業主如果準備將房屋出售，一般先將房源出售的信息告訴地產中介，中介便會安排一些買家來看房。這時，有的業主發現，一些買家不喜歡帶租約的房子，如果房子裡還有租客的話，就會影響房屋出售價格和時機。於是，業主可能就會打電話給租客，說房子已經正在放盤出售，要租客提早做好搬走準備。業主認為，房子都賣掉了，你就別住了，趕緊搬吧。
如果業主提的這項要求成立的話，法律天平將失去平衡。對於業主，雖然房子是自有的，想租就租，想賣就賣，這是當然的權利。但是如果隨意要求租客搬走，以滿足自己出售的便利，將對租客非常不公平；對於租客，與業主簽訂的租賃合同仍然生效，業主要求自己搬走即是毀約行為，而且造成了其生活不便和經濟損失。
為此，法律將作出再平衡。法律認為，房子買賣不影響租賃，該賣的賣，該住的繼續住，法律術語叫做“買賣不破租賃”。只要原來的租約沒有到期，租客就還有權利住在那裡。這樣，法律天平才會恢復平衡。
我們來看看2011年廣東省廣州市中級人民法院一個關於判定買賣不破租賃的案例。
張先生於2008年向陶小姐承租了廣州市越秀區淨慧路某首層房屋作為商鋪使用，租期6年。2009年，陶小姐將房屋賣給了李先生。後來，李先生與張先生在收取租金的問題上產生矛盾，作為新房東，李先生要求張先生退房。對此，雙方協商不成，便訴至法院。
很顯然，本案首先要弄清楚的就是，陶小姐將房屋賣出去之後，張先生和李先生之間是否存在租賃關係，如果不存在，李先生向張先生索要租金便沒有依據，如果存在，那麼法院便可以按照租賃雙方應當承擔的義務來辨明是非，作出判決。
該案經過審理，法院認定，根據《中華人民共和國合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。李某在被告租賃涉訟的廣州市越秀區淨慧路某號首層房屋期間取得該房屋產權，應按照上述規定承接張先生與陶某訂立的《租賃合同》中出租人的權利和義務，繼續將訟爭房屋出租給張先生使用至約定的租期屆滿。
據此，結合本案其他事實，法院認為張先生並沒有根本性違約，於是並不支持李先生要求張先生退房的請求，而是判定雙方繼續履行原有的租賃合同。
綜上可以看出，“買賣不破租賃”有時會讓業主很難受，於是，便有一些業主想出一些招數來規避這條原則的使用。他們挺有“遠見”，在簽訂房屋租賃合同的時候，加上“如遇業主出售房屋，原租賃合同便解除”的條款，以雙方協商約定的方式來排除“買賣不破租賃”的適用。這樣做，雖然存在一定的爭議，但目前確實也有一定的法律依據。
【法條鏈接】
1、《合同法》第229條：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
2、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條：租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【律師支招】
如果你是租客，當業主要賣房的時候，你不要擔心，只要還在租約期內，該怎麼住就怎麼住，不用想搬家的事，業主此時趕你走屬於不合法的違約行為；如果你是業主，如不願意受“買賣不破租賃”的限制，可以在與租客籤租約的時候，嘗試將“如遇業主出售房屋，原租賃合同便解除”的條款放進去，爭取破除“買賣不破租賃”原則的適用。
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