文/劉策
在國家宏觀去槓桿，金融收緊的情況下，開發商如何響應政策要求，降低負債，實現健康穩健長遠發展，是擺在面前的一項重要任務。
一、衡量負債風險，標尺首先要科學
對於房地產行業來說，傳統資產負債率指標無法準確度量開發商負債風險，因為資產負債率是負債總額對資產總額的比例，對於大量預收賬款的房企不適合。房企的預售款作為“預收賬款”並計入負債中，但預售款項沒有利息且無需償還。
行業一般用淨負債率來準確衡量開發商槓桿和風險水平，淨負債率=（有息負債−貨幣資金）/所有者權益, 淨負債率反映由債權人提供的資本與股東提供的資本的相對關係。淨資產負債率高，是一種高風險、高回報的財務結構,淨負債率只統計有息負債，且充分考慮到房企手中現金所具有的償付能力。
二、“築巢引鳳”是快速降低負債的好法子
降負債，一般而言，從自身角度，要通過投資模式的優化，運營效率的提升，資本結構的優化，控制重資產持有比例，加速週轉和銷售回款來實現。但這個相對較慢，從行業標杆企業做法來看，築巢引鳳是快速降負債的好法子。
所謂築巢引鳳，就是提升企業經營表現和對外吸引力，進而引入戰略投資者，具體而言，包括擇時和擇偶兩個方面：
1、擇時權益融資，使得融信快速將淨負債率從482%降到159%
融信作為閩企，以高槓杆著稱，但是融信通過多輪權益融資，快速把淨負債率從482%降低到159%。我們詳細剖析一下融信自2016年1月在香港上市以後的三輪權益融資動作，研究表明融信三次權益融資的時點尤其值得參考。
2016年1月，在市場資金面寬鬆時，融信申請在港交所IPO；
2017年10月，在市場行情向好時，融信向專業人士和機構進行配售；
2018年6月，在國內融資渠道受限時，融信引入貝萊德、惠理等國際知名投資基金。
融信多次採取股權融資動作，且時點把握準確。包括通過IPO、股權融資配售、引入戰略投資等方式，共獲得約40.86億港元。三次權益融資進一步優化了股東結構，提升了公司信用評級，降低了財務槓桿率，使融信的淨負債率從上市前的482%降低至目前的159%。
2、恆大引入戰投，使得淨負債率從原來的431%降低至183%
恆大引入戰投的主體為擬在國內上市的恆大地產，是港股上市主體中國恆大之間接附屬公司。恆大地產擬對投資者承諾，若將來A股未實現上市，恆大地產將兜底保證投資者年均7.79%的投資收益。
投資者的退出方式包括：A股上市後在二級市場出售股票；廣州凱隆職業回購及恆大地產分紅；可以長期戰略持有，凱隆置業股權補償戰略投資者50%的股權；實際控制人可代替凱隆置業回購。
恆大通過引入三輪戰投，共融得1300億，償還了公司所有的永續債，使調整後的淨負債率從原來的431%降低至183%；並且在引入戰投中不斷提升公司估值。
三、築巢引鳳應該引來什麼樣的鳳呢？
要引入戰投，什麼樣的投資方最合適呢？從行業實踐來看，主要對象一般是金融機構、國企等機構投資者。一般要麼在資金資源上提供重要發展資源，要麼在品牌背書上提供幫助。
對於開發商而言，引入什麼樣的戰略方，主要看自己的戰略需求，是希望拓寬融資渠道，還是優化財務機構，還是提升企業品牌，不同的訴求對應不同的方式。
作者簡介：劉策，系廣東省房地產協會專家委員會委員，廣東省公寓協會專家委員會主任委員，北京師範大學珠海分校不動產學院客座教授，曾主編或參編房地產行業暢銷書5部，先後對話數百位地產生態鏈總裁，發表專業類文章數百篇，本文僅代表作者個人觀點，不代表所在單位立場。
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