資本是逐利的，這是不變的道理。樓市的焦慮，或許在於，錢往哪走有時候還得看臉色。
央行降個準，樓市就跟著歡呼雀躍，沒人在乎7000億的資金最後流到樓市的有多少；棚改貨幣化補貼叫停的風聲一出，樓市裡就哀嚎一片，也少有人真正在意這個消息的真真假假。
從什麼時候開始，樓市變得那麼敏感？
答案並不複雜，市場中可供流動的資金越來越緊，手握重金的“金主”不斷調整著自己的投資思路，房地產，無論是市場還是產品，若想獲得資金的青睞，就必須得找到一條通往幸福彼岸的通道。
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央行降準釋放的資金，實際上確實可以流入樓市。這從歷年央行降準對樓市的影響就可以判斷。
今年4月25日央行降準，之後的5月份，來自克而瑞研究中心的數據，5月全國商品房銷售面積、金額同比分別增長8%和21%，增速創2017年7月份以來新高，市場漸有回暖之意。具體到各線城市，一、二線城市明顯加快供應節奏，成交量低位回升，三四線城市市場熱度仍在延續，成交量依舊維持在較高水平。
此次降準，雖然從表面上看，沒有樓市的份兒，但拿到政策性文件，你要學會兩項技能，第一，別讓“一本正經”的政策限制了你的想象力；第二，要學會咬文嚼字式的推敲。
任澤平在其微信公號《澤平宏觀》中較含蓄地給出了暗示：雖然在目前房地產市場大範圍限售、限貸、限價的環境下，降準資金直接流入房地產市場的可能性不大。但從操作層面看，結構性政策雖然能夠約束資金第一次流動方向，但對二次流動方向約束有限。
這次央媽降準釋放的7000億資金，有5000億用作“債轉股”。你要知道，就在央行宣佈降準前期，房企債務違約潮集體爆發。不少企業頻被曝出“沒錢還債”奄奄一息的生存現狀。沒錢還債，又無經營性現金流正常運營，照此下去，這些企業可能的命運就是苟延殘喘。
這樣來看，“債轉股”的降準確實有點“定向”的意思。而這7000億資金的二次流動方向，其中2000億將通過小微企業來實現。
“小微企業難以把控，其自身經營不好的時候，也不排除其將貸款用於更有誘惑力的樓市，或者小微企業將這些錢借用給別人，別人將這些錢投入到樓市的項目上。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，縱觀歷次降準週期，定向降準也只能做到央行到商業銀行這一步，央行與監管部門實難把控最終的資金流向。
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資金對企業的支持在某種語境下，可以等同於對企業家的支持。無論是房地產企業還是其他企業，資金流入之後就需要再找一個出路。
出路在哪裡？答案無非有兩種，第一，用於企業的經營；第二，投資有價值的產品。
於是，“房產”作為經過驗證之後的中國最有價值產品再次被納入資金流向的通道。當然，這也符合“1998年後期，中國居民最大的儲蓄罐就是房地產”的邏輯。按照西南財大的研究，房地產到現在為止，城市居民70%的資產配置房地產。
值得注意的是，諸如中銀宏觀、華泰宏觀、申萬宏源等金融機構都認為，預計年內進一步降準依然為大概率事件，或有1—2次定向降準。
克而瑞研究中心做出的判斷是，受惠於定向降準，短期內房地產市場也將迎來難得的銷售窗口期，對購房者而言，無論是恐慌性還是投資性購房需求或將加速進場。
不過，在“房住不炒的”的大背景下，投資普通住宅已經很難獲利。根據雲房數據與和訊房產聯合發佈的數據顯示，從靜態租賃、長期租賃、歷史五年轉售和未來五年轉售4項投資指標來看，全國普宅在2017下半年迎來了歷史性的拐點：除未來五年轉售回報率外，其他3項指標均出現了不同幅度的下滑和回落。這意味著樓市投資暴利時代的終結，也預示著長線轉售投資回報率將有小幅上升。
因此，資金願意追逐的樓市產品，不再是剛需房和老破小，而是能承載更大的豪宅類產品。選擇了這樣的產品，也就相當於選擇了一種生活方式和投資方式。
原文轉載於：90度地產 微信號：dc90du
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