陈劲松建言深圳二次房改：最重要的是要实现住房供应的可持续！人才住房不妨改为租赁补贴
胡文
对人才实行租赁补贴，是最公平最有效，能够实现可持续发展的住房供应政策。
被誉为二次房改的深圳住房新政正在征求意见之中，作为房地产资深专业人士，世联行董事长陈劲松十分关注，以上是他的主要看法。他认为，深圳二次房改，是深圳自我觉醒的一次重大机遇。他提出了四个“如果”：如果不结合大湾区解决市场供应问题，如果不大幅度增加住宅比例，如果不大比例增加容积率，如果让“高端人才”继续通吃占有更多资源，那么就不是根本性的变革，而是小修小补。
在这次征求意见中，对人才住房的设计，陈劲松认为有优化改进的空间。在这一轮城市抢人大战中，许多城市推出了吸引大学毕业生的政策，比如武汉刚刚实施了八折购房。深圳则计划对人才住房按市场价格的六折供应。陈劲松认为，其实最公平最有效的是对重点发展的产业人才实施住房补贴，比如对金融、IT产业以及中国制造2025等产业。一旦你有一天买房了，那么补贴自然取消。全球各大企业都是这么干的。如果政府担心推高租金，那么其前提就是供应足够多的租赁房。比如让所有存量用地以及存量房，给予政策支持最大限度地变成租赁房。租赁房就是解决住的，不会像保障房一样被占有或被侵吞。
为什么这样最公平最有效？陈劲松说，比如现在对全日制大学毕业生实现优惠购房，那么以前来的大学毕业生呢？这就有一个公平问题。在人才六折购买人才住房后，如果他要购买新的商品房怎么办？如果能买，那么原来人才房是不是必须退？从香港居屋的情况看，清理富户住居屋的成本相当之高。在国内，如果一定要退，那么他可能就要去离婚，这会导致许多道德问题和社会问题。根本原因在于，人才之所以成为人才，他是具备向上流动的可能性的，如果让人才占尽人才房和商品房两种便利，那么对其它人群就造成了不公，这与早年的经济适用房所遇到的困局是一样的。因此，人才房即便要推行，也应当作为保障房永久封闭管理。对此，政府在制定政策时一定要有充分的考量，尽量避免出现这些问题。
陈劲松认为，类似格力那样的企业自建房同样也存在着同样的问题。最好的办法还是进行租赁补贴。比如企业给员工分房以后，员工能不能再买商品房？员工离职怎么办？都会带来一系列问题。新的员工进入后，企业又要找政府要地建房，如此没有尽头。其实，从房住不炒的要求来看，政府应当鼓励住房租赁周转，这样才能解决可持续发展的问题。
在陈劲松看来，对于政策性住房和商品房的供应比例，可以不断摸索，找到最佳的平衡点。但最重要的是，总量供应要足够。尤其是不能以种种堂而皇之的名义，对住宅用地和供应进行歧视性对待。
为此，陈劲松提出了以下建议。
一、融入大湾区，推动建立大湾区居住工作1小时生活圈，做好居住一体化的先行示范。
二、人才住房必须封闭运行，只要是保障房就不能再“绿转红”变成商品房。鉴于此项政策会导致离婚之类的诸多问题，故比例必须减小，大部分人才房应当变成租凭房。
三、大幅度提高住宅用地比例和容积率，提高城市运行效率，降低成本。
四、打破现有对存量其是非产权、非住宅改公寓的各种限制。
五、大幅度降低租赁各种税费，真正实现租购同权。
陈劲松认为，市场对于房产税的争议十分之大，如果从产权性质来说，这永远也说不清。从遏制炒房以及降低空置率的角度，他建议所有现有房屋，无论何种产权，以及拥有几套住房，每年征收一个月租金收入的差响税，让空置房子付出成本，从而释放存量潜力。
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