近日，一則關於“國家開發銀行將棚戶區改造貸款審批權收回總行，全國一刀切暫停棚改”的傳聞令市場風聲鶴唳。
地產股集體應聲暴跌，A股和港股均未能倖免。碧桂園、中南建設等更是連續下跌，僅6月26日一天下跌幅度均超過6%。看起來龐然大物的房地產，顯現出羸弱的一面。
儘管國開行迅速做出緊急回應稱：“今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。據國開行提供的數據，截至5月末，開行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。目前各項工作正在有序開展。”
但傳聞背後，關於棚改政策的博弈已經非常明顯。凱輝高德總裁談子信分析指出，棚改走向“房地產化”，持續推高三四線樓市價格，正在背離國家改善城市環境、提高三四線城市居民生活水平的初衷。
城市“房地產化”原罪救贖
城市的“房地產化”已然成了原罪。
國開行相關領導解釋稱，棚戶區改造出臺的背景，本意是要解決去庫存和民生問題，但在執行中走樣，影響房地產的價格，直接房地產化了，就不是棚改了。
這是一次信號，國家層面正大力出手根治城市的“房地產化”頑疾。
事實上，讓“房地產化”迴歸理性已成市場基調。從超過50家品牌房企搶灘特色小鎮到《關於規範推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》等從中央到地方一系列調控文件出臺，再追溯至2016年底中央經濟工作會提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。
棚戶區改造是城市更新和轉型升級的重要一環。2013年國務院出臺《關於加快棚戶區改造的意見》，被認為是棚戶區改造工程加速的標誌。隨後，棚改作為支持房地產投資的重要組成部分，成為了三四線樓市狂歡的支撐。在人口與產業不僅沒有增加，反而還在快速流失的情況下，三四線城市房價持續增長。虛火之症不可謂不嚴重。
凱輝高德總裁談子信曾說過：“要在城市發展和更新過程中，切實防範過度房地產化，重視對城市的價值運營。城市更新如果背離了社會和市場的實際需求、背離了生活的追求，城市遲早要面臨懲罰。”
城市價值運營新邏輯
抑制“房地產化”的另一面，是房企正在頻頻做出應對。萬科、龍湖等一眾龍頭轉型“城市運營商”，試圖扮演新角色，與政府一道推動城市工作。
資本市場洞若觀火，地產股的連續暴跌，在某種程度上說明，房企轉型的前景仍不明晰。
談子信指出，城市更新是一個長期性的新陳代謝過程，切不可急功近利。需要進行綜合分析與研究，最大限度地減少改造實踐缺憾與利益損失。城市更新也絕不僅僅是對改造對象本身的更新，而是關係城市發展的一系列問題，要以城市發展的效益改善與效率提高為目標。
凱輝高德首提“城市需要價值運營”，並將自己定位在中國城市存量地產價值運營商。以城市為入口，以存量地產為依託，用系統思維組合資源，為地方政府提供覆蓋城市更新、存量改造全產業鏈條的專業服務。
“房地產離不開城市的發展，透過對存量地產的挖潛，優化城市功能、完善城市空間佈局、產業佈局、人口布局、交通體系格局與生態空間格局，實現對城市的價值運營，是政府、公眾與發展商共贏的局面。”談子信說。
如何破解城市“發展焦慮症”
城市正面臨普遍的“發展焦慮症”。
城市更新作為振興城市經濟、復興城市功能，促進城市社會、經濟、空間良性發展的城市活動，是破解產業、環境、社會等多方面制約城市發展瓶頸的重要解決方案。
在城市更新這一塊，涉及種類比較多，歷史文化更新、工業區更新、商業區更新、棚戶區更新、社區更新、基礎設施更新、景觀環境更新等等。凱輝高德通過資源整合，擁有一套“中國城市更新投資運營系統”，裡面涵蓋各類型城市更新項目所需的資金、產業、人才、科技、運營資源。
為了解決城市發展和城市更新的實際難題，精準導入城市資源。多個地方政府與凱輝高德建立城市發展合作關係，搭建城市更新平臺公司，設立“城市更新專項基金”，基金由地方政府牽頭、凱輝高德融資運作。在這筆基金的支持下，開展全方位的城市調研、數據分析、城市設計的服務，與政府共同編制城市更新解決方案。提出解決方案之後，凱輝高德會藉助“中國城市更新投資運營系統”，向城市精準匹配並導入資本、產業、人才、智慧城市技術等，幫助城市切實完成城市更新目標，真正做到給城市增值，為城市賦能加分。從根源上避免“房地產化”。
抑制“房地產化”，為城市創造價值是房地產行業新出口，對於有“發展焦慮症”的二三四線地方政府而言，凱輝高德中國城市更新投資運營系統不失為一個好的解決方案。
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