據可靠消息，華泰佳越-中南寓見資產支持專項計劃二返材料已經提交，如果獲得交易所無異議批覆函，就將成為國內首單資產管理方與原始權益人分離的類REITs產品。

該REITs標的由寓見公寓擔任資產管理方，該項目是一個經改建而成的集中式項目，擁有13種戶型、總計486間房，在目前所有開業投入運營的長租公寓項目中，為單體體量之最。

這個模式無疑具有標誌性意義，這是既新派公寓發行國內首單自持公寓類REITs之後，由運營商管理，開發商持有的首單“資管分離”類REITs產品，這兩者到底有什麼區別？有哪些相同點？筆者為此進行專門解讀。

一、模式：自成體系VS強強聯合

寓見與中南建設合作的此單類REITs，與新派公寓類REITs的第一大區別在於，新派公寓是完成了從成立私募基金-收購物業-改造-運營管理-類REITs退出的完整閉環，其模式重點在前端，側重於募資和收購物業，這需要親力親為，所以新派的路徑就是怎麼找到便宜的錢和便宜的資產。

所以可以看到新派在2018年3月12日與中國建設銀行，共同發起成立了基於資產證券化的不動產併購基金，初期規模20億人民幣。基金的第一期，中國建設銀行和基金管理方將分別拿出十個億的資本，在全國範圍內收購標的物業，將本來位置很好，本身卻被荒廢的資產買下來，運營管理，到最後實現資產證券化。

而對於寓見來說，其本身更傾向於扮演投顧和運營雙重角色，募資主要依託開發商主體信用及交易結構設計，資產本身是開發商的，所以其重點在於對開發商做類REITs全過程的專業服務和運營託管服務。其著眼點在於運營增值。

在寓見看來，中國長租公寓REITs市場的豐富度需要和各個物業的原始權益人進行合作，包括開發商，政府主導的投資平臺以及其他各路玩家的市場進入，才能把REITs市場的廣度和深度做出來。

所以這背後也折射出兩者不同的底層邏輯，新派更強調自成一派，就像新中國要搞一套獨立完整的工業體系，然後輸出，寓見則一開始就強調強強聯合，強調市場合作，更傾向於擔負服務運營的角色，做好開發商全鏈條服務。

二、運營：各有差別但殊途同歸

資產要證券化的前提，第一資產本身是優質的，第二是很強的運營能力，使得資產現金流表現更好，這個資產包才能夠發行，並且獲得一個更高的信用評價以及一個更低的資金成本。

和許多長租公寓品牌面臨的難題一樣，運營、資產證券化都是難點，相比其它類型的長租公寓而言，開發商的運營難題或許更為突出。

對於新派公寓和寓見公寓而言，兩者都致力於為開發商提供運營服務，不過兩者方式各有區別：

對於新派公寓來說，是通過藉助國內首單公寓類REITs這一品牌勢能和打造完整的資產管理閉環的實踐經驗，一方面繼續做大基金業務，另一方面吸引開發商來開展物業運營合作。

而對於寓見公寓來說，則是通過提供資產證券化和運營服務，為開發商帶來穩定的現金流，打造質地優良的資產包，為成功發行REITs提供良好的資產信用，同時打通投融資渠道，一站式解決資產持有方運營和退出的痛點。

所以兩者各有差別，新派傾向於獨立品牌＋品牌輸出，寓見則有點像投顧+運營一攬子服務。

但是這兩種模式也有相同點，在一定意義上，殊途同歸，因為良好的運營能力和坪效都是兩者最核心的內容，對於新派來說，沒有運營能力，自身做不了REITs，也無法實現品牌輸出，對於寓見來說，沒有運營能力，就沒有辦法完成一站式運營和退出的閉環。

而最考驗運營能力的，就是大規模的擴張。公寓擴張到一定規模後，固定成本將會分攤稀釋，而可變成本可能上升，進而會降低企業利潤率，而這是開發商最大的痛點和難點。

所以我們會看到無論是新派，還是寓見，都在不遺餘力的提升運營能力。像大家熟知的新派自身打造運營系統，產品精細化打造，大家都熟悉在此不再贅述了。

像寓見則在線上和線下兩方面共同發力，在線上，寓見採用自主研發、獲得專利認證的AMS系統，通過自建的“小區樓宇租金數據庫”深挖用戶需求，提升公寓租金。

在線下，則通過對日工作交接、巡樓記錄、退房結算管理、控制房源管理、保潔、維修的驗收與管理等關鍵業務節點的系統化把控，在節省人效的同時，提升業務操作的精準性與高效性。產品設計上，根據項目區位等情況精準識別租客畫像及租客標籤，基於租客的定位及體驗，進行項目方案的設計。

精細化運營商的出現，有利於整個存量市場的發展，提高存量資產的坪效，進而提升資產的價值，最終為資產證券化提供好的資產包，這是運營商起到的很重要的一個作用。

三、退出：優質資產獲取能力VS優質資產發掘能力

事實上，運營難題僅僅是資產持有方面臨的諸多難題之一，資金的快速退出是另一個需要解決的問題。長租公寓前期投入資金多，回報週期長，從而使資產方資金鍊承壓嚴重。

對於新派而言，要實現退出，需要的是前端低價物業資產的獲取能力以及運營能力，比如新派主要聚焦不良資產整體收購，這樣下來物業價格低，整體租金回報率就有保障，能夠滿足上REITs的要求，而運營則是保障收益率達標乃至超額的關鍵。

對於寓見而言，則在於優質資產的發掘能力，主要是幫助開發商識別自身的資產哪些適合上REITs，並且在這個過程中提供專業服務，因為REITs的發行，涉及到銀行券商等機構聯動、公募退出、二級市場資產處置等一系列專業性極強的操作，對於絕大多數開發商來說，就像直接運營長租公寓一樣，是一項高難度、高成本、低效率的業務。而寓見則敏銳找到了這一市場機會。

對於運營商而言，能幫助開發商解決發展長租公寓所面臨的產品、服務能力、盈利能力、流量和資本的問題，才是未來長租公寓規模化發展的關鍵。

對於房地產行業而言，則意味著中國房地產市場的核心競爭力，已從土地資源的爭奪，轉向專業服務、資產管理等綜合能力的比拼，必然需要具備高超運營能力、多渠道資本運作以及專業投資眼光的專業，來引領市場未來的發展方向與服務。

（全文完）

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