租客租下房屋，多數是為了自己住。在居住過程中，也許會冒出將房屋轉租賺取租金差價的想法。
為了保護房東的利益，法律對此有限制，不能讓租客隨意將房屋轉租。法律認為，轉租必須經過房東的同意，如果未經同意轉租，房東有權收回房屋，並要求租客賠償。但是，如果租客偷偷將房屋轉租，房東事後才知道，是不是房東在任何時候都可以向租客表示解除合同，要求賠償呢？
事實未必如此。雖然租客擅自轉租為錯在先，但如果房東知道後不表態，也將使法律天平出現失衡。因此，對於現住房子的二次租客，他本身可能不知道自己所住的房屋是非法轉租過來的，並不知道現在的租約處於不穩定的法律狀態，如果房東不及時確定是否追認，不利於無辜方的利益保護；對於房東，凡事都有個時限，如果遲遲不表態，也屬於濫用法律權利，對社會正常的經濟秩序反而有害。
為糾正這種失衡狀況，法律作出了調整。法律認為，租客未經業主同意將房屋以更高的價格轉租出去，業主知道後如果6個月未表態，則視為同意轉租，那麼無法享受高出部分的租金；如果在6個月內表示異議，則可以解除合同，並拿回高出的租金。
我們來看看2013年廣東省廣州市中級人民法院一個關於判定房東知道房屋被轉租，但6個月未表態導致不能解除合同的案例。
張小姐和李小姐簽訂了《廣州市房屋租賃合同》，約定由張小姐將位於廣州市天河區黃埔大道某號某房租給李小姐作辦公用，租期從2007年至2017年。後來，雙方發生了糾紛，協商未果，遂訴至法院。
張小姐認為，雙方簽訂的租賃合同並沒有規定李小姐有轉租的權利，而李小姐擅自將房屋轉租給了別人，依照法律規定，張小姐可以依此解除與李小姐的租賃合同，並收回房屋。
李小姐辯稱，早在2010年張小姐便知道轉租的事實，但當時並沒有表示不同意，就應當視為默認允許轉租。
經過審理，法院認為，本案中，李某從2007年8月起就承租涉案房屋，至2012年6月張某才就李某轉租涉案房屋提出異議，本院有理由相信張某應當知道李某轉租涉案房屋，且在六個月內未提出異議，故張某以李某轉租涉案房屋為由解除合同本院亦不予支持。
據此，結合本案其他事實，法院判定雙方簽訂的租賃合同並不因此解除。張小姐為當時沒有及時表態付出了代價。
【法條鏈接】
1、《合同法》第224條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第16條：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【律師點評】
如果你是房東，發現租客擅自轉租，要及時主張權利，並追究損失。要注意的是，雖然租客有“鬼”，房東有理，但如果房東不及時表明態度，在法律上也將喪失權利。如果你是租客，想揹著房東轉租牟利，千萬不要以為收了租金就萬事大吉，因為事後也有可能被業主起訴解除合同，收回房屋，並追繳租金差價。
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