籠統來說，長租公寓核心就三件事：拿房、找錢和運營。目前政策在房源供給和金融支持這塊已經有很大突破，對於行業來說是個普遍利好，但是最終能花落誰家？誰能享受到最大的機會，就看誰的運營能力最強，可以撬動房源和資金。
在這個過程中，運營就是關鍵紐帶，實現錢和地的聯姻，讓這兩大要素能夠得到更好的市場回報，那麼運營如何提升呢？通過跟樂乎和窩趣這兩家行業領先企業創始人的交流，筆者認為關鍵是關注6項指標，打造好2大系統！
一、管好六大指標
要提高運營收益，在最短的時間內回本，關鍵就是在租金端、成本端和運營端要做好，這需要一個全鏈條的能力，具體而言，有幾個指標是需要高度關注的：
1、單間面積
對於不同定位的產品，要保證高坪效，首先就是面積控制，有一個合理的投資造價水平。這就需要根據對項目的判斷來做它的產品設計和規劃，比如對於中低價位租賃產品，如果面積過大，成本就很難回來，所以像窩趣單套面積都是控制在18到25平米，而且接下來還會繼續壓縮面積。
但是小面積不意味著是被閹割功能的，功能配置還是要全，比如說洗衣機、廚房，甚至有條件的還有陽臺。這裡面最關鍵的是要思考場景，比如公共客廳，一個大的公共客廳能夠滿足租戶面子需求，可以呼朋喚友，叫他的朋友來玩。而這會帶來很高的老帶新比例，像窩趣老帶新佔比已經超過了20%。
2、籌建週期
籌建週期最重要的就是施工速度，施工速度對標的就是前端拿房風控、產品標準化、施工標準化以及系統化，這是非常重要的，以房地產開發的速度去做長租公寓，就必敗無疑，必須要以比酒店還要快的速度才行。
假如一棟樓200間房，90天交付和120天交付，結果是截然不同的。前者可以提前一個月有現金流週轉進來，而提前一個月有營收，最終可能是節省了三個月的回報週期。因為租房子還有租金成本，所以能提前一個月，意味著未來的回收期可以節省三個月。
3、供應鏈成本
供應鏈成本對於長租公寓來說那是需要在指縫裡省錢，比如床墊、空調、電視機是不是能比市場上再便宜10%？而像白電的利潤本身很薄，必須要大量集採，才能獲得價格讓利。目前在公寓領域能有這樣的採購能力的不多，因為需要很大的規模，而現在行業公寓規模普遍偏小，這塊有優勢的是有酒店背景的，像窩趣可以共享鉑濤的採購體系，鉑濤每年通用的傢俱、家電的採購量特別大，這樣就可以降低成本。
4、爬坡期
對於公寓運營商來說，要儘量縮短爬坡期，像窩趣有一個5895的指標，具體來說就是在開業前要求50%租完，開業第一個月要做到80%的出租率，開業第二個月出租率達到95%。
5、滿租率
要把出租率做上去，除了傳統手段，還要有自己的撒手鐧，像窩趣做了一個排隊系統，這個排隊系統起到的作用就是能夠讓滿房的項目有客戶等著，一有人退房，這個等著的客戶就可以排隊進來。窩趣的思考邏輯是租賃消費者是重度決策，他要換一個房子需要很久，需要把前面的合同結束了才能退，還要考慮新租房子的價格、質量等等，而排隊則對租戶對運營商而言是雙贏，像窩趣目前的操作要求等的比例是15%到20%，100間房至少有15到20個人等待，這樣滿租率就有保證。
另外很多公寓說入住率非常高，但是換個口徑來算，比如間夜率能過90%是極其難的，而長短租結合則是提高間夜率的很好嘗試，像目前城家公寓在這塊做了很多探索。
6、續租率
在租賃的過程中除了儘快的滿租，還要對客戶群進行維護，讓它產生更高的續租率。這樣可以降低獲客和營銷成本，因為目前租戶租賃週期普遍在8個月，如果按照市場營銷成本，相當於營收的10%就被砍掉了，再加上空置，就極有可能虧本，所以續租率越高越有利。像窩趣劉輝介紹他們現在到期的續租率是70%，這個續租率還是蠻高的。
二、打造兩大系統
哪兩大系統？核心就是運營標準化體系和人才梯隊體系。
1、標準化運營體系
比如樂乎自己開發了PMS管理系統，由於樂乎是一個輕服務機構，所以涉及到前端的業主託管方和後端的租客方。為此，系統就需要能夠把客戶端、管家端、業主端的需求都能滿足，比如甲方可以通過手機APP隨時可以看到單店的出租情況、運營情況和財務情況，作為託管機構，財務透明是非常重要的。
2、人才培養體系
長租公寓現在運營是非常缺乏人才的，尤其公寓品牌越來越多，人才爭奪更加激烈，但是人才的存量流動無法解決公寓增量供給的人才短缺問題，只是加劇了行業人才競爭，提升了人才成本，對於每個公寓企業來說，都需要形成自己的人才培養系統。
像樂乎為了解決這個問題，從2016年4月份就開始建立標準化的人才培養體系。首先，有基礎的28天成長計劃，解決新員工進來如何成為一個合格的管家，如何通過最短的時間成為一個標準服務的人才。成為管家之後，如何快速地成為一個合格的主管，如何快速地成為一個店長，基於這種情況下，樂乎又開發了啟航學院、遠航學院、行家學院。然後樂乎在今年的3月份成立了樂乎大學，引入了專業的諮詢機構，給樂乎去做整個樂乎大學的培訓、研發和指導。
在這個基礎上，樂乎推出了對外的有朋諮詢服務，輸出樂乎整個的體系。通過輸出和不斷的反饋，樂乎就像學會了吸星大法，不斷迭代優化運營體系。比如樂乎運營現在有一個客戶案例集，目前有2000多個案例，涵蓋安全、服務、維修、投訴各個方面，這2000多個案例也促使樂乎加快改善速度，不斷提升輕資產輸出能力。
公寓行業歸根到底是一門生意，是生意就應該要賺錢，而現在公寓行業賺錢的運氣成分越來越少，價格低估物業，乃至集體土地租賃物業價格都上來了，所以寄希望拿房成本低，對於絕對大多數運營商來說都是可遇不可求的事情，這就要求要從全鏈條去擠利潤。
（全文完）
特別聲明：本文僅代表作者個人觀點，不代表所在單位立場（以對外公告為準）。
閱讀更多 劉策 的文章
