眾所周知，伴隨著城市化進程的不斷推進，人們的生活水平越來越提升，但是隨之也產生了一系列負面的徵收拆遷問題。有的政府會強拆，或者採取較不合理的補償標準；同時也有的百姓會選擇搶拆，諸如此類，導致各種各樣的拆遷問題一直屢禁不止。

雖說，現在徵收補償拆遷會有各種樣式的補償標準，但是卻也有很多“坑”需要注意。

例如，有的人選擇產權置換，發現面積縮水；有的人選擇純貨幣補償，發現補償還未到賬……

“回遷房”與“商品房”的不同

第一：雖然屬於同一小區，但是回遷房與商品房的建築質量截然不同；前者建築質量堪憂，總是時不時出現牆裂縫等問題，而後者卻很少發生。

第二：雖然屬於同一小區，但是回遷房出現的問題，物業總是經常不管，與開發商互相扯皮；商品房卻不存在此問題。

第三：回遷房的地理位置、區位價值、採光程度、交通便利等都與商品房存有很大的不同。前者，區位差、人口密度大、採光差、交通差；後者，區位號，人口密度小，採光好，交通便利。

第四：回遷房大都是拆遷民居住，商品房大都是外地人通過購買合同得到。

什麼樣的回遷房可以購買

首先我們先分清楚，回遷房有哪幾類，哪一類是能夠確保不需要名額，又能做到非常安全的。

▲A類，業主已持有房產證，這種回遷房可以正常在交易所過戶更名，接受相關部門的認可和監督，對於購房者來說和普通二手房交易一樣，非常安全。缺點是價格高，或者週期長。一般情況週期誰都不知道，如果週期能夠確定，那價格就已經飛起來了。

▲B類，業主只有開發商的回遷補償協議，買賣的是回遷權，而非真正的房屋過戶。這類具體有兩種交易形式：

一是直接和回遷民簽訂協議，先付部分房款給業主，約定在房產證出來後進行過戶，屆時付清剩餘房款。這種交易不能貸款，需要名額，且先付款比例很高，一般在總房款的七八成，有一定風險，且業主也不能保證什麼時候能夠真正過戶，後續爭議隱患大，雖然有律師見證，但筆者不建議考慮。

二是交易時直接通過開發商更名確權，一次性付給原業主所有房款，房產證上就直接是購買者的名字。購買者也成為原有回遷村民的一員，這種權屬變更還會得到開發商承認、政府認可，在國土部門備案，有國家信用背書，相當於買了一套期房。這種交易很安全，但週期還是關鍵問題，週期合適價格合適的項目非常少，筆者目前給大家尋找的投資項目就屬於這一類，首先非常安全。當然，筆者會核查清楚以下幾個問題：

1、

2、要求賣方提供回遷協議及其身份證明，並對回遷房的真實性進行核實（在村委、開發商以及測量部門三部門核實）；

3、明確該房是屬於危改回遷，還是屬於商品房回遷，不投資危房改造；

4、明確該回遷房所佔用土地是劃撥用地還是出讓用地，如果是劃撥用地在辦理回遷房的產權過戶手續時需由買受人補交土地出讓金；

以上情況都清楚了，是不是就解決問題了？當然還沒有，因為一個開始拆遷的又有人願意出售的回遷項目，出售面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、週期短，這麼優質的投資項目就難了。

最後，回遷房與商品房相比，缺點確實存在諸多，希望大家對此區分清楚，避免回遷所帶來的“傷痛”。

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