昨天在廣州，中飯協和廣東省公寓協會聯合舉辦了租賃行業高峰論壇，針對房地產存量市場發展尤其公寓未來發展趨勢，與會嘉賓進行了精彩解讀，今天特分享魔方、城家、碧桂園、保利和寓米五家行業領軍企業各自的理解和思考：
一、魔方公寓CEO柳佳：盈利是本，坪效為王
1、行業發展遍地開花，眾人拾柴火焰高，會加速政策落地
目前國家隊、開發商等紛紛進場來參與長租公寓行業，我們始終認為這是件好事情，眾人拾柴火焰高。前幾年要抱團取暖，現在是遍地開花，當這個行業越來越蓬勃發展以後，反過來會推動政策加速的落地。租賃立法在年內一定會出臺，大家都是受益的。
2、公寓企業最終根本是盈利
每個參與主體有不同的核心競爭力。地產背景的可能在地產開發上面非常強，在資本運作方面非常強，而創業系運營商在公寓行業深耕多年，可能對公寓行業的本質、租賃居住的客戶需求會非常瞭解，包括對租客房子的需求，以及生活方面的需求。比如城家，它能夠從酒店業短租跟長租的結合當中如何去搞，把收益做得更好，不同的企業其實最終的根本是盈利。
萬科鬱總說的不盈利，並不是說永遠不盈利，或者說整體不盈利，可能萬科看這個點在於它資產的升值方面，而不在於長租公寓的運營管理。我想我們所有的企業在長租行業當中，最終目標其實是要盈利的，企業生存的目的也是首先要盈利，才能夠實現更多的社會價值。
3、通過運營全過程精細化管理保障盈利，不為出租率打價格戰
在盈利的角度上，魔方做了很多的探索，不管從哪一個層面切入，重資產也好，買樓也好，土地的升值也好，運營資產管理也好，或者是輕資產運營等等各方面，我們認為最終在長租公寓當中有一句話是特別核心的叫坪效為王。
比如說首先在產品的一個規劃方面，這是一個非常講究的技術活，如何在最合適的面積當中能夠銷售出最高的一個價格，如何規劃我們的戶型，比如說在魔方3.0產品當中，我們規劃了一個18平米的小戶型，有獨立的衛生間，獨立的廚房，獨立的客廳，能夠滿足客戶的租住的所有的需求，這樣的產品其實在你規劃設計的前期就已經決定了，他後期的坪效會要比那種大而無當的這種戶型要更盈利。
同時除了前期的規劃以外，在後期成本管控、裝修的過程當中也有很多的細節，再往後運營管理當中如何把控房價。有很多的新興的企業大量的開店，有時候會用低價的策略去切入市場，這不是特別明智的做法，更建議對地區市場有一個準確的研判以後，進行一個精準的定價。
比如說我們在定價的過程當中有一個七緯度的評價方式，通過歷史數據、市場數據，包括一些行業的大數據，我會知道這個地區的人口結構是怎麼樣的，企業的經濟總量是怎麼樣的，企業的員工的收入，房租水平，房子售價的水平等等很多的參數，我們配相應的一些算法，我們能夠有一個精準的定價，基本上定價在地區市場上或者是一公里的範圍內是一個非常合理的定價。在定價的基礎上我們去做相應的一些營銷的話，也能夠保證我們的整個企業能夠經營在一個正常的利潤水平，而不要說為了出租率這種問題去打價格戰，或者是用低價來做滿出租率，對收益是一種損害。
4、運營能力和資源能力互為犄角
運營能力跟資源整合能力不是一個孰輕孰重的兩個面。首先要有運營能力，再運營的過程當中，我能夠盈利外圍的整合能力才能夠起到作用。就簡單說一個金融能力，如果我們要去發ABS，我要去整合一些金融資源，最後還是看底層的資產是不是有盈利能力，我資本投進去以後還是要追求利潤還是要追求回報的，我們首先把我們自己的核心內核的運營管理能力做好，提升我們自己的盈利能力，然後去整合更多的資源，包括金融，包括各類的供應鏈，包括管理輸出。
點評：對魔方來說，沒有講自己最擅長的規模、金融和速度，反而如此關注盈利和坪效，是非常難能可貴的，眾所周知，第一，魔方在行業拿房一直是很猛的，被譽為拿房三劍客，第二，魔方發行了國內首單abs，第三，專門成立用於收購資產的藍山資產，第四，像魔方目前的規模也是集中式公寓裡面體量最大的，所以外部對魔方的認知最多的可能是其金融能力、資源獲取能力，但沒想到魔方如此關注坪效。
二、城家公寓總經理蔣衛東：城家已經不依賴單個店長的能力，靠系統化能力
1、要看到公寓背後不變的本質：以最低的價格做出最好的產品
任何一個行業，任何一個產品，手機也好，汽車也好，它發展的過程是充滿變數的，但是不管如何變，產品更新都是要不斷的滿足市場的需求，提升客戶的滿意度，以及降低成本使產品趨向完美。長久而言的話，在商言商，我們的產品首先消費者來買單，其次我們必須以最便宜的價錢做出最好的產品。
城家公寓從選址開始，對物業進行研判，然後設計排房，城家在產品細節的打磨上就和蘋果一樣，不停地推出迭代產品，一代一代的推出，從產品設計的角度就考慮到後期的維護運營的成本以及折舊，和產品的溢價。
2、公寓是一個坪效生意
在運營的方面，包括硬件方面怎麼提高工期，點點滴滴，在每一個細節都去摳這麼一個事情，所以長久而言我們做的是個坪效生意。一個企業生存下去，企業是要盈利的，是要為股東和市場負責的。
隨著越來越多的人加入公寓行業，我相信呈現在消費者面前的產品會更加紛繁和複雜，同時也會使消費者的審美和挑剔度提高，反過來是我們的責任就更加高了。
3、長短租結合是城家的殺手鐧，主要是彌補長租公寓的空檔期，最大化坪效
長短租這個事情本身是一對矛盾，大家想一下，俄羅斯方塊遊戲，當你這麼多長條放在一起的時候，你是不可能把他的那條線給填滿的。長條盒長條之間不可能百分之百地填滿，就是我們講的入住率。那麼長租這個行業，它其實是一個俄羅斯方塊的長條的模式，但是作為一個企業追求利潤的極致話，我們就必須把這個利用率無限接近100%。也就是說當我們在玩俄羅斯方塊遊戲的時候，中間那些空檔必須想辦法用一些更碎片化的東西給它填入。譬如說沙子就是我們所說的間夜，用專業去投入，去填補這些空檔。
那麼這些空檔會出現在什麼地方？比如說爬坡期將會出現一個空檔，開業第一天你的空檔是100%，然後租客的換房期，還有一些淡季。還有就是研判失誤，總會有一兩個物業對市場的研判有一些問題，這都需要其它的渠道去給它填補。
4、長短租系統很難研發，城家做好了就可以不依賴個人力量
長短租系統在研發上比較困難，譬如說一個公寓作為一個單位裡面，一旦有一個房間發生了入住行為，它整個物業的狀態就發生了大的變化，發生根本性的變化，就這個狀態發生了變化，這時候就要需要重新計算一次，所以每次有一個房間被填滿，會被填了。
比如說302房，4月20號有人預定，就會對整個物業的所有的狀態要重新發生一次計算，所以在排放的時候要做智能的排房，比如4月20號有一個人入住，這是一個非常糟糕的事情，因為4月20號入住今天幾號浪費了今天到20號之間的時間，如果說15號有人過來籤一年的長租你也租不掉了，對吧？所以這裡面有很多的智能的計算系統的開發不是那麼容易的，但我們的IT團隊CTO王磊的帶領之下，成功研發了CAS系統，目前效果還可以。
城家公寓不依賴我們的店長，因為有更多的智能，更多的體系，更多的智能化IT化，事實上無論派誰去，他就能管好城家公寓，所以我們要堅持投入。
點評：如果想做好長短租系統，請挖CTO王磊
三、碧桂園長租公寓執行總經理陳顯剛：3年建設100萬間，資產管理是取勝之道
1、3年建設100萬間
碧桂園提出三年百萬間，的確是三年百萬間，但是是三年建設100萬間。因為我們是地產集團，同時全國有很多公寓項目，原來準備把它賣掉，現在響應國家的號召，同時我拿地的時候政府要求我自持，不能夠賣了，原來想著以租代售，現在也不允許以租代售了，我就自持！
2、發揮優勢，通過資產管理形成自身競爭力
如何形成自身的競爭力？答案是四個字資產管理。
目前真正賺錢的或者說每年利潤額度超過幾千萬超過億元的，肯定不是公寓運營商，更多是涉外的高端的服務公寓，有上百家規模的店的這樣的企業。這是因為：第一，因為運營成熟大部分是輕資產輸出，它收回的錢都是利潤。第二，他們有基金或者有資產管理的這部分。比如說五年前十年前在上海在北京買了一棟樓基金到期了，在今年或者明年把它賣掉變現了，這個時候付完了基金的利息，剩餘的屬於公司的資產賺的錢。
對於開發商來說，借鑑意義就在於要做資產管理，要做更多的項目的持有，所以未來在我們三年百萬間的規模裡面，大部分都是做我們的資產自持的這種項目，同時我們會從原有的住宅用地，原有的商服用地到現在的集體土地，包括以後的城市周邊的農村集體土地的這種方式進入市場，這也是我們一個發展重點。
點評：碧桂園做什麼都是大手筆，公寓是3年100萬間，REITs一發也是100億。
四、保利地產投資有限公司助理總經理 姚志鵬：抱團打群架是開發商核心競爭力
1、通過多元業態整合規避單公寓業態短板，形成獨特優勢
開發商的核心競爭力是什麼？那就是抱團打群架。什麼叫抱團打群架？大家都知道地產行業它是多元發展的，我們作為地產旗下的一級子公司，它的整個的方向是酒店，購物中心，社區商業，如果競爭肯定和品牌公寓在坪效在產品的設計能力上總歸來說還是有一些差距，那麼說我們只能做差異化，那麼說我們的差異化就是能夠不單純地做長租公寓，我們肯定是各個資源的一個整合能力，通過資源的整合，能夠把社區乃至一個綜合體項目能夠統籌下來，各個資源相互之間共享，形成社區的生態圈。
2、發揮地產品牌效應，要規模化
對開發商來說，品牌效應比較好，在融資方面肯定是有一些優勢。另外在獲取資源方面，相對來說能夠做一些比較大的項目，特別是現在目前很多區域都是開發的這種住房租賃的地塊。另外還有一些集體用地以及規模比較大的一些項目，那麼說單純的依託一個品牌公寓去做的話，那麼說很難完整的做下來。
對於我們來說，公寓，酒店，包括一些附屬的配套的社區商業都可以融合進去。那麼我們在做個地塊就有優勢，當然說這些方面我想未來支撐像來說必須都有規模化，沒有規模化，你的資本優勢和你的多元優勢就沒法去整合起來。所以說碧桂園100萬間其實對地產板塊來說像來說它是有優勢的。
點評：對開發商說，核心優勢有品牌優勢、資本優勢以及多元業態聯動發展優勢。更關鍵的是，對開發商來說，3年100萬間都不是事兒，是小目標。
五、寓米董事長張晚華：公寓運營商不要急，慢慢來，體系能力和靈活性才是核心競爭力
目前競爭很激烈，但是我想說對於創業企業來說，不要急，慢慢來撿漏子，到時候一定有。
分散型公寓的核心競爭力可能還是在體系方面。在資本能力我們沒有開發商那麼強，但是不用急，像我們的人才體系能力，機制更靈活，我們可以讓跟我們的60%的人一起發財，開發商不一定做得到，另外還有IT系統、供應鏈體系，整個打通才是核心競爭力。
點評：對於創業者來說，遇到強勁對手，要農村包圍城市，再徐圖進攻。
（全文完）
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