率先進入存量房時代的北京、上海、深圳等一線城市以及若干二線城市，城市中心新增土地已經處於極度稀缺的狀態，增量開發難度和門檻越來越高，因此，以“拆遷改造、存量提升”為核心的城市更新模式正成為房地產的新戰場，受到開發商的重點關注，也湧現出一批優秀企業，像城市更新領域的領導者—佳兆業，一直被譽為城市更新專家，舊改航母級巨無霸企業，另外還有像卓越這樣的優勢企業，以及像恆大這樣的後來企業。
眾多開發商掘金舊改的背後，同時隱藏著諸多風險與問題。“拆不動、賠不起、玩不轉”，使得不少開發商栽了跟頭，真正能嚐到甜頭的企業並不多，因為舊改項目有別於一般的房地產開發，涉及拿地、融資、規劃、拆遷等多個方面，需要開發商在這方面積累足夠的經驗、投資和運作能力。舊改失敗的例子比比皆是，它們多半屬於投資判斷失誤、項目定位不佳，然後具體實施時前期投入過多，一旦遇上釘子戶等特殊情況，就容易血本無歸，項目遲遲無法啟動，導致項目利潤大幅減少甚至虧損。我們接下來從投資、運營、財務和政策四大維度展開分析，並提出相應對策。
一、投資風險及控制措施
1、 風險點
投資風險是首要風險，一方面，開發商對舊改業務政策是否精通，是否具備經驗和人才儲備，另一方面，對舊改項目的投資判斷邏輯也與傳統招拍掛項目不同，該模塊風險主要在於：
2、控制措施
投資環節控制的核心目標是提高項目利潤率，需要重點採取的控制措施有：
（1）拓展項目時嚴格按照企業投資管理制度進行項目評估
拓展項目時，有兩方面的基礎工作需要做好，對於準確科學合理的評估項目就有很大幫助：
首先，是宏觀層面。第一，需要擬定和完善企業自身投資制度和流程，嚴格按照程序操作，規避經驗不足帶來的風險；第二，需要企業做好舊改項目政策研究、新項目拓展、項目調研等相關工作；第三，定期進行城市更新宏觀經濟分析，規避市場條件變化給投資項目帶來的風險。
其次，是具體操作層面。在上述基礎上，為保證投資項目決策的科學性和合理性，還需要做好以下工作：第一，對舊改方案要充分討論，反覆醞釀，對涉及到的主體債權債務關係有清晰掌握，在做好舊改大節點規劃前提下，做好資金計劃，降低資金風險；第二，充分研究法定圖則，明確項目的舊改方向、排查立項風險、確定硬性公配；第三，充分研究地塊權屬，明確土地性質與類別、確定房屋產權、梳理租約情況，考察拆遷難度；第四，與政府機構充分溝通，政府對於項目的觀點和預期是什麼？有無圖則以外的公共訴求？有無特殊的規劃要求？第五，準確框算項目指標，正確劃分內部路網、準確考慮地鐵、道路等影響因子、充分考慮保障房與公共配套，第六，準確框算政府地價，準確梳理用地類別，正確理解地價政策、充分考慮特殊情況。
（2）減少前期資金投入，控制成本
“舊改”項目比較複雜，耗時也比較長，投入資金也比較大，比如政府要求今後所有的拆除重建項目都要交一定的保證金，這個保證金少則幾千萬元，一般都得幾個億。參與舊改需要鉅額的前期投入，容易給項目帶來巨大風險。
這是因為：第一，舊改審批流程相對複雜，甚至要蓋上超過百個章才能完成。同時，由於多方利益糾纏，舊改項目的時間週期存在各種不確定性，前期投入過多會給開發商帶來較大被動，第二，投資資金過多多長，也容易造成開發商資金鍊風險，甚至半途而廢。因此，對於開發商來說，第一，最好是儘量減少前期資金投入，第二，要有多元化的投融資渠道，爭取銀行更高的授信額度，為城市更新項目提供強有力的財務支撐。
另外，舊改成本主要取決於四個因素：一是土地出讓價格，取決於被改造區域所處的地段價值；二是合法性面積認定，從而預算出改造成本。一般來說，部分舊村落、舊城鎮存在一些違章或加建建築，那麼開發商對原居民的補償成了一個問題；三是拆遷補償面積標準與成本；四是政府能夠審批到的容積率。對開發商而言核心是在過程中注意這四個點。
二、運營風險及控制措施
1、風險點
運營風險具體而言可以分為三個階段，主要是前期階段、動遷階段和回遷階段，主要在於：
2、控制措施
為規避上述運營風險，在前期階段、動遷階段和回遷階段，我們需要採取針對性的管理措施：
（1）前期階段
在前期階段，核心控制目標是保障合同正常履行，推進立項以及推進專項規劃批覆。為此，需要做好如下工作：
第一，維護好同合作方的關係。為控制合作方違約風險，一是要維護好合作方的關係，主要是從合作方的角度來思考問題，力求雙贏。比如讓村民自己前期設計和選擇戶型，雙方共同成立監管委員會，預留一些優質資源給到村民等，最大程度爭取村民的支持。二是通過模式和合作方式的創新促使雙方友好合作。比如作價入股模式、宅基地入股模式、身份轉性模式、確權—鬆綁—合作模式、先租後拆模式等。三是要兼顧利益相關者的訴求。比如平衡好政府在開發過程中的權利、責任及收益、開發商在過程中的權利、責任及收益、社會及國家在過程中的權利、責任及收益、風險控制等。
第二，拓展項目獲取前充分調研，儲備項目做好預案。為規避立項風險，必須對政策限制條件和要求有清晰瞭解，必須符合規劃指引。另外涉足舊改項目，最需謹慎的是產權一定要通。舊改的產權複雜多元，其涉及的權利主體大體上分為幾類：一是基於原始建造行為或登記行為取得的物業權益的“原始業主”；二是基於土地或房屋買賣關係而取得物業權益的“繼受業主”；三是基於家庭關係、合作開發關係而共同取得物業權益的“共有業主”；四是通過法院拍賣、房屋抵債等方式取得物業權益的“其他業主”。五是基於租賃、借款、抵押等合同關係而形成的權益主體……剪不清理還亂。產權最終的協調與統一將成為橫亙在舊改路上最大的攔路虎。
第三， 拓展項目前充分考慮規劃要求，儲備項目控制專項規劃確定前的資金投入。為控制專項規劃風險，政府對於舊改項目未來的建築類型與指標有著嚴格的規定，最終獲批的指標由項目的專項規劃決定。具體而言，一般要符合如下要求：一是符合城市總體規劃，城市更新專項規劃，充分尊重相關權利人的合法權益；二是以法定圖則為基礎；三是開發建設（強度控制）指標；四是地塊控制指標，如用地編號、代碼、性質、面積，容積率，建築密度，綠地率等；五是技術經濟指標，如人口密度、容積率、建築密度和綠地率；六是強制性內容，如基礎設施、公共設施、歷史文化遺產等。實操層面最關鍵的是容積率。
（2）動遷階段
在動遷階段，核心控制目標是要控制拆遷成本，加快項目進度，減少投訴以及推進主體確認。為此，需要做好如下工作：
第一，做好拆遷標準制定與實施工作。要對舊改實施中的拆賠模式、拆賠比、經濟測算和補償方式有系統的研究，制定好相應標準並且嚴格按標準實施。
第二，加快推動簽約工作。典型問題就是如何解決“釘子戶”的問題，像深圳在更新意願和簽約要求都是100%意願，100%簽約，工作難度相當高，如向其妥協，滿足其要求，給予高額的補償，結果是對其它權利主體顯失公平，將使拆遷更難進行；不滿足其要求又不能直接申請人民法院強制拆遷，過程消耗開發商的資金損失是相當可怕的。另外從徵求小區業主意願到最後與其簽訂拆遷補償協議，這種談判是一相當複雜且艱難漫長的過程，面對的是不同性格，不同層次，不同觀念的複雜的個體，並且有可能面臨是多家開發商同時進駐小區，爭先以所謂最優惠的條件拉攏業主，水漲船高，使得談判推進更為艱難，但即使能與業主簽訂了委託申報，還面臨著業主反悔的風險，如業主受另一開發商高回報的誘惑，接下來不願意再簽訂拆遷補償協議，致使開發商的前期投入全打了水漂。開發商一旦將資金投入舊改開發，就很難轉入其他投資領域，如果不能在政府交地後以最快的速度運作，縮短建設週期，後續將面臨資金成本、投資收益、獲取貸款的利率提高等多方面的壓力，可能造成開發商不堪重負。
第三，維護好同群眾、政府、媒體及合作伙伴的關係。
第四，提前整理資料，迅速解決異議。
（3）回遷階段
在回遷階段，核心控制目標是要預售前完成回遷選房，以及確定交付標準及時間。為此，需要同地產系做好銜接，提前充分考慮回遷需求，跟蹤回遷房的設計及質量。
三、財務風險及控制措施
1、風險點
財務風險具體而言可以分為資金風險和稅務風險，主要在於：
2、控制措施
財務風險控制的核心目標是控制財務成本，縮短週期，定期評估，合理納稅，需要重點採取的控制措施有：
第一，做好不同項目的短、中、長期的實施戰略規劃。要特別關注政府資金援助條件及方式、投資收益細目的分類列舉及平衡計算、新增土地價值清算等。
第二，拓展融資渠道，銜接多樣性融資產品。
第三，融資合同充分考慮舊改的特殊性，減少違約責任。
第四，做好政策解讀及稅務籌劃。
四、政策風險及控制措施
1、風險點
政策風險具體而言可以分為政策變化和審批要求變化，主要在於：
2、控制措施
政策風險控制的核心目標是關注政策動向、審批依據和審批流程的變化，提前準備應備資料，需要重點採取的控制措施有：
第一，關注政策動向，提前做好預警及防範工作，在合同設計上有餘地。要特別關注政策動向，比如像容積率獎勵、地價減免等針對開發主體的政策，對拆遷補償的政策，對“原居民”安置的政策。另外即使取得了100%業主的委託和同意改造的意願,這只是一個必要條件,而不是充分條件,至於是否能實施對項目的改造,後續還有許多的行政審批的環節。
比如政府審批時核心關注的無非三個方面：一是計劃目標和內容的科學性和合理性，主要是目標是否明確、目標是否完整、經濟適應性、經濟可行性和實施難度；二是對計劃結果的評估，比如計劃實施與原計劃是否有出入、原住民是否妥善安置、區域城市景觀是否提升、市民的認可程度、取得的經濟效益等；三是對綜合影響的評價，比如對區域長期狀況的影響、區域內長遠的經濟影響、區域內環境的穩定狀況、更新社會效益等。
第二，提前做好預警及防範工作，預算時充分考慮。為避免因政府審批依據變化造成項目在規劃、設計、地價及貢獻等指標的變化，從而造成項目利潤損失和進度延誤，開發商需要與相關部門保持密切溝通，在投資評估時做好敏感度分析，另外，還需要對政府決策機制有充分研究和了解，知己知彼。
第三，快速反應，加快溝通。為應對流程變化風險，需要開發商快速響應，加快溝通。像2016年，深圳市政府在全市施行城市更新工作改革，原由市規劃和國土資源委員會及其派出機構行使的城市更新項目的行政審批、行政確認、行政服務、行政處罰、行政檢查等職權，除地名許可、測繪查丈、房地產預售、房地產權登記、檔案管理等事項外，都調整至各區政府行使。針對這一的調整，需要開發商快速與調整好相關部門做好溝通，保障相關事項繼續推進。
第四，提前整理資料，快速響應政府及相關利益方要求。
總之，城市更新發展的大幕在各種因素的推動下徐徐拉開，承載著打造“新空間”，賦予存量物業全新價值的使命，當然這過程中坑也非常之多，需要開發商予以規避，對於缺乏經驗的開發商而言，與行業龍頭合作可能更有利於快速切入市場，取得更好的效果。
（全文完）
鄭重聲明：本文觀點僅代表作者個人立場，不代表所在單位觀點，以對外公告為準。
作者簡介：劉策，《存量地產觀察》公眾號總編，佳兆業集團戰略研究院/經濟學院院長，北京師範大學珠海分校不動產學院客座教授，清華大學深圳研究生院金融碩士班特聘講師，廣東省公寓協會專家委員會主任委員，廣東省房地產協會專家委員會委員，河南省公寓協會特聘專家顧問。聚焦房地產存量運營及創新業務研究，曾主持或承接多項住建部及省市政策研究課題，先後對話數百位地產生態鏈總裁，發表專業類文章近 100 篇，曾合著國內首部存量地產主題著作《掘金存量地產：房地產存量經營新生態》，房地產暢銷書兩部：《成本制勝：微利時代再造房企核心競爭力(第二版)》和《房地產項目運營最佳實踐(第二版)》，均由中信出版社出版。
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