文/劉策
這幾天最火爆的消息，莫過於碧桂園的通宵出圖和萬科的10年出租房源一次性收租180萬了。
4月12日，北京萬科宣佈其第一個自持租賃項目萬科翡翠書院將啟動預租，租戶需要一次性付清首個租期內的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按照1.5萬元的月租金計算，十年全部租金將達到180萬；如果租一套180平方米的四居室，按照3萬元的月租金計算，十年全部租金也將達到360萬。
於是乎，有人驚呼，萬科式打劫來了！對此，筆者認為，這塊地對萬科來說是燙手山芋，萬科寶寶心裡苦，但是自己的拿的地，含淚也要開發完，萬科這個項目不是在打劫，當然也不是想做雷鋒，從戰術上算不過賬，但是戰略上算的過賬。
一、萬科這個項目租金其實並不貴
為什麼這麼說呢？主要有幾個理由：
第一個，這個項目是高品質社區，容積率只有1.78，裝修也是按照高端改善的標準來裝修的，投入很大，租金自然高，且一萬多的租金並不高，像朝陽區國貿附近一個30平米的單間或者一房一廳都到10000了，所以客戶承受力也沒問題。
第二個，萬科在此項目上先後投入100多億，按現有租金水平來算，這個項目回報率也只有2%，並不高，從這個角度來看，萬科不僅不是周扒皮，反而是活雷鋒。
第三個，按照目前的租金價格十年不變，這個相當於用不斷貶值的貨幣來鎖定不斷升值的資產包，鎖定未來租金上漲的空間，這個租約包價格從長期來看是低估的。
二、這個項目對萬科是個燙手山芋，萬科寶寶其實心裡苦
外面人驚呼被萬科打劫了，但萬科也是啞巴吃黃連，有苦說不出，其實這對萬科是燙手山芋，萬科自持租賃住房這塊燙手山芋如果一直留在表內，對萬科會造成什麼影響呢？
第一，拉低資產週轉率，當這塊資產放在萬科表內的時候，那麼由於它並不能變為收入，所以相當於分母增加，但是分子它沒有增加，所以會降低資產週轉率，相當於降低了整個資產結構的流動性。
第二，惡化利潤表現，當租金回報率覆蓋不了利息支出的時候，這塊利潤是負的，相當於自持資產這塊還會使原有的利潤惡化，降低利潤率和最終ROE。
對於萬科來說，這個項目從戰術上是怎麼也算不過賬的：
首先，客戶在哪？從目前的租賃的主流客群人來看，主要是以高端改善客戶為主，但是該項目在五環外，除了本地高端客戶有租賃意願外，在市中心工作的客群選擇的可能性並不大，然而本地客戶中有沒有這麼多以家庭為單位的高端改善客戶，該項目對客戶吸引力如何，且客戶是否有意願願意通過貸款一次性支付10年租金，這也是存疑的，總之這個項目出租率壓力是挺大的。
其次，目前的租售比，遠遠沒有辦法去打平利率，萬科目前貸款利率也是租金回報率的兩倍以上，持有的經濟邏輯是不成立的。
再次，商業模式閉環如何打通。如果寄希望於通過REITs實現資產的退出，但目前整個資產包也無法按照正常的市場房價來實現退出，即使這單萬科找了合作方，自持資金收回來了，後續的項目怎麼處理也是難題。
三、明明不賺錢，萬科為什麼還要做？萬科要做活雷鋒嗎？
筆者當然不認為萬科想做活雷，戰術上算不過賬，但是戰略上是算得過賬的，這個項目我覺得至少起到了幾個積極的作用：
第一個，樹立了企業承擔社會責任，率先垂範的好形象。作為龍頭企業，在新的市場環境下，理應身先垂範，承擔應有的社會責任，讓房地產迴歸到正常的經濟屬性，而不至於被打上太多的民生和政治標籤。另外作為龍頭企業，理應為行業租賃運營模式探索新路。
第二個，此舉為萬科參與北京集體租賃用地提供了契機。北京最近在積極推動國企參與租賃用地建設，這相當於是塊肥肉，但是目前只有北京國企能夠切入，而萬科已獲准也參與集體土地租賃地塊，進而為後續切入城市更新提供了契機。
第三個，從萬科目前的資產體量和銷售額來看，100億也只是個小數目，幾百分之一，受得了，更何況這個項目根據媒體報道，萬科自有資金部分已經替換為合作基金投資了，不存在自有資金盤活壓力。
第四個，不管這個項目商業模式前期有沒有想清楚，先把地拿下來，商業模式摸索著摸索著可能就出來了，成功了就是行業先驅，失敗了，退一萬步講，萬科鬱總不也說了，租賃業務是不應該掙錢的，自己吹的牛逼含淚也要把它吹完。
所以，想想之前恆大出讓萬科股權虧70億，大家覺得恆大真虧了嗎？哪個不讚許老闆英明？萬科這100億投資可以類似思考，政府是講道理的，不讓你掙錢，但也不會讓你虧呀，萬科這榜樣做得好，以後有好處自然也會想著萬科，對於萬科鞏固北京市場，是有戰略意義的。
四、萬科模式無法複製，租賃市場發展不需要政府讓利，但需要改變土地出讓金繳納模式
萬科這個項目不管其戰略或者戰術上是否算得過賬，筆者認為在行業層面複製時很難的，企業的運行不能脫離基本的經營約束而存在。從行業層面來說，目前的租賃用房定位高端改善與大的政策導向並不完全一致，屬於供給端的錯配，一方面並沒有增加中低端租賃住房，另一方面從住房供給角度來看，類似項目越多，也相應減少了原本可用於銷售的市場住房供給，加大了房屋銷售供求失衡壓力，加大了房價上漲壓力。
但是發展租賃住房，不管是政府讓利，還是企業做雷鋒，這都不能持久，都走不通，要從根子上解決這個問題，還不如對土地出讓金的繳納模式進行變革。對於原來一次性繳納土地出讓金模式改為總額不變，但按年繳納土地出讓金。
這個模式一方面政府土地出讓金收入沒有減少，第二個也減輕了企業一次性支付鉅額土地出讓金的壓力，兩全其美，多好！
從美國的經驗來看，租金市場的發展與REITs的發展息息相關，只有REITs蓬勃發展，才能打通租賃商業模式的閉環，才有可能出現這種機構化的供給。
而REITs的發展與租金回報及利率的關係密切相關。在目前租金回報率與利率倒掛的情況下，REITs也很難去大規模的推開。只有從政府層面改變目前的土地出讓金的繳納模式，實現土地出讓金的分年繳納，才有可能在經濟邏輯上走通，使租賃能夠真正成為跟房地產開發並駕齊驅的第二條腿。
這一天很快就會到來！
（全文完）
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