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■拆遷維權不止勝訴；徵地補償要問律師

來源｜ 東陽佳居房產

買房除了有交足首付的款項，另外也需要知道各種房屋的性質，安置房和商品房是兩種不同性質的房屋，他們之間有什麼區別呢?下文為大家講解安置房和商品房的區別。

商品房，我們都很熟悉，它是有法律法規及相關規定保護的，可以在市場上自由交易的，不受政府政策限制的一個商品房屋，包括了開發商在建的新房和二手房等。

安置房，其實是一種補償性的房屋，是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而為拆遷人或承租人居住所安置的房屋。開發商補償給原居民的一種新建房，它可以轉手買賣，但並沒有商品房那麼昂貴。

回遷房是指在原地拆遷安置的房屋，屬於安置房的一種方式。房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進行房屋拆遷的，原地回遷的就是回遷房，把你安置回到原來的地方蓋的新房子居住，異地安置的就是安置房，離開原來動遷的地方，在其它地方安置房子居住。所以，從廣義上來說，回遷房是就地建房進行安置，應視作安置房的一類，只是大家稱呼有點不同而已。

拆遷安置過程中，如果採取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。如果採取的是房屋補償的方式就需要區分商品房、安置房與回遷房三者的不同了。

商品房和安置房、回遷房買賣雙方的關係不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置或回遷的房屋購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。商品房可立即上市，可抵押進行貸款。而安置房或回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，只有出讓後才可以銀行抵押貸款。

如果拆遷的是商品房，補償的自然應當是商品房，可以立馬買賣。但大多數拆遷的房屋都是集體土地上的私房或者是經濟適用房，那麼補償的房子性質一般就不是商品房。集體土地上的私房補償後的房子土地性質是劃撥，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶轉讓手續時，需交土地出讓金。如果是經濟適用房，一般五年之內不得買賣。

私房比較好理解，城區周邊建在集體土地上的農民自建的房子都是私房。因為房地產公司搞開發等因素而拆遷，拆遷公司通過安置房的形式補償安置，這類安置房和一般的商品房相比沒有什麼區別，屬於被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，補交土地出讓金後，可以自由上市交易。

而對於經濟適用房，很多東陽人不是很瞭解，是因為東陽城區所建的經濟適用房比較少。早期的經濟適用房比如“時代花園”，是由政府提供專項用地，通過統一開發、集中組織建設的經濟適用住房，其供應對象是城區所在地家庭收入和住房狀況都比較困難的“雙困”家庭。所以只有同時符合“收入”和“住房”雙困的拆遷安置戶，才可以申購經濟適用房。被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬於個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。

還有一種情況，是由於重大市政工程動遷居民而配套的商品房，比如2019年建設的江北新房“上盧”農房聚集區，按照地方有關棚改的規定，也定義為經濟適用房。還有南市街道高鐵新房等配套的新房等等都屬於經濟適用房，五年之內原則上不得買賣。這個經濟適用房和“雙困”的拆遷安置房有所不同，聽說如果棚改後拆遷的房子不是唯一的一套，那麼第二套經濟適用房可以調整為普通住宅項目，沒有五年期間交易的時間限制。東陽佳居房產只是聽說而已，具體要問拆遷安置房的業主本人了。如果是經濟適用房，要想變成自己的，還要等五年後且補土地出讓金給地方政府。

拆遷安置房取得土地的方式原則上採取“招拍掛”形式取得，屬普通商品住宅用地。被拆遷後置換出來的土地，地方政府通過市場轉讓方式出讓給開發商，建造新的商品房。而經濟適用房土地取得方式，與公租房、廉租房一樣，是通過政府年度優先安排、以行政劃撥的方式取得。如果將劃撥方式取得的經濟適用房建設用地，變相用於拆遷安置房建設，是改變了用地性質，需逃繳土地出讓金。

總的來說，商品房是商品，安置房是保障。買安置房有政策風險，購買時除了看重產權和價格，別忘了風險。由於買家購買房屋後暫時不能馬上過戶，最好找一家可靠的房產中介，不如東陽佳居房產，由中介牽頭，買賣雙方簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同。請你收藏了！