陳勁松建言深圳二次房改：最重要的是要實現住房供應的可持續！人才住房不妨改為租賃補貼
胡文
對人才實行租賃補貼，是最公平最有效，能夠實現可持續發展的住房供應政策。
被譽為二次房改的深圳住房新政正在徵求意見之中，作為房地產資深專業人士，世聯行董事長陳勁松十分關注，以上是他的主要看法。他認為，深圳二次房改，是深圳自我覺醒的一次重大機遇。他提出了四個“如果”：如果不結合大灣區解決市場供應問題，如果不大幅度增加住宅比例，如果不大比例增加容積率，如果讓“高端人才”繼續通吃佔有更多資源，那麼就不是根本性的變革，而是小修小補。
在這次徵求意見中，對人才住房的設計，陳勁松認為有優化改進的空間。在這一輪城市搶人大戰中，許多城市推出了吸引大學畢業生的政策，比如武漢剛剛實施了八折購房。深圳則計劃對人才住房按市場價格的六折供應。陳勁松認為，其實最公平最有效的是對重點發展的產業人才實施住房補貼，比如對金融、IT產業以及中國製造2025等產業。一旦你有一天買房了，那麼補貼自然取消。全球各大企業都是這麼幹的。如果政府擔心推高租金，那麼其前提就是供應足夠多的租賃房。比如讓所有存量用地以及存量房，給予政策支持最大限度地變成租賃房。租賃房就是解決住的，不會像保障房一樣被佔有或被侵吞。
為什麼這樣最公平最有效？陳勁松說，比如現在對全日制大學畢業生實現優惠購房，那麼以前來的大學畢業生呢？這就有一個公平問題。在人才六折購買人才住房後，如果他要購買新的商品房怎麼辦？如果能買，那麼原來人才房是不是必須退？從香港居屋的情況看，清理富戶住居屋的成本相當之高。在國內，如果一定要退，那麼他可能就要去離婚，這會導致許多道德問題和社會問題。根本原因在於，人才之所以成為人才，他是具備向上流動的可能性的，如果讓人才佔盡人才房和商品房兩種便利，那麼對其它人群就造成了不公，這與早年的經濟適用房所遇到的困局是一樣的。因此，人才房即便要推行，也應當作為保障房永久封閉管理。對此，政府在制定政策時一定要有充分的考量，儘量避免出現這些問題。
陳勁松認為，類似格力那樣的企業自建房同樣也存在著同樣的問題。最好的辦法還是進行租賃補貼。比如企業給員工分房以後，員工能不能再買商品房？員工離職怎麼辦？都會帶來一系列問題。新的員工進入後，企業又要找政府要地建房，如此沒有盡頭。其實，從房住不炒的要求來看，政府應當鼓勵住房租賃週轉，這樣才能解決可持續發展的問題。
在陳勁松看來，對於政策性住房和商品房的供應比例，可以不斷摸索，找到最佳的平衡點。但最重要的是，總量供應要足夠。尤其是不能以種種堂而皇之的名義，對住宅用地和供應進行歧視性對待。
為此，陳勁松提出了以下建議。
一、融入大灣區，推動建立大灣區居住工作1小時生活圈，做好居住一體化的先行示範。
二、人才住房必須封閉運行，只要是保障房就不能再“綠轉紅”變成商品房。鑑於此項政策會導致離婚之類的諸多問題，故比例必須減小，大部分人才房應當變成租憑房。
三、大幅度提高住宅用地比例和容積率，提高城市運行效率，降低成本。
四、打破現有對存量其是非產權、非住宅改公寓的各種限制。
五、大幅度降低租賃各種稅費，真正實現租購同權。
陳勁松認為，市場對於房產稅的爭議十分之大，如果從產權性質來說，這永遠也說不清。從遏制炒房以及降低空置率的角度，他建議所有現有房屋，無論何種產權，以及擁有幾套住房，每年徵收一個月租金收入的差響稅，讓空置房子付出成本，從而釋放存量潛力。
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