眾所周知，空置率越高，房屋使用率就越低，房地產泡沫越大。
按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險區間；20%以上為房屋庫存嚴重積壓。
01
中國住房空置率比日本還高
談起中國住房空置率，原中財辦副主任楊偉民近日在 “2018陸家嘴論壇”演講時表示：
我在中央財辦時，曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。
這很不正常，說明用來炒的房子真不少，有關部門應該儘快制定空置標準。現在我們在頻頻調控房地產市場，但是底數不清怎麼調控？像GDP不清楚怎麼調控經濟？
今年3月，原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文披露了這項由國家電網主導的空置率調查：
以往人們認為房子沒人就是空心化，最近國家電網公司做一個統計，從每戶電錶數據來看，一年一戶用電量不超過20度認為是“空置”。
算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。
農村房屋的空置率，比小城市房屋空置率僅僅多0.1個百分點，為什麼就被炒得那麼兇？
儘管有國家電網的權威數據，但“一年一戶用電量不超過20度”這一指標的科學性和合理性均存在可質疑之處。
幾年前，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告，披露了他們的估測：
2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房為4898萬套。
2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別為：
重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。
這一報告發布後引發了大量的爭議，任志強就認為，通過相關的數據計算可以發現，絕不可能有5000萬套或更多的空置房。
2016年年初，中央黨校教授周天勇老師也有一個測算：
2015年底預計，我國城鎮已經被購買和竣工住宅的空置率約在在20%到25%之間，城鎮地區空置住房約為6500到8800萬套之間。在經濟學上意味的是，沒有消費和就業人口的空殼住宅資產。
02
這一輪調房地產控應如何進行？
依照上述推算，那麼影響房價的最核心變量，應不是住房供應或者土地供應。而在中國住房空置率如此之高的背景下，這一輪調房地產控應該如何進行？
楊偉民認為，前期房地產市場積累了一些風險，近期亂象叢生，目前在行政性措施已經不能根治這些亂象，所以必須在六方面同步加快改革：
第一，改革政府壟斷，既要在現有的渠道增加住宅用地，也要擴大住宅用地的供給。城市居住用地總量偏小，比例偏低，難以滿足人們對美好生活的需要。我們經常說調結構，不僅要調整產業結構，還要調節空間機構。這是解決高地價的根本。
第二，改革房地產商壟斷住宅供應的體制，應該增加市場供應主體，允許小城市和小城鎮的自然人合作建房。而現在只是允許了建租賃房。
第三，改革售多租少的租賃結構，實行租、購同權制度，降低資金收入的稅費。租賃市場重點不應該放在新建多少租賃住房上，而是通過稅收等經濟辦法，使空置的存量住宅進入到租賃市場。
第四，改革房地產稅。
第五，改革住房公積金制度。對自願繳存的給予低息貸款等支持，有利於減輕企業的負擔。
第六，改革農村土地制度，改革農村集體建設用地的產權制度。改革農村宅基地建設，因為我國城市當中居住用地一般占城市建成區了30%左右。比現有城市當中所有的住宅用地總量都要多，這是一種資源的極大浪費。應該加快推動城鄉人口和土地的自由流動。允許農村人進城落戶，這樣才能建立城鄉一體的購房制度，土地制度，戶籍制度，最終才能夠形成現代市場體系。
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