今天早上，看到了在各大微信群流傳的一篇文章，標題很是聳人聽聞，說中介哄搶租賃房源，販毒都沒它賺錢。作為租賃行業發展的見證者和推動者，我深知租賃行業的艱辛，絕大部分公寓運營商目前還處於燒錢階段，可以說，行業目前90%以上的運營商還處在虧損境地，盈利問題尚未破解。
這件事引起了我的思考，更是引起了我的憂慮。租賃行業正處於發展的十字路口，如果未來政策導向或者行業發展方向錯誤，那麼受衝擊受傷害的就不僅僅是個別企業，而是整個行業。特別是近期相關部門約談了相關租賃企業，當前對租金監管的建議和風聲也是甚囂塵上。
在這樣的時點，對社會普遍關注且反映強烈的租賃價格問題作出合理解釋，理性分析租賃市場當前的現狀及企業行為，推動租賃市場健康發展，是研究者的使命。
一、租賃企業能夠決定租賃價格嗎？
早些天，前我愛我家研究院胡景輝院長炮轟自如、蛋殼公寓，批評其為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，引起了社會各界的廣泛關注。
這給了公眾一個印象，似乎目前租金上漲是由租賃企業推高的，再聯繫到萬科在深圳開展萬村計劃，輿論對此的各種抨擊和熱議。
那麼，租賃企業能夠決定租賃價格嗎？
這需要回過來看租賃行業的市場結構，經濟學常識告訴我們，在壟斷市場或者可以形成特斯拉的市場，價格是可以被操縱的，而在充分競爭市場，價格是由供需雙方的力量決定的，單個企業是市場價格的接受者，而非決定者。
反觀租賃行業，目前還是一個高度分散的市場，按照當前很多機構的統計，機構化租賃企業目前市場佔比還不到2%，顯然，2%的市場份額遠遠達不到決定100%市場價格的程度。
實質上，不僅僅現在，即使擴展至很遠的將來，租賃行業仍然會是一個高度分散的行業，以租賃市場化程度最高也最成熟的美國租賃市場舉例，其公寓分為重資產持有和輕資產運營兩大類。
其中，重資產運營類前50強市場份額佔比才9.6%，輕資產運營前50強份額要更高，但是也才15.3%。任何一個企業都不具備決定市場價格乃至影響市場價格的能力。
二、怎麼看待租賃企業高價拿房？怎麼看待由於租金上漲而受到衝擊的租房者？
既然租賃企業無法決定市場租金價格，那麼怎麼看待租賃企業高價拿房？以及由此帶來的局部租金價格上漲呢？
首先，租賃企業高價拿房，背後反映的是每個企業對未來市場的預期不一樣，況且每個企業的核心能力不一樣，資源不一樣，發展策略也不一樣。
比如不同企業，對未來租金上漲的看法就不一樣，有的認為當前中國房價高企，租金回報率只有1-1.5%，與國際上4%-6%的租金回報率相比，當前租金是被低估的，因此，對未來租金漲幅抱有樂觀預期，自然就敢以更高的價格拿房。
再比如，有的企業就是傾向於先規模擴張，在達到臨界點後可以分攤管理費用，進而在算大賬時能夠算的過來，這也是一個策略。
更主要的，租賃企業也是一個經濟人，自身一定有自身成本的考慮，相信沒有一個人是做活雷鋒。
所以，無論激進還是保守，這兩者，應無優劣之分，也無好壞之別。只要沒有違法違規，就應該把它看做正常的市場競爭行為，就應該鼓勵競爭而非加大限制，讓管理效率更高，服務更好的機構來運營房源，讓優勝者能夠脫穎而出。
除此之外，有不少人批評租賃企業高價拿房後，要想不虧本，必然推高租金，這個說法筆者是不認同的。
第一個，每個企業運營效率是不同的，不同企業其出租率、空置率、管理效率等方面有差異，高價拿房不代表一定會高價出房。
第二個，犯了刻舟求劍的錯誤。比如萬科在深圳的萬村計劃，之前有媒體批評萬科拿了房源後租金漲了很多，實際上，此租金非彼租金，萬村計劃對原有租賃房源是進行了升級改造的，最終租賃價格實質上含有對產品裝修和升級投入，不能無視這一點。
第三個，要相信租客不是愚蠢的，他也會做比較。如果同樣的產品，別人租1500，你租2000，那不是自尋死路嗎？與其說租賃企業抬高了租金，不如說租賃企業是新市場需求的發現者，其發現了租客希望擁有更好居住條件的需求，進而通過產品升級改造來滿足。
當然，這會帶來一個新的問題，就是原來只能承受600的租客，現在升級改造後變成1500，這部分人租不起了，怎麼辦？這本質上是存量房源供給不足所引起的矛盾，關鍵還是要擴大供給，比如藍領宿舍供給，關鍵還是要鼓勵租賃多渠道供給，落實商改住、工改住，集體用地建租賃用房等多種措施，滿足中高端房源需求，減少中高端房源需求對低端房源的衝擊和替代。
三、需要怎麼樣的市場秩序和政府監管？
租賃市場剛剛發展，離成熟還很遙遠。特別是制約租賃市場發展的很多基礎設施還很不健全，比如租賃土地供給，金融工具的支持，租賃企業的扶持，稅收的優惠，消防等法律法規。
租賃企業作為租賃行業發展的主體，應該看到，其對市場的成熟，對租房質量的提升，對租客需求的滿足，對推動行業發展，這些成績是主要的。
過程中不可避免會出現一些亂象，這個需要強化市場秩序，做好監管，但是，不能因噎廢食，更不能倒洗澡水把孩子一起倒掉了。租賃行業需要政策，但是需要好政策，筆者認為政府應該大力加強上述租賃基礎設施建設，讓之前好的政策真正落到實處，做好宏觀指導和引導，但是不應該介入過於微觀。
比如，對租賃價格這塊，筆者認為這是引導租賃企業正常發展，以及引導租客選中目標房源的價格信號，租賃企業對外租賃價格，這應該是企業自主行為，反對過於微觀的監管和干預，租金價格本身不應該成為管制的目標。一旦管制，最終的結果必然是房源供給減少，租客更加不好租房，租不到好房。
再比如對於低端人群的住房保障，應該鼓勵藍領公寓，員工宿舍的發展，而不是通過價格控制來滿足這部分人需求，應該加大供給來實現。
另外，要改變過去房地產行業發展中，行業協會缺位的情況，主要都是政府和市場的博弈，在租賃行業發展過程中，要高度重視租賃協會的作用，做好政府和企業溝通的橋樑，做好協會自治管理，發揮協會作用，由原來兩位一體變成"政府-協會-市場"三位一體，共同完善租賃這個生態體系。
房地產行業多年調控及其結果，已經是前車之鑑。
作者簡介：劉策，系廣東省房地產協會專家委員會委員，廣東省公寓協會專家委員會主任委員，北京師範大學珠海分校不動產學院客座教授，曾主編或參編房地產行業暢銷書5部（含國內首部存量地產主題著作），先後對話數百位地產生態鏈總裁，發表專業類文章數百篇，本文僅代表作者個人觀點，不代表所在單位立場。
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