前一陣子，三四線棚改貨幣化安置可能被暫停的傳聞鬧得是沸沸揚揚。
所以自六月下旬以來，股市中的地產股出現了大幅度的下跌。
前兩天，住建部召開了有關棚戶區改造工作的吹風會，會議精神是針對不同情況，調整棚改貨幣化安置的比例，不搞一刀切。
本次住建部會議有三點明確指示：
1、對於商品住房庫存緊張和房價上漲壓力較大的城市，拆遷要少給錢、多給房；
2、對於商品房庫存量大的城市，可以繼續推進棚改貨幣化安置；
3、不搞一刀切，不層層下指標，不盲目舉債鋪攤子。
之所以做出這樣的指示，也是有原因的，一來是因為之前違規放貸比較多；最重要的是在不區分具體城市商品房庫存的情況下，棚改貨幣化確實推高了房價。
想要判斷房價，房地產消化週期瞭解一下
房價飛漲，問題並不僅僅在於拆遷戶拿了錢買房。
更重要的是，大規模的棚改導致了該城市住宅用地緊張，地價上漲會直接導致房價上漲。
1.一個城市，如果有充足的住宅用地，有庫存的商品房，那麼這個城市的房價一般情況下不會漲，甚至有可能小幅下跌；
2.一個城市，如果有充足的住宅用地，但商品房稀缺，房價會在市場供求的作用下，持續小幅上漲；
3.一個城市，如果住宅用地不足，商品房也稀缺，房價會大漲；
所以，判斷一個城市的房價，是需要了解土地供應情況以及商品房庫存的。
近期，住建部有過這樣一個規定：
對具體城市的房地產消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
從住建部對供地的要求，我們可以看到房地產市場的週期，要怎麼算房地產消化週期呢？我給大家一個公式：
比如2017年1月~2018年6月，廣東東莞市，每月商品住宅成交套數約4000套。
截止7月12日，東莞商品房可售套數為144741套。
這也就是說：東莞市房地產消化週期為36.18個月，房價很難大漲。
朋友們，可以根據這個算法，去測算一下所在城市的商品住宅消化週期。
假設，從這一個指標來考慮，在週期在12個月以下的城市可以投資。
這裡給大家幾個典型城市的數據：
要增加供地城市：
深圳：庫存消化週期10.88個月
要加快供地和節奏的城市：
臨沂：庫存消化週期4~6個月
不搞一刀切，地產股會好嗎？
前面也提到了，6月開始，棚改受限和整個市場情緒低迷，導致地產股跌得比較狠。
從年初算起，Wind房地產指數下跌33.75%，在滬深港三地上市的房地產股票市值蒸發6000億元以上。
如今，住建部明確棚改不搞一刀切，因地制宜地確定棚戶區改造的貨幣化比例。
結果就是：房地產類的上市公司估值也有了較好的安全邊際，許多券商認為房地產股票反彈在即。
未來房價會怎麼走？
總之，我們會看到未來貨幣化棚改會形成雙軌制，一部分城市依然能夠拿到大量的廉價長期的貨幣化棚改的貨幣，但是庫存去的差不多的城市要做好陸續斷糧的準備。繼續放水的地方房價相對安全，但是斷糧的地方狀況就並不樂觀了。
當然，棚改貨幣化的水，一方面可能繼續會向五六七八線城市甚至農村流去，另一方面，可能會向租售並舉流去。畢竟這麼大規模的資金，不是什麼領域都吃的下的。
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