小區會所由於涉及業主生活的方方面面，其本身的用途和產權容易產生爭議。有些小區的會所，本來是辦幼兒園的，結果開成了商場，原本是圖書館，後來變成了麻將館，給業主帶來了許多煩惱。業主為此主張自己的權利的時候，通常也會認為，小區會所是業主共同所有的，不能被開發商隨便使用。
其實，在法律上，小區會所產權並非必然屬於業主共同所有。實際情況可能恰恰相反，多數開發商並沒有將“小區會所”出售，小區會所的產權仍然保留在開發商手裡。“小區會所”，聽起來像是業主的，但在法律上，其符合專有部分的構成要件，正如小區內沒有賣出去的房屋一樣，其所有權歸開發商。
另外，從利益平衡的角度出發，如果將會所從法律上確定為業主共有，對業主也未必是一件好事。因為如果誰擁有產權，誰就要承擔與此相應的費用。例如，不少小區會所都有游泳池，游泳池的日常維護費用很大。既然業主共同所有了，就要由業主分攤養護費用，光靠游泳池收費是應付不過來的。顯然，大多數業主根本無法籌集足夠資金維護小區會所運作。但如果為了彌補費用而將其小區會所出租，並不直接用於業主們的日常生活文化需要，也同樣會引起部分業主的不滿和抱怨。
因此，小區會所的產權歸屬和合理使用是兩個問題，不能混為一談。產權方面由法律確定歸屬，使用方面靠業主們與產權方進行溝通、協商和監督，爭取在經濟效益和合理使用兩者之間尋找到一個平衡點。
我們來看看2014年四川省南充市中級人民法院一個關於判定小區會所屬於開發商所有的案例。
“城市印象”是南充市一個居民小區，小區內有一棟會所，面積556.36平方米，位於經營的2幢茶房和1棟網吧區域。“城市印象”業委會與開發商對上述小區會所的權屬問題發生爭議，遂訴至法院。“城市印象”業委會作為原告，請求法院判決“城市印象”小區規劃區域內的休閒會所歸全體業主所有。
該案經過審理，法院認為，根據“城市印象”小區規劃總平面圖，會所面積是556.36平方米，而從前述南充市城鄉規劃局的回函的內容可知，規劃總平面圖中的會所，設計及使用功能均為“會所”，之後無變更。因此，開發商修建會所是符合規劃要求的。
關於該“會所”是屬於公共部分還是專有部分的問題，首先，該會所符合專有部分的全部構成要件，其與其他建築物能夠明確區分，可以排他使用，也能登記確權，這與小區內的商品房沒有區別；第二，從《物權法》第74條第2款的規定來看，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫歸開發商所有，那麼同理，規劃上是會所，也就不可能是全體業主共有，除非開發商自願；第三，由於法律上沒有明確規定會所是否屬於共有部分，因此解釋上應從會所是否是專有部分著手。如果具備專有部分的構成要件，那麼就是專有部分，不應納入共有部分。綜上，該會所屬於專有部分，應屬開發商所有。
據此，結合本案其他事實，法院駁回了“城市印象”業委會關於小區會所歸全體業主所有的訴求。
【法條鏈接】
《物權法》第74條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
【律師點評】
如果你是業主，發現小區會所存在違規使用的現象，可以向房產管理部門舉報投訴解決，如果打算主張小區會所所有權歸業主所有，法律上未必行得通；如果你是開發商，小區會所的用途不能輕易改變，要不然業主維權也會給經營帶來一些麻煩。
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