前一阵子，三四线棚改货币化安置可能被暂停的传闻闹得是沸沸扬扬。
所以自六月下旬以来，股市中的地产股出现了大幅度的下跌。
前两天，住建部召开了有关棚户区改造工作的吹风会，会议精神是针对不同情况，调整棚改货币化安置的比例，不搞一刀切。
本次住建部会议有三点明确指示：
1、对于商品住房库存紧张和房价上涨压力较大的城市，拆迁要少给钱、多给房；
2、对于商品房库存量大的城市，可以继续推进棚改货币化安置；
3、不搞一刀切，不层层下指标，不盲目举债铺摊子。
之所以做出这样的指示，也是有原因的，一来是因为之前违规放贷比较多；最重要的是在不区分具体城市商品房库存的情况下，棚改货币化确实推高了房价。
想要判断房价，房地产消化周期了解一下
房价飞涨，问题并不仅仅在于拆迁户拿了钱买房。
更重要的是，大规模的棚改导致了该城市住宅用地紧张，地价上涨会直接导致房价上涨。
1.一个城市，如果有充足的住宅用地，有库存的商品房，那么这个城市的房价一般情况下不会涨，甚至有可能小幅下跌；
2.一个城市，如果有充足的住宅用地，但商品房稀缺，房价会在市场供求的作用下，持续小幅上涨；
3.一个城市，如果住宅用地不足，商品房也稀缺，房价会大涨；
所以，判断一个城市的房价，是需要了解土地供应情况以及商品房库存的。
近期，住建部有过这样一个规定：
对具体城市的房地产消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
从住建部对供地的要求，我们可以看到房地产市场的周期，要怎么算房地产消化周期呢？我给大家一个公式：
比如2017年1月~2018年6月，广东东莞市，每月商品住宅成交套数约4000套。
截止7月12日，东莞商品房可售套数为144741套。
这也就是说：东莞市房地产消化周期为36.18个月，房价很难大涨。
朋友们，可以根据这个算法，去测算一下所在城市的商品住宅消化周期。
假设，从这一个指标来考虑，在周期在12个月以下的城市可以投资。
这里给大家几个典型城市的数据：
要增加供地城市：
深圳：库存消化周期10.88个月
要加快供地和节奏的城市：
临沂：库存消化周期4~6个月
不搞一刀切，地产股会好吗？
前面也提到了，6月开始，棚改受限和整个市场情绪低迷，导致地产股跌得比较狠。
从年初算起，Wind房地产指数下跌33.75%，在沪深港三地上市的房地产股票市值蒸发6000亿元以上。
如今，住建部明确棚改不搞一刀切，因地制宜地确定棚户区改造的货币化比例。
结果就是：房地产类的上市公司估值也有了较好的安全边际，许多券商认为房地产股票反弹在即。
未来房价会怎么走？
总之，我们会看到未来货币化棚改会形成双轨制，一部分城市依然能够拿到大量的廉价长期的货币化棚改的货币，但是库存去的差不多的城市要做好陆续断粮的准备。继续放水的地方房价相对安全，但是断粮的地方状况就并不乐观了。
当然，棚改货币化的水，一方面可能继续会向五六七八线城市甚至农村流去，另一方面，可能会向租售并举流去。毕竟这么大规模的资金，不是什么领域都吃的下的。
閱讀更多 樓市得吧 的文章
