詩琦2177988540

南京最近就在拍賣一套別墅，在江寧區，市價1236萬元，拍賣價435萬元。

將近500平米，帶花園，摺合也就一萬一平。

這可比市價低了太多啊。

可就是這樣，還拍賣了三次都沒能賣出去。

就因為，這房子以前發生過兇殺案。

2006年的時候，房屋的男主人郭某曾經把自己的車借給親戚開，結果發生了車禍被燒死在了車裡。結果車上的身份證和駕駛證優勢郭某本人的，於是就被誤認為死者是郭某了。

當時郭某也正好面臨著經濟週轉的問題，和妻子一商量後，決定將計就計，騙得一筆鉅額保險金。

錢到手了，可是郭某從此變成了一個沒有身份的人。

在一次次地向妻子馮某討要護照後，馮某怕事情敗露，便和自己的父親產生了惡念。

2011年2月25日，馮某的父親在麥德龍購買了塑料袋、斧子等殺人工具後，便與女兒一起殺害了郭某並且將其碎屍。

於是，發生了這麼一件碎屍案，豪宅變成了凶宅。

中國自古以來都是比較講究風水的。據說蘇州的府學起源就是范仲淹買地時找人看風水，風水先生說那塊地出奇的好，於是範老就沒拿來私住，而是建起了學校。

徽派建築院落中都會有一座聚雨水用的天井，也是因為徽商的“聚財”風水觀。

這也許就是人們不願意購買價雖低、手續全、但風水不好的拍賣房的原因吧。

不過也有看房大媽坦蕩地說：“好便宜！我買！我不害怕，哪棟房子不死人啊！”

還有網友調侃道：“你大媽還是你大媽！”

“我是窮鬼，我才不怕什麼鬼！”

運營控

說起住房投資，買得好不如買得巧，今天有小夥伴問我們，法院拍賣的房子手續齊全、產權清晰，價格還比市場價低一半，為什麼卻很少有人買呢？

其實，別看法院拍賣的房子價格低，其中的貓膩卻不少。

首先，很多法拍房要求一次性付全款，對於打算攢錢供房的上班族而言，無疑具有很大的壓力。

另一方面，很多房子本身帶有租賃合約，俗話說，買賣不破租賃，意思是房子產權你買了，但為了租戶的權益，不能強制和對方解約。

很多房主為了防止房子被拍賣出去，會刻意找人簽訂五年、甚至更久的租賃合同，就算房子買下來了，合約關係也不好清理

所以說，天上不會無端端掉餡餅，假如在法拍網上看到條件吸引人的房子，最好還是做好事前的調查，免得招來不必要的麻煩。

另一方面，很多法拍房起源於房產糾紛，特別是個人之見的借貸矛盾，

買房住房，本來是一件喜慶的事情，到頭來，成為無辜的接盤俠不說，還可能沾一身灰，假如碰上不願意搬走的房客，再發生點意外矛盾，一波未平、一波又起，結果只能是兩敗俱傷。

碰到這種情況，買房的錢是少了，住卻住得不踏實，那多不值啊！

找靚機二手機

因為風險特別大，尤其是帶租約的房子。

老賴又搞出了一個新玩法，就是和租客（老賴的朋友）簽訂一個20年的租賃合同，然後把20年租金的流水給匯了。等到法院貼出拍賣公告了，立刻起訴叫做案外人執行異議之訴，這個是有法律依據的“案外人依照民事訴訟法第二百零四條規定提起訴訟，對執行標的主張實體權利，並請求對執行標的停止執行的，應當以申請執行人為被告；被執行人反對案外人對執行標的所主張的實體權利的，應當以申請執行人和被執行人為共同被告。"，訴訟請求就是確認租賃權，這個也是有法律依據的。《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”當然，這個租賃確實不影響拍賣進程，但一旦司法拍賣結束，真正的買家是住不進來的，因為買賣不破租賃，租客說我付了錢的，你不能趕我走，二十年之後我自然會走，當然你可以去問原先的房東要錢。

這麼一來，這類房子的拍賣價格會非常非常的低，甚至沒人會來拍，除非你認識金鍊子大哥才會選擇拍賣這類房子。最後如果流拍， 如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十，兩次流拍，那拍賣變成了變賣，如果第一次拍賣保留價為評估價假設一千萬元（此評估價應為法院委託評估的評估價而非抵押時的評估價）；如果三次流拍，第三次拍賣的保留價最低為兩次打八折，也就是640萬元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍賣的保留價變賣，這個變賣基本上都是知道情況的才會去買，不說了。當然變賣也可能沒有人買，根據規定，自變賣公告之日起六十日內沒有買受人願意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以採取其他執行措施的除外，這條文也就是不了了之的意思。所以說，普通人擔心房子被拍，流落街頭，就不停鬧，真正的生意人根本不怕房子被拍賣，懂了伐。

上海灘小律師

說實話，去年我也因為法拍房價格比市面上同等的房子便宜了很多而心動不已，但是我也好奇為什麼同樣的房子法拍房為什麼會比市場價低這麼多呢，因為我之前特意去查詢科普了很多資料及信息。

其一：什麼是法拍房，法拍房就是法院拍賣房產的簡稱，遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房，為什麼法拍房比市面上正常的房子便宜那麼多還是很多人不敢買呢，因為很多的法拍房要求一次性付款，說實話這對買房者有很大的購買壓力，因此部分購房者選擇了避而遠之。

其二法拍房有句話是買賣不破租賃，如果拍賣的房子帶有租約，若是想清理這些租約也是一件很麻煩的事情，耗費時間精力跟金錢，因為是法院強制拍賣的房子，甚至部分房子的原主會想辦法故意設計這個房子已經租賃，來阻攔房子的拍賣及購買，所以購買人自然對這樣的房子也望而止步。

其三：因為是法院強制拍賣的房子，如果原來的房主不願意搬離也是個非常大的麻煩，有的房主會安排自己年紀頗大的父母住進這個已經拍賣的房子裡，購買者想要入住是一件非常難的事，畢竟再怎麼熬不過老人，萬一老人要是因為這個出點什麼意外，買房者還要負責，買房人去跟法院申請法拍房強制執行，這時候法院也不一定受理這個拍賣的房子被人強佔，現在的法院只是考慮賣出去，具體的交接事由買房人自己去負責，所以後期麻煩很多。

其四：稅費也是很大的問題，拍賣房本來就是被強制拍賣的房子，原房主自己的房子都被強制拍賣了，他怎麼可能願意去交這個賣的稅費，因此這個房子的買房跟賣方稅最終都是由買方來承擔，這是一筆不小的支出，除了這類的稅費，還有的法拍房有個坑，有的法拍房的上次交易是直系親屬過戶，直系親屬過戶的房子再次交易需要繳納兩次成交房價差價的20%的個人所得稅，不要小看這個稅費，加起來是很大的一筆錢，之前有新聞一個楊女士230萬買的法拍房繳納了46萬的個稅，但是法院拍賣房再網上的公告是不會註明這個房子上次的交易是直系親屬過戶的房子。

因此，綜合上面這些原因，我最終放棄了法拍房，我也不建議買房者購買法拍房，因為風險太大，自己可能一時間難以判斷清楚，如果實在想買的，一定要前期做好調查工作，如果實在想買法拍房，最好還是買毛胚清水房，這樣可以減掉一些不必要的麻煩。

如果各位有不同意見，歡迎在評論區進行討論。

小雛菊姑娘

法院拍賣的房子，一般都是債務人無力履行債務而經債權人申請法院強制執行，法院於是就把債務人的房子拍賣，用所得價款優先實現債權人的債權。

也就是說，法院拍賣的房子，大多數是老賴的房產，雖然拍賣價格相比市場價格比較低廉，但也隱藏了許多風險，因此很少有人競拍法院拍賣的房子。下面我們就來具體分析有哪些風險。

付款壓力大

法院拍賣的房子，雖然總價較低，但需要購買者一次性全款付清。因此，對於很多攢錢買房的普羅大眾，是拿不出一大筆錢全款付清價款的，他們只能選擇購買可以按揭付款的商品房。

權利負擔重

法院拍賣的房子，也許早就被債務人設定了權利負擔，最常見的就是把房子租賃給了第三人。由於“買賣不破租賃”的原則，就算把房子買了也只能繼續租給第三人。因此，對於那些買房自住的朋友們，自然不會想買法院拍賣的房子。

住房麻煩多

既然是老賴的房子，雖然法律程序可以輕而易舉地將房屋產權變更登記在買受人名下，但他們既然揹負老賴之名，自然不肯善罷甘休。

他們會想盡辦法拖延搬出房屋，或者用卑鄙手段干擾住房安寧，比如往牆壁上潑油漆、寫大字，甚至製造噪音擾人清靜。如此看來，誰還願意去趟這趟渾水？

事實上，參與競拍法院拍賣房產的人，大多數是炒房客和投機者，他們並不會買來自用，所以顧慮會小很多。

冰焰

一般法院拍賣的房子都是債務人無能力履行按揭合同或無法償清債權人欠款，債權人經由司法程序向法院申請強制執行，把債務人名下的房產拍賣，所拍賣的價金滿足債權即可，會根據欠款情況而定，所以從法院拍賣的房子價格比實際市場價低很多。

首先拍賣的房子主要來源有按揭房違約、民間借代違約、司法程序沒收和無主房四種。他的特點是價格低，需一次性付款，貸不了款，但存在交易稅費高、產權不清晰和無法過戶等很多風險存在。

這些年來法院拍賣完房子後，購房者付清房款後無法過戶，或者過戶後無法收房的現象時有發生，往往造成購房者維權困難投訴無門。所以法院的拍賣房，價格上雖然有優勢，但這裡面有許多的風險隱藏在裡面。

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創青之家

先來說說法拍房的由來。

法拍房，簡單說就是被法院執行的房子，一般都是所有權人抵押貸款還不上，欠款還不上導致的。具體有這幾種：

1、商業貸款，比如房貸斷供，銀行收回後拍賣；

2、民間借貸，借貸還不上，債主起訴，法院執行財產，拍賣房產；

3、司法沒收，一般跟刑事案件有關。

4、無主財產，比較少見。

除了個別城市，大部分限購城市尚沒有將法拍房納入限購。有興趣的可以重點關注一下。

法拍房需要注意的有這麼幾個：

1、法拍房雖然比較便宜，但銀行一般不給法拍房提供貸款，這是買法拍房很大的門檻。你得準備全款，對於大多數剛需來說，並不具備買法拍房的實力。

2、法拍房欠的錢需要競得者繳清，法院是不會處理的，這裡有時候會有深坑。

比如未交齊土地出讓金，房產證未辦理等，拖欠物業費水電費，房屋有租房合同在身，你買了也得等租房合同到期，或者承租人主動退租。

樓市微觀察

先給大家說一下法拍房的定義：

法拍房是遭法院強制執行拍賣的房屋。

當業主無力履行還款合約或無法清償債務時，被欠款方向法院申請債務歸還並強制執行，法院會將欠款人名下房屋用於拍賣，拍賣所得價金償還被欠款方。遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

通常法拍房比較受關注是因為它的價格和不限購，畢竟它的價格要比市場上低很多。

有時候低於市面價格30%也是常有的事。誘惑的確很大，但是其中有的坑卻十分致命。

法拍房不受限購約束，在辦理過戶手續時，出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》，房地產交易中心即可准許過戶，但前提條件是產權明晰，且債務人配合交房。

悟空發現，在實際操作過程中也出現了不少買受人無法順利過戶的情況。

有購買者花費近1000萬元通過司法拍賣購入一個房產，沒想到，原屋主人拒不“搬離”。雖然司法拍賣時買家順利過了戶，可在收房時，原房主以不知情為由，拒不交房。當購房者找到法院申請強制執行，法院卻以自己在拍賣公告上註明過該房產“不交吉拍賣”(房子裡還有人居住)為由不予強制執行。

“不交吉”被業內戲稱為“不著急”。法院只負責拍賣，具體的交接需要自己搞定，所以，個人購買法拍房時一定要認清是否為“不交吉拍賣”，另外掂量一下自身有沒有時間精力和原房東交涉。

此外，法拍房還可能遇到唯一住房的問題。2004年最高人民法院出臺的《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》稱，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

還有就是如果拍賣的房子帶有租約，而這些租約清理起來往往需要一些費用和精力的，普通購房處理起來相當有難度。如果租約是10年、20年這種類型的，就是債務人玩的法律手段（買賣不破租賃的原則）——建議直接放棄。

實踐中，法院從維護社會穩定角度考慮，被執行人名下只有一套房產的，往往不予執行。所以，遇到唯一住房的問題就比較麻煩。

悟空找房

你好，嗨住租房回答這個問題。

已經有人為了佔小便宜虧了錢

深圳有一名男子，通過司法拍賣的方式買了一套學區房，價格僅369萬比市面上同類型的房產價格便宜很多。這名男子就自認為賺到了，結果當要去辦理房產證的時候才發現，僅僅370萬的房子卻要交242萬的稅，其中就包括218萬的土地增值稅。

原本370萬的房子確實比較便宜，但加上稅費之後，這個房產的總價竟然比同小區的房子還要貴上不少。最終這位男子因為無力負擔過於龐大的稅費，而選擇了違約，25萬定金就打了水漂。據相關報道稱，因為沒有了解清楚司法拍賣的一些手續和相關情況，而導致定金被吞沒的現象並不少見。

司法拍賣的房產稅費為什麼這麼高

很多司法拍賣的房產都是因為原先由公司持有，由於經營不善等多方面的原因導致公司的現金流出現了問題，最終公司可能破產。因此，在公司資不抵債的情況下，房產自然會被銀行抵押，通過法院進行拍賣。而對於公司的房產要轉售給個人，則需要提交土地增值稅、契稅、增值稅等。

另一方面的原因則是因為，很多一線、二線城市，近幾年的房價上升的非常快，幾乎一年一個價，而大部分稅費都是通過差額進行計算，例如土地增值稅，就是根據登記價差額的60%。對於房價迅速上升的地區而言，所要交的土地增值稅自然就更高。

參與司法拍賣要做準備工作

對於大部分人群而言，司法拍賣的房產並不是隨隨便便就可以獲得的。如果這套房產本身就比較廉價，沒有任何問題，那麼也許早就會被別人拍走。當我們遇到這種佔便宜的時候，必須時時刻刻的提醒自己，會不會有什麼問題在等著我們。

我們都知道，現在大家對於住房的需求都是非常強烈的，特別像學區房這一類剛需類住房，很多人都在等待合適的時機入手。但心急吃不了熱豆腐，對於房價迴歸理性，還是應該抱有平常心。如果買房這件事並不那麼急迫，大可以通過租房的形式，慢慢等待房價迴歸。當然了，租房也不能隨意草率，也需要多加謹慎。選擇一個好的平臺，就是選擇一個好的租房顧問。嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。

嗨住租房

因為房子這東西有點特殊。

其實前兩位推薦的答覆說的基本到位，一個是原房屋可能有一些“問題”，第二就是可能有租約。

剛好昨天有朋友去法院處理查封的財產，這裡不是房子是車子，先賣車牌。

01 不知情為由不交付，在實際層面發生的不是很多。

像珠寶、手機、車等高價值動產，查封一般是需要移交到固定場所的，也會像上述圖片一樣貼上封條。至少之前在法院，我有見過一輛保時捷上已經落滿了灰，就是因為查封后一直沒有拍賣掉的緣故。

所以，所謂的業主也不知情為由不交付，在實際層面發生的不是很多，除非執行局的法官是為了敷衍交付任務。

02 買賣不破租賃確實存在，但有例外

這是為了保障住戶權益的一項規定，不論房屋經過多少道手交易過戶，只要租戶與租時的房東簽訂了租賃合同，那都是可以租住到合同屆滿的，而我國對租賃合同的最長時效規定為20年，超過部分無效。

但也有例外。

① 如果該房屋之前已經被抵押，如今的拍賣是抵押權人起訴、實現其權利的一種方式，那麼按照最高人民法院關於適用若干問題的解釋》第66條，抵押權實現後，租賃合同不具有約束力，也就是“拍賣被抵押的房屋，買家可以要求租賃方搬出”。

如果你看到拍賣緣由是某方為了實現抵押權，那麼恭喜你，這樣的房屋是不用擔心有租賃的。

② 如果該房屋先被查封，後被租賃的，按照《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第22條規定，也是租賃人不能對抗房屋拍賣後的受讓人（買方）。

這個在拍賣中一般不會寫明，只能夠在公告後尚未開始拍賣的時候，去法院諮詢一下具體情況。但不保證相關法官會回答。

03 實際操作還有很特別的一種情況

房屋確實是被拍賣，但是這是賣方唯一的財產，而他既沒有取得房產證……還將房屋事先售賣給了第三方。

按道理說，第三方簽訂了買賣合同，在法律上屬於該房屋合法的佔有者，但因為尚未落戶，還不是該房屋的所有權。而法院在執行拍賣時未查明該事實（因為房管局沒有轉移登記）則進行拍賣……

可能還會涉及到第三人利益的訴訟，這個就是更麻煩的事件了。

在《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中第20條有規定，若有案外人對拍賣財產提出確有理由的異議的，法院應當撤回拍賣委託，可以認為就是這種情況的解決措施。但是若是在拍賣後才發生，可能就是很長一段時間的扯皮了。

見過一個遇到過真實案例的當事人，兩年還沒能住進去。

拍賣有風險，入手需謹慎。

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關鍵字: 房子 生活 社會