隨著租賃用地不斷推出，加之越來越多土地出讓都有自持比例要求，租賃產品成了開發商需要關注的重要產品品類，而與傳統產品設計不同的是，過去開發商面向的用戶群體都是家庭，都是面積越做越大，越做越豪華，而這個思路能夠適用租賃產品嗎？
答案當然是否定的，接下來就談一談如何做好公寓產品設計，具體而言，需要把握三個關鍵環節：
一、產品設計精細化：在小空間最大化使用率和適用性
對於租賃產品，最核心的群體是單身青年，尤其租賃是個利潤極其微薄的行業，如何用最小的面積滿足基本功能需求，進而提升坪效，就成為非常關鍵的內容，試想，同樣一棟樓，牛逼的運營商可以做250間房，而你只能做200間，而房價可能相差並不大，那對方就比你高20%的利潤，或者同樣面積下對方有更強的租金溢價，前端拿房時你怎麼和對方競爭？
為了能讓年輕人既能住在核心地段，方便上班生活，同時又不至於支付過高的房租，超出承受能力，那就需要在產品設計上儘量控制面積，達到控制總價的目標。所以在總面積有限的情況下，如何在小面積裡住出奢華感，滿足生活需要，就成了產品設計需要重點考慮的內容。
比如萬科極小公寓，萬科在極有限的空間內通過室內設計、智能科技和可變傢俱等元素，結合社區公共配套和物業服務，實現舒適、時尚、便捷的居住感受。
萬科城項目18平米小戶型通過空間共享，提供客廳、臥室、衛生間、書房等多種功能的複合空間。萬科在設計過程中，體現了對人居細節的把握，比如全能入戶玄關，玄關長度≥900mm；入戶左側為鞋櫃，隱形電器櫃,右側為熱水器小家電及洗衣機設置；像衛生間提供如廁、淋浴、洗漱功能；而極小戶型的客廳使用頻率較低，可作為隱形空間，在必要的時候通過可變傢俱實現客廳功能；臥室的基本功能是睡眠休息，所以在床頭附近，需要設計插座滿足使用筆記本電腦的需要，另外床頭設計放書、手機、鬧鐘、小檯燈的空間。
除了基本居住功能外，萬科甚至對生活場景尺寸做了精細化研究。比如一個人洗臉刷牙，水盆300*300的淨尺寸是比較舒適的；洗碗筷和盤子，較大的盤子和碗的直徑一般不超過300mm；為避免清洗碗筷時，汙水濺出，水盆深度至少要大於200mm。
書桌的長度應滿足2人要同時學習；同時，應有足夠的收納空間用於存放各種書刊，包括課本、報紙、雜誌等。書架的進深設計有兩種尺寸260mm、300mm。260進深為主，用於豎向排列大部分標準尺寸的書刊，300進深的為輔，用於橫向堆放少部分8開本的書籍。
穿衣鏡的寬度不小於身體的寬度，最小寬度為30公分，長度不小於120公分；鏡子與地面的距離不超過60-65公分左右；另外，在穿衣鏡的對面，應該設計一面小鏡子，用於背對著穿衣鏡看自己的背影。
另外利用隔板，在玄關設計入戶鞋櫃，衛生間設計拖把收納空間、洗護用品安置處，全能烤漆衣櫃及內膽收納箱，書桌設計全能書櫃、書桌抽屜及櫃頂收納空間等。
另外像日本公寓龍頭大東建託，管理房屋近100萬間，在產品精細化方面是不遺餘力：
首先，在建築節能這塊，大東建託新開發的超薄LED燈比傳統LED要薄五分之一，節省三分之二的能耗，提高四倍使用壽命，並且降低了成本。另外，為保證住的舒服，大東建託開發了無噪音系統，比如靜音地板，其隔音、降噪、抗震技術比傳統木質地板減少了三分之二的噪音。
其次，不斷推出新產品系列，滿足租戶新生活需求。2014年10月大東建託推出Soyoka 產品。Soyoka完美地營造出了自然光、風和綠色植物的友好環境和舒適的居住空間。產品設計特點主要有：一是通風透氣，讓租客感受舒適的居住環境；二是隔熱設計，實現冬暖夏涼的效果，感覺很舒適；三是符合低碳建築認證標準，達到最高評級，體現了環境友好、低碳和節能的特性。
另外為了滿足租客靈活變動空間佈局的需求，大東建託推出了房屋租賃的佩萊系列。該產品的設計特點有：一是房間功能分區可以使用可移動的“隔板”進行改變，二是包括三個不同特色的設計類型。
二、產品設計特色化：既要有好看的皮囊，還要有有趣的靈魂
在用戶群確定後，如何針對用戶標籤，進行匹配性的產品設計是關鍵，主要要在細節上見真功，如在床單、窗簾、燈具、座椅乃至衛生間等等細節都注意主題元素的融入，要更注重客群的內心需求和精神體驗，通過一系列的“儀式化”設計和表達，讓產品屬性和客群人格要素產生化學反應，並由此賦能。
因此，在產品上就要考慮如何為年輕人打造一個既能滿足傳統的居住需求，還能滿足精神或社交需求的產品，為交流交友創造一個合適的空間。比如YOU+先租賃在創業公司產業園等地的整樓，再統一改裝成集中式公寓，再出租。為滿足年輕人社交需要，YOU+在公寓樓一層統一配備公共娛樂設施，健身房、檯球室、吧檯、書架、遊戲機等；室內將床改為吊床，有獨立衛生間，樓內有公共廚房及食堂。廣州每間月租金2000~3000元，物業管理費10%。
另外像灣流國際與國際一線設計事務所合作打造日系風、北歐風、工業風、裸心風、田園風等先鋒風格的30㎡私人空間；以及500㎡的超大社交空間：廚房、健身房、影音廳、咖啡廳、洗衣房免費開放……。
產品設計最初的出發點是組合功能，現在則更注重通過設計形成意識化的載體，形成IP化的人格屬性。公寓運營已不再認同“樣板房”概念，而是更多希望提供生活方式的空間。“房子是租的，但是生活不是租的”，喜怒哀樂，享樂是自己的。通過人群的氣質研究，提煉昇華客群的性格和人格屬性，通過標準化設計和個性DIY模塊選項組合，讓每個房間成為個人審美意識的參與性表達和生活方式的組織者。比如女神主題公寓，利用色彩，材質，收納，空間功能組合，照顧女性的習慣，甚至多設計幾面鏡子，通過細節撩撥女性敏感的神經。通過這樣的方式，使得產品設計和設計風格和主題相匹配，給到客戶美好的主題氛圍體驗，但一個成功的主題公寓不僅僅是創造出一個概念那麼簡單，要使主題名副其實，乃至讓主題形成超附加值，使公寓的主題融入到產品之中、融入租客心境及感官體驗之中。
三、產品設計品質化：注重視覺感受和生活品質，提升租住體驗
目前租賃已經不僅僅只是中低收入群體的選擇，很多高收入群體也越來越接受租賃方式，對於這類高端客戶，或者說需求升級的客戶，則要注重產品設計的品質化，通過品質化產品來滿足客戶需求。舉個例子，像新派公寓為了打造一款爆品，花了很多功夫，比如，開業三年不用清洗可自潔的環保外立面。除此以外，在租住體驗環節也是不遺餘力，如門口暴雨後不溼腳的透水石、讓平日髒亂的死角成為運動的跑步樓梯、廚房無異味的大胃王、分層過濾的飲用淨水器等等。
而窩趣為窩友提供優質的私有空間配件，如雅蘭總裁級床墊、陽光采光的大窗，整體設計風格多變，如LOFT戶型的自由工業風、榻榻米戶型的創意馬卡龍風、榻榻米風格的北歐設計風。
但在打磨品質化產品時，還需要把成本控制得恰到好處，給客戶提供最高性價比的產品。圍繞客戶的核心體驗，在選址上要關注怎麼樣控制合理的租金成本，考慮怎樣精細化的設計物業形態、房間，考慮怎麼樣既滿足客戶的生活情景需求，同時又提供在他們預算範圍內具有最高性價比的產品。
比如要把傢俱做得符合客戶需要，又要具有很高的性價比，這裡面就涉及研發、設計、工廠化製作，從源頭設計、成本管控、工廠化生產、選供應商等各個方面實現平衡，才能做到既符合客戶群的要求，功能性非常強，同時又能利用工廠化的生產優勢把這個成本降下來。所有的這些點都需要反覆推敲，最後實際上是緊緊圍繞著“平衡”，怎麼找到這個平衡點非常重要。這就需要從硬件到選址、服務，整個鏈條上所有的環節，都是要一點一點地去匹配，通過不同的可能性達到收益和客戶體驗最大化，找到一個平衡點。假如公寓把裝修做得非常好，但是客戶不一定需要這個，不能服務過度或者產品過度。
（全文完）
作者簡介：劉策，聚焦房企戰略、存量運營及創新業務研究，曾受託參與多項住建部及省市政策課題研究，系廣東省公寓協會專家委員會主任委員、廣東省房地產協會專家委員會委員、北京師範大學珠海分校不動產學院客座教授、清華大學深圳研究生院金融碩士班講師。
特別聲明：本文僅代表作者個人觀點，不代表所在單位立場（以對外公告為準）。
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