【本文看點】房地產業是資金密集型產業，融資是房地產企業生存和發展的關鍵。“房地產業的資金融通，猶如房地產業發展的血液，一刻不能停止”。在當前宏觀調控的形勢下，傳統的資金來源如銀行貸款、定金和預收款來源部分的增速降幅加大，房地產開發企業為維持資金鍊，不得不學習兩條腿走路，一方面繼續尋求傳統資金來源的支持，另一方面積極尋找新的融資方式。本文試圖梳理我國房地產企業的整體融資現狀，系統介紹房地產開發企業主要的融資方式，再結合公司財務關於資本成本、資本結構的有關理論，結合房地產企業自身特點，提出了房地產企業融資管理的要點和原則。
【關鍵詞】資本成本 資本結構 融資方式 融資管理
一、房地產企業融資現狀
房地產融資，是指在房地產開發、建設、經營、管理、服務及消費過程中通過貨幣流通和信用渠道所進行的集資÷籌資和融通資金等，根據資金來源的不同，可將融資方式分為內部融資和外部融資。其中，內部融資是指房地產企業利用企業自由資金支持項目開發，包括企業資產抵押或票據貼現而獲得的資金、預收購房定金或購房款和利用企業留存收益等。外部融資則是企業從外部其他經濟主體籌措資金的方式，包括髮行股票、發行債券、向銀行貸款、合作開發、房地產信託融資等等。本文要討論的是房地產企業的外部融資。
目前，我國房地產企業融資體現如下特徵：在資金結構上，對銀行貸款依賴較大；資金來源相對狹窄，但呈現出多元化趨勢，除了傳統的銀行信貸、股權融資外，信託融資、夾層融資、上市融資、融資租賃、利用外資等方式紛紛出現；新型融資方式如信託融資等受政策影響，門檻較高。
二、房地產企業主要融資方式
（一）銀行貸款
銀行貸款是指房地產開發企業以還本付息為條件向銀行融通開發資金的融資行為。銀行貸款是房地產企業資金的主要來源，日前至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行系統，而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業的風險過分集中到銀行身上。
➤銀行貸款的優點：一、融資手續和程序簡單，融資速度快。二、融資成本主要為利息，其成本比發行股票和企業債券要低得多。三、具有財務槓桿作用，利息在稅前支付，具抵稅作用。
➤銀行貸款的不足：貸款到期還債壓力較大；貸款審查嚴格，對企業的經營狀況、財務狀況、資信度要求較高；受宏觀調控影響首當其衝。
（二）上市融資
上市融資是房地產企業較理想的融資方式。上市融資的好處包括：提高股權流動性、沒有還本付息壓力、提供企業知名度、促進公司治理水平提升。但是上市融資面臨較多法律法規限制和政策門檻，缺乏競爭優勢和資產規模的企業並不適用。
（三）信託融資
房地產信託融資，是指信託投資公司以發行信託受益憑證的方式向投資者募集資金，用所募資金收購房地產項目或項目公司股權，或者向房地產項目公司發放貸款的一種融資方式。
根據資金投向的不同，信託融資可以分為貸款信託、股權信託和混合類。貸款信託是房地產信託最常見的形式之一，一般具有專款專用的性質，這種信託融資方式主要針對的是自有資本金已達到法定要求，但由於政策或市場原因等造成房地產企業短期資金困難，這時由信託公司定向發放貸款給房地產企業，使其補上資金缺口。
股權信託這種融資方式主要適用於一些自有資金不足35% 的房地產企業。信託公司通常以注入股本金的方式與房地產公司共同持股房地產項目公司，使項目公司的自有資本金達到要求，為項目公司爭取銀行發放的開發貸款創造條件。或者是針對資金鍊緊張的房地產企業，信託公司通過購買房地產項目或購買項目公司部分股權提供項目後續開發資金，待房地產項目銷售回款後由房地產項目公司原股東按一定溢價回購信託公司所購買資產或股權。
信託資金目前已經成為了我國房地產行業一項新型的融資渠道，特別是在銀行信貸緊縮的政策環境下，房地產投資信託對於我國房地產企業的生存和發展尤為重要。
信託融資的優點：第一、量身定做，信託產品靈活的設計能滿足不同地產項目對資金的需求；第二、信託融資有股權信託等形式，可以降低房地產開發公司整體融資成本，節約財務費用；第三、信託貸款的期限彈性較大，有利於地產公司持續發展；第四、資金利率可靈活調整。隨著金融市場的不斷開放，資金利率波動將會增多。而銀行利率在貸款時已簽訂有關合同，無法隨意更改，當國家利率出現變動時，有可能導致項目方財務費用增加。而發行集合資金信託可根據一定階段市場資金利率的平均水平制定利率，靈活性更高。
但是目前國家對於信託產品的限制和規範還比較多，在一定程度上影響了房地產信託的發展速度，隨著2010年2月12日，銀監會頒佈《關於加強信託公司房地產信託業務監管有關問題的通知》，使得房地產企業通過信託融資的方式難度加大。在實踐中，房地產企業往往將信託融資作為銀行信貸融資的一種有效補充。
債券融資
房地產債券是由房地產企業發行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權向發行人取得預期收入和到期收回本金的一種證書。
➤債券融資的優點：一、籌資對象廣，市場大，對於開發週期長，投資數額大的房地產企業來說，為了得到穩定持久的現金流，發行企業長期債券是一種較好的選擇；二、對於已上市的企業，可以發行可轉換債券，這樣在短期內不會遭遇到贖回風險；三、具有節稅作用：房地產開發企業發行債券後，債券利息支出可以作為稅前支付；四、可以發揮財務槓桿作用：企業可通過舉債發揮財務槓桿作用，增加股東收益。五、融資成本較低。債券的票面利息率一般比銀行貸款低。六、不稀釋控制權。
➤債券融資的缺點：一、發行條件嚴格，限制較多。按法律法規規定，發行債券應符合下列條件：股份有限公司的淨資產不低於人民幣三千萬元，有限責任公司的淨資產不低於人民幣六千萬元；累計債券餘額不司淨資產的40%；最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息；資金投向符合國家產業政策；債券的利率不超過國務院限定的利率水平；二、企業面臨的支付風險較大，債券到期時對企業的資產流動性要求很高。
與建築承包商合作融資
鑑於建築市場競爭激烈，不少有經濟實力的建築企業願意以各種方式與開發商合作，以爭取建設項目，實質上為開發商提供了融資。雖然國家對於墊資開發不予鼓勵，甚至對拖欠民工工資問題進行清理整頓，但是最高人民法院2004年司法解釋實質上認可了建築承包方墊資開發，所以房地產企業可以在這方面考慮靈活的合作融資方式。
合作開發
合作開發是指房地產企業將房地產項目資產或項目公司股權部分轉讓給其他主體，從而獲得其他主體的資金投入的融資方式。合作開發是傳統的融資方式，主要有以合同方式聯建、成立項目公司各方按投資比例持股等等形式。信託融資中的股權類信託，就是傳統的合作開發融資方式上發展起來的。當然，信託融資中的股權類信託，在融資規模方面較之傳統合作開發更有優勢。
三、房地產企業融資管理原則
雖然房地產企業有上述融資方式可以選擇，但不是每種融資方式都適用於任何一家房地產企業。房地產企業在選擇融資方式時，應注意運用公司財務理論中的資本結構決策理論、融資成本理論，從企業自身實際情況出發，衡量各種備選融資方式的融資風險與收益，選擇最佳融資結構。
（一）資本成本最低原則
無論公司採用哪種籌資方式，都不可能無償使用所籌集的資金，不過，不同融資方式所籌資的資金，其資本成本有所不同。資本成本是公司為籌資過程支付的費用及使用資金過程中所付給資金提供者的報酬，從作為籌資方的公司來看，資本成本是使用資金的代價；從投資者的角度看，資本成本是補償資本的時間價值和投資者承擔風險的機會成本。資本成本是公司選擇籌資方式和投資項目的重要依據，從融資角度而言，在控制風險的前提下，公司應選擇資本成本最低的融資方式，如果是多種融資方式組合，資本成本最低原則表現為加權平均資本成本最低；從投資角度而言，資本成本是企業確定投資項目是否可行的重要判斷依據，任何一項投資，只有它的投資收益率高於其資本成本，才是有利可圖的，才能實現正的淨現值。如果公司某一項目的投資收益率高於資本成本，公司就獲得了超額收益，這將提高公司價值。
（二）最優資本結構原則
保持合理的負債水平，既可以充分利用債務利息的稅收屏蔽作用節約利息支出，從而降低資本成本；又能充分利用債務的槓桿作用增加股東收益。但是，負債也是雙刃劍，負債加大了公司的代理成本和財務危機成本，負債產生財務槓桿，財務槓桿一方面可能使股東獲得財務槓桿利益，但也使用股東面臨更大的財務風險。房地產企業的經營收入對市場預期和宏觀調控比較敏感，一旦宏觀調控導致市場降價預期，將對房地產銷售產生很大影響，進而導致房地產企業收入下降，如果負債過高，財務槓桿效應將導致每股收益大幅下降。
因此，公司在進行融資決策時，不僅要考慮各種資金來源的資本成本，而且還要考慮如何選擇最優資本結構，確定適當的負債資本和權益資本的比例。資本結構優化是房地產企業融資的目標。負債的多少要與自有資本和償債能力的要求相適應，既要防止負債過多，導致財務風險過大，償債能力過低，又要有效地利用負債經營，提高自有資本的收益水平。房地產企業融資時，應合理運用不同的融資方式，組合各種融資方式，尋求最佳資本結構。
（三）保證合理資金需要，控制風險原則
房地產開發週期大概可分為前期階段、建設階段、租售階段，不同階段的資金需求具有不同特點。
前期階段的主要活動是項目可行性研究、獲取土地使用權、項目報建審批、土地三通一平、工程招投標、勘察設計等等，這一階段的資金支出主要為土地費用和設計費，約佔項目整體支出的40%，在“四證”齊全之前，難以通過抵押貸款獲得銀行信貸資金，容易陷入財務危機。這一階段資金籌集方式可考慮自有資金、關聯企業拆借、夾層貸款等等，同時應加快項目報建審批進度，控制規劃修改次數和時間，以壓縮資金沉澱時間，儘快實現爭取開發貸款的條件。
建設階段，主要活動是建安工程、配套設施、室外工程等等，主要支出是建安工程費、材料費、配套費等，通常佔總投資的40%。資金支出比較集中。這一階段主要資金來源是銀行信貸和預售收入，應加快建設工期，選擇資金實力較強的建築承包方，控制在建工程和竣工工程比例，以滾動開發即開發項目的銜接性來保持資金的良性循環。
租售階段，主要活動是項目策劃、市場推廣、商品房預售、現房租售等等，此階段主要費用為營銷費用、管理費、財務費用等，資金主要來源是房屋租售收入。應根據財務槓桿的大小，控制銷售進度，儘量加快銷售，提高資金週轉速度。
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