文/劉策
隨著中國房地產從增量市場往存量市場的轉軌轉型，存量市場作為未來主流的市場形態，已經成為包括開發商在內的眾多機構的共識，也吸引了各路兵馬紛紛殺入存量市場，進行前瞻性的佈局，那麼，在混戰中，誰會最終殺出？是否可以做出前瞻性預判？答案當然是肯定的。
一、誰能成為存量市場龍頭，關鍵看是否在四大關鍵領域擁有優勢
誰能夠成為存量市場的龍頭，關鍵就看在四大關鍵領域是否擁有優勢，哪四大領域呢？
主要是四個方面：
第一，存量開發。存量開發，主要分成兩類：第一類是宏觀層面的舊城改造（或者說城市更新），以獲取土地為核心目標的模式。第二類是微觀層面的舊樓改造，以樓宇“美顏”增值為核心目標的模式。主要包括兩種模式：一是住宅的更新，也就是企業購買整棟舊樓或分散的舊房，經過重新改造裝修，再次出租出售的商業模式。二是商業地產的更新，即收購經營不善的商業物業或寫字樓，進行重新定位、裝修，再分割產權出售或長期持有的商業物業更新。
第二，存量經營。城市更新、舊樓改造還僅僅是從物理空間、從硬件上做了提升，那麼軟件上的提升則主要是共享居住、共享辦公、共享商業，通過業態創新和內容植入，給到客戶更好的體驗，使得傳統的物理空間能夠發揮更大的坪效，能夠獲得更多的收益。
第三，存量社區。社區業主不是地產包袱，而是挖不完的金礦，在這樣的認知革命下，社區服務走上前臺。作為一個新興的服務產業，如何獲得更多的客戶服務接口，把握社區業主消費需求，為社區提供更多增值服務，例如醫療、養老、教育、就業等，將會成為未來利潤的增長點。
第四，存量金融。這麼多的存量物業，如何盤活呢？如何將其證券化資本化呢？對持有運營機構來說，針對持有運營物業投資規模大、回收週期長、運營管理要求高的特點，可以將物業出售給REITs實現退出，縮短投資回報週期，提高資金使用效率，同時有專注提高運營管理能力，實現輕資產轉型。
因此，要成為行業龍頭，就需要看在上述四大領域誰最有優勢或者綜合優勢。
二、誰在上述四大領域擁有優勢？
明確了上述四個關鍵領域，那麼到底誰在這四個領域擁有獨特優勢呢？筆者特意針對這四個領域做了一個梳理：
首先，我們看存量開發。在這塊，佳兆業是當之無愧的行業龍頭，堪稱航母級企業。截至2017年底佳兆業共擁有佔地面積約2400萬平方米的舊改儲備，主要集中在粵港澳大灣區，其中深圳是890萬平方米，佔34%；廣州是576萬平方米，佔24%。如果佔地面積按照這些城市綜合容積率以2來粗略估算，佳兆業自有儲備的舊改建築面積應該是5000萬平方米，由此又可以推算估計舊改貨值大約會高達1.5萬億。而目前佳兆業的市值才200多億，價值被嚴重低估。
其次，再來看存量運營。在這塊，筆者一直有個觀點，集中式公寓會是未來公寓的主戰場，而開發商則會成為集中式公寓的主力軍。在這塊，目前比較有優勢的是萬科、龍湖、旭輝和碧桂園，但是公寓業務剛剛起步，還處於商業模式探索階段，遠遠談不上格局已定，這塊短期態勢並不能代表未來行業的格局，每個開發商都有機會，但是目前的領先者機會更大。
再次，我們看存量社區。這塊萬科和彩生活是絕對的龍頭，特別是彩生活在管理面積上排第一，能與之匹敵的只有萬科。
最後，是存量金融。在這塊高和資本具有領先優勢，創造了多個第一。是中國第一支也是最大的人民幣商業地產基金，在行業有著廣泛的影響力：牽頭國內第一個交易所CMBS（商業物業按揭支持證券）研發落地，高和招商-金茂凱晨資產支持專項計劃，40億元，3.3%的成本破歷史記錄，100億元主動管理規模，總投資超過300億元，完成198億元商業物業證券化產品審批，3單CMBS，規模總計140.21億；1單CMBN，規模29億；2單類REITs，規模29.2億等。
三、誰最具有綜合優勢，有望成為存量地產龍頭？
要回答這一點，筆者認為要考慮兩點：第一，這四大領域目前商業模式最成熟的是什麼領域？相對應的領域龍頭就最有優勢；第二，誰最有綜合優勢？筆者認為，佳兆業和萬科，是最有希望成為行業綜合性龍頭的。為什麼這麼說呢？
首先，我們來看四大領域商業模式最成熟的是哪個領域？毫無疑問是存量開發，也就是城市更新，城市更新目前已經成為一線城市和核心二線城市獲地的主要手段，且難度和門檻高，相應毛利也比較高，相比其他三個領域，能夠形成實質性的利潤貢獻。而佳兆業在此領域深耕20年，被譽為城市更新的“黃埔軍校”，做出了很多有影響力的作品，其1.5萬億的舊改貨值更是一騎絕塵。所以佳兆業是在最核心的領域擁有核心優勢。而存量經營商業模式還在打磨中，存量社區變現也在探索中，存量金融這塊受制於管理資產規模和標的少，快速上規模也還是很難。
其次，我們來看誰最有綜合優勢？那麼毫無疑問是萬科和佳兆業。萬科目前在存量運營和存量社區兩大維度都是行業龍頭，儘管存量運營目前盈利模式並不清晰，規模發展很難，但是能夠佔據兩大龍頭位置已是相當不易，而佳兆業則是行業唯一一家在存量開發、存量運營、存量社區和存量金融領域都已經形成完整產業鏈，旗下有四大集團分別涉足該四大模塊，且背後有五大上市平臺協同支撐，這是一般企業難以企及的綜合性優勢。
所以，綜合上述這兩點，佳兆業和萬科最有可能成為存量地產的龍頭，當然，不進則退，行業發展日新月異，這兩家目前具有綜合性的優勢，但是需要持續鞏固和加強，否則也可能會被超越。
（全文完）
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