了資本補貼助力下的搶房源大戰，讓房租預期節節攀升，租客們的利益被攫取，成為資本的戰利品。
“有一些稍好的房源，租金提高20%很正常。房子報價選擇權完全在機構手裡，即使提高報價50%也屬正常。”一位公寓運營商告訴新華每日電訊記者，各租賃企業爭相壟斷房源造成了租賃市場上的供需結構失衡，這使得供求關係進一步惡化。
在北京市朝陽區東五環附近的一個社區，多家長租公寓品牌的經紀人入駐辦理房屋託管業務。“小區一共2000多套房子，自如託管的有230多套。”該小區的一位經紀人表示，蛋殼公寓在該小區託管房屋的數量也在100套以上，同時還有數家剛進入公寓託管領域的運營商。“為爭搶房源，我們要在自如和蛋殼公司報價基礎上再加二三百元才能搶過來。”
記者瞭解到，自如、蛋殼公寓兩家長租公寓運營機構均在今年年初宣佈獲得數十億元融資。多家類似的公寓運營機構如雨後春筍般冒出，紛紛得到資本青睞。
激烈的競爭，使得小區的租金“水漲船高”。租客張女士告訴新華每日電訊記者，她承租的自如寓一間南向主臥，租金為每月2490元，季付並有一個月押金，此外每年還有2000多元的服務費。“感覺比去年房租上漲不少，去年每月1800元左右就能租到這樣的房間。”
蛋殼公寓創始人高靖直言，“第一年我們按照常規利潤搶奪市場房源，搶奪定價權；第二年開始，擴大利潤差，收穫房租增長紅利，公寓通過專業數據分析選址，爭奪紅利增長潛力小區，讓優質資產從源頭可控。”
中信證券分析稱，不少租賃機構認為長租公寓的核心盈利模式在於壟斷房源和賺取價差，這無疑把租賃的經念歪了，更站在了社會對立面。
據統計，2018上半年銷售額前20的房企中已有16家企業開展了長租業務。長租公寓運營商不斷通過融資擴大規模、滾動融資，佔有市場大部分房源，最終將形成“壟斷”獲得租金定價權。
7月底，SOHO中國董事長潘石屹在上海表示，要讓辦公樓租戶們“舉著錢搶房子”，即實行競價租賃。“只要不是非法集資的、傳銷的和開夜店的，誰給錢多就是誰。未來SOHO中國的所有房源都將參與競標。”
競價租賃會形成蝴蝶效應從商業波及住房租賃市場嗎?“競價本身就是推高租金的邏輯。住宅不宜競價。”中原地產首席分析師張大偉表示，住宅關乎國計民生，無論是售價還是租金價格都應設限。
【亂象五】盈利模式不明朗，租賃機構魚龍混雜
一位公寓運營商直言，目前長租公寓行業基本不盈利，靠漲租和在資本市場“講故事”生存在大量社會資本湧入住房租賃市場的背後，由於欠缺准入門檻、標準規範以及法律法規，市場發展良莠不齊的問題日漸突出。目前，已出現多家租賃企業經營不善、卷錢跑路的亂象。
8月20日，杭州長租公寓運營商“鼎家”一紙公告宣佈倒閉，“因經營不善導致資金鍊斷裂，已停止運營”。
而長租公寓運營商倒閉並非只有一例，今年3月，上海“愛公寓”由於過度使用金融槓桿、為租客辦理分期貸大肆擴張，最終導致資金鍊斷裂。
根據貝殼研究院數據，截至目前，全國公寓門店關店率達到3.6%，資金鍊斷裂、消防不合規、物業糾紛為主要原因。在遭受爭議的同時，長租公寓盈利模式仍舊待解。
事實上，當前各大機構“跑馬圈地”擴張的長租公寓基本不賺錢、且盈利週期較長，“三年回本、五年盈利”已成租賃行業共識。同策諮詢統計數據顯示，目前長租公寓的投資回報率僅1%至2%，而不少發達國家的長租公寓年投資回報率一般保持在5%至6%。
一位公寓運營商直言，目前長租公寓行業基本不盈利，靠漲租和在資本市場“講故事”生存。
在融資方面，長租公寓運營商的借貸成本普遍在5%以上，遠高於回報率。因此，“漲房租”提高利潤率已成為不少運營商平衡財報的手段，長租公寓高端化趨勢遠不能解決中低端租房者的痛點。
新華每日電訊記者在上海調查發現，即使身處遠郊區，品牌長租公寓的一居室價格普遍在3000元以上，2居室更在5000元以上。“如果只做平價公寓，年資金回報率不到2%，尚不夠目前的基準利率4.9%。只能做高端產品，提高利潤率。”灣流國際公寓運營商告訴記者。
租房者是否願意以高價換品質?我愛我家相寓調查顯示，有高達57.3%的租客認為“房租貴”是“未來不再選擇或不確定選擇長租公寓的原因”。
從長租公寓價格預期來看，絕大多數租客可接受的長租公寓相對普租產品的溢價範圍在20%以下，超過半數租客希望溢價程度在10%以內。然而長租公寓相比周邊普租產品的溢價，通常在20%以上，部分高端產品的溢價甚至會超過50%。
“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”胡景暉認為，無法通過運營實現盈利的租賃企業捲款跑路將由租客甚至全社會為其買單，危害極其嚴重。
從鼎家和愛公寓的案例來看，長租公寓運營商在租客不知情的情況下欺騙、引誘其與第三方金融機構簽下分期貸款合同，資金鍊斷裂後運營商卷錢跑路，租客卻深受其害，面臨既要繼續還貸、又要被房東“掃地出門”的尷尬處境。
【亂象六】巧立名目“薅羊毛”，隱形收費層出不窮
長租公寓存在的隱形費用一般包括二手租房公司按照比例收取的服務費、租房平臺額外規定的高於市場價格的水電費、額外規定的公攤費用以及傢俱維修費等部分租賃機構違反押金退還約定，在租房期滿後未及時歸還，侵害消費者財產權。有的長租公寓運營商還巧立名目各種薅租客“羊毛”。
廣州一位租客在退租時發現自己繳納的3000多元押金，被公寓方扣了1000元。公寓運營方解釋其為“房屋設備使用費”。
深圳某品牌公寓租客表示，“一開始與公寓管理員說好押一付一，交了定金並約定在當晚籤合同。但籤合同時管理員卻重新提出要求押二付一，否則定金也不會退回。我不得不補交押金簽了合同。租房合同到期後，我退房時莫名被扣了1000多元押金。”
籤合同時才得知的其他費用、前後承諾不一致產生的額外支出、退租時的後期費用等，此類成本相比租金和押金來說，顯得更為隱性。租客的隱形成本一般都有哪些名目?
新華每日電訊記者調查發現，除房租以外，長租公寓存在的隱形費用一般包括二手租房公司按照比例收取的服務費、租房平臺額外規定的高於市場價格的水電費、額外規定的公攤費用以及傢俱維修費等。
“在深圳有一些城中村改造成的公寓收費很不規範，租客到了簽訂合同時才知道要交很多其他費用，如樓道垃圾清理費、電梯管理費、樓道燈費，退租時還要交500多元的傢俱使用費用。”
“除了房租，我還要交200元的管理費，其中包含50元的垃圾清理費和50元網費，但還有100元不知道是啥。”廣州某品牌公寓的租客劉欣想提前搬走，公寓方卻表示要扣她一個月押金。“合同裡並沒有說明我提前搬走的話需要交違約金，當時只是說提前15天告知房東就可以，現在卻要扣我一個月的押金。”
上海市消保委披露，接到相關投訴730餘件，占上海地區長租公寓投訴總量的52.1%。例如，300餘名消費者先後反映寓見未按“15個工作日”的約定期限退還押金，公司還採取消極方式回應消費者的催促訴求，拖延時間平均長達3個月。
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