01.15 很多開發商做公寓，還沒開始就錯了！5組數據告訴你錯在哪？

今年6-7月份開始，住建部和各個省市密集地出臺各種政策，租賃可以說是今年房地產市場發展的主題詞，開發商要是還沒做租賃都不好意思說自己是開發商了。

但是對開發商來講心裡會有很多的糾結和困惑，這個萬億級的市場卻感覺好像不賺錢，同時坑很多不知道怎麼做。這很正常，因為租賃新業務和傳統開發業務是截然不同的，用開發的思路做租賃，不掉坑裡才奇怪，下面就列舉幾個常見的錯誤：

錯誤1：評估新業務發展看收入規模及貢獻佔比

在內部算賬時，開發商經常會覺得算不過賬，一年銷售幾百個億，租金可能就幾個億，甚至連幾個億都很難，這個業務好像沒有什麼發展前途，而且還虧本。但是我們看美國，美國前六的公寓運營商的租金收入是二十四億美元，換句話說就是一百三十億人民幣左右，它的市值是多少？現在是二百五十六億美元，變成人民幣的話就是將近一千五百億，一百三十億的租金收入市值是一千五百億，我們國內的龍頭萬科目前的銷售收入基本上是四五千億的水平，市值是三千二百億。一個五千億的銷售收入對應的市值是三千二百億，一個一百三十億的租金收入對應的市值是一千五百億，所以我們做這個事情背後的邏輯是完全不一樣的，可以算一算五千億的租金收入對應的市值會是多少？

國內的世聯行也在發展租賃業務，從投入上來講可能是虧了幾個億，但因為世聯行是目前國內租賃上市標的，現在市值從100多億，變成了240多億，世聯行可能虧了兩個億的投入，但是市值上多賺了一百多個億。所以我們在做租賃的時候邏輯和傳統的開發是完全不一樣的，租賃業務不能用收入邏輯而是要用資本邏輯去看。

很多開發商希望進來以後就成為市場的主導，能夠快速地上規模。其實從國外來看，集中式公寓要形成行業的巨頭非常之難。我們開發商主要是做集中式公寓的，看一看美國的集中式公寓的情況：

目前，美國租賃住房數量約為4,250 萬間，佔存量房源的30%左右。其中，公寓在租賃住房中的佔比約為60%，數量約為2,650 萬間。美國前6 大公寓運營商所持有的公寓數量大約為42 萬間，僅僅佔市場份額的1.6%左右。公寓數量最多

的MAA 的市場份額也只有0.38%。所以說如果是從房間數量來看，行業的集中度並不高，房源還是十分分散的。

所以未來很難出現這種全國化的、市場佔有率特別高的巨頭。尤其目前我們還處於公寓發展的萌芽期。當然，這也意味著我們有很多的機會，因為比較分散，大家都有機會。

錯誤3：租金差不賺錢，希望靠增值收入多賺錢

租賃業務主要是靠租金，因為現在大家都想著租金怎麼算都不賺錢，是不是可以通過相關的衍生收入和服務收入降低租金的比例，或者開拓企業的收入渠道，但是看看美國公寓運營商的收入結構，可能就是直接給大家潑一盆涼水，這是很難的。美國的六大運營商租金收入佔到了總收入的百分之九十五以上，非租金收入最多也就是百分之五的水平，所以租賃是一門紮紮實實的生意，主要的收入來源還是租金。

錯誤4：有資源和資金，就可以碾壓運營商

對於開發商來說，經常會認為自己有資源和資金優勢，覺得自己組建一個團隊，就可以把公寓業務做起來，甚至碾壓運營商，其實術業有專攻，開發商和運營商一定是競合關係，甚至合作未來可能會大於競爭。

因為租賃是一項服務的業務，這項業務更多的還是看評效，如果迴歸商業本質的話。因為這些公寓運營商來講要提高坪效無非就是提高收入、降低運營的費用，這是我們所有運營的關鍵環節。而對開發商來講，就舉一個很簡單的例子，同樣是一棟樓，做得好的運營商能夠儘可能地把一套房的空間和麵積壓縮，但是實用功能不受影響，如果你做這幢樓最多就是兩百套，但換一個有經驗的運營商來做的話可以做二百五十套，多了五十套利潤就比你多百分之二十，這只是其中的一個很小的例子。

比如像魔方公寓最新的產品，大部分都是18-22平米。因為我們在做公寓的時候首先要考慮坪效，面積高了的話又要追求高坪效，意味著租金很貴，客群和出租率就會受到影響，所以公寓就是要在一個儘可能小的空間場景內滿足實用功能的需求。魔方現在主流的戶型都是十八到二十二平米，上次我去魔方那裡看了一下，十八平米的房間能做出來什麼？你根本沒有特別擁擠的感覺，甚至還讓你感到了奢華，比如十幾平米通過空間設計還能做出步入式穿衣間的效果，像廚房的門板功能就很綜合，既可以做廚房又可以做寫字檯，還可以做桌子產品設計做了非常多的創新。十八平米的房間可以做得有床、有衣櫃、有客廳，非常方便。當然，不僅只有這麼一套戶型，比如有陽臺的和沒陽臺的，各種不同的定位做了七八個這種小戶型出來，這就是我們要提高坪效背後的因素。

錯誤5：要儘可能提升人房比

業內一直有一個誤區，好像是越高的人房比越好，其實我們去看美國公寓的人房比發現並不高。當時我感到很驚訝，這是管理的房間數除以所有的員工人數，包括了所有的人員，然後算下來感覺並不高，最高的也就是40左右。為什麼AVB只有24？是因為效率很低嗎？其實背後的邏輯並不是片面地追求人房比的高數值，AVB是集中在核心城市、核心地段，更多的是一種高端公寓，出租的價格都很高。高出租價格意味著需要對客戶提供更好的服務來保證高出租率和續租率，所以背後的人房比平衡的是成本，但也要保證服務水平，這是運營商需要高度關注的問題。