棚改資金收緊，抑制樓市“虛火”
最近，相關部門一再釋放收緊棚改資金的信號，這意味著過去幾年依靠棚改資金推動樓市的模式就此要終結，房地產市場也將重新迴歸到理性發展的軌道。
近日，全國各地，特別是三四線城市的樓市持續火爆，引發了社會廣泛關注。為了遏制快速上漲的房價，管理部門不得不多次出手。除了各地政府加碼限購力度，住建部也分別約談了12個房價上漲過快的城市，同時對導致房地產亂象的行為展開專項檢查整頓。
不過，最讓房地產市場感到震驚的消息是棚改資金有可能要收緊了。
我國棚戶區改造工程由來已久，早期的棚改基本以實物安置為主，也即對拆遷戶給予相應面積的住房進行補償。到2015年，由於房地產市場出現了庫存增加的壓力，為了推動樓市“去庫存”的進程，管理部門提出了由實物安置為主轉變為貨幣補償為主的做法。
不過在一二線城市，依然保留實物安置為主、貨幣補償為輔的棚改模式，但在庫存壓力較大的三四線城市，貨幣補償為主、實物安置為輔的模式很快就佔據了主流。值得注意的是，在2016年和2017年的政府工作報告中，均有“提高貨幣化安置比例”的明確提法。
以貨幣補償為主的棚改模式一度被認為是“金融創新”的典範，其具體做法是央行通過低息PSL(抵押補充貸款)向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方政府拆遷賣地後償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，從而形成資金流的閉環。
在這種政策的推動下，全國城市，尤其是三四線城市很快出現了供需兩旺的局面。其中的原因是，大量資金進入開發商手中，形成了新的供給能力。但與此同時，獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求。
據統計，2016年政府計劃進行600萬套棚戶區改造，實際完成606萬套；2017年計劃600萬套，實際已完成609萬套。貨幣補償為主的棚改模式使得棚改貨幣化的安置率一再提高，由2014年的10%提高到2015年的29.9%，再到2016年的48.5%。貨幣化安置的數據在今年前5個月就已用掉了4300多億，而今年的指標其實也只有6000億-7000億。
就這樣，前陣子尚在為“去庫存”發愁的樓市，突然變成了供不應求的市場，樓市價格也出現了大幅上漲。這其中，棚改資金的助推“功不可沒”。據有關研究，在2015至2017年期間，棚改貨幣化去庫存面積佔當年商品房銷售分別為11.9%、15.9%和21.2%。假如剔除棚改貨幣化對商品房銷售的影響，那麼商品房銷售增速將下降至-2.9%、16.9%和4.2%。顯然，棚改資金的收緊，將有助於降低樓市的“虛火”。
雖然國開行對棚改資金斷供的消息予以了否認，但管理層對棚改貨幣化模式的擔憂增加卻是事實，“提高棚改貨幣化安置比例”的提法也不見了蹤影。這預示著過去幾年依靠棚改資金推動樓市的模式就此要終結，房地產市場將重新迴歸到理性發展的軌道。
當然，棚戶區改造是重要的民生工程之一，就此終止是不可能的事情。只不過在資金的籌集和使用方面，還需更多的探索和創新。唯此，才能在保障民眾居住質量提高的同時，實現房地產市場的健康穩定發展。
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