深圳特區成立於1980年8月，深圳第一個，也是中國內地第一個商品房小區東湖麗苑1981年在深圳開售，每平米2730港元，按當時的匯率，一平米房價約1000元。
1987年的嚴冬， 那一年，“土地拍賣”有個低調的名字叫“公開競投”；那一年，“11號牌先生”買下了中國第一宗國有土地使用權；那一年，深圳會堂的動地一槌成為中國土地拍賣史上石破天驚的開始。
歷史的轉折往往是由細節成就，4個月後，這場一直在聚光燈下的中國第一拍，直接促成了憲法的修改。
1988年4月12日，七屆全國人大第一次會議修改了《中華人民共和國憲法》有關條例，將原來憲法中禁止出租土地的“出租”二字刪去，並規定：“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。
同年8月23日海南島從廣東省脫離，成立中國第31個省級行政區。那一年正值改革開放十週年之際，中國面臨如何進一步深化改革和擴大開放的問題。當時國內已經建立了深圳、珠海、廈門和汕頭四個經濟特區，但這四個城市都是沿海城市經濟體，對於廣大中西部農村地區仍然需要探索，需要一塊理想的試驗田。88年的海南農村人口占比超過80%，工業產出水平低下，人均GDP只相當於全國平均水平的80%，有六分之一的人口生活在貧困線以下，符合該給實驗的各項條件，海南島便順理成章成為實驗田。
1992年的盛夏註定是不同尋常的一年，南巡談話，隨後提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區效應得到全面釋放 。這座總人數655.8萬海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。
1988年海南商品房均價為1350元/平，1991年為1400元/平，1992年猛漲至5000元/平，1993年達到7500元/平的頂峰，短短四年漲了4倍以上。
1993年6月23日，發佈《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，全面控制銀行資金進入房地產業。
一路高歌猛進的海南房地產被釜底抽薪，熱瞬間冰封，泡沫破滅，佔全國0.6%總人口的海南省留下了佔全國10%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，僅四大國有銀行的壞賬就高達300億元。此後幾年海南經濟增速斷崖式下跌，一地雞毛。之後幾年國內房地產市場一直處於沒有大突破的局面。
直到1997年亞洲金融危機的到來，受金融危機影響，國內的經濟也十分虛弱，外需低迷，1998年全年出口增速僅為0.4%，同比1997年降低了20.1%，外商投資額零增長。而且內需不振，產能過剩。中國經濟增速結束了雙位數增長，全年增長率跌至8.8%，開始提出“保8”目標。
內憂外困之下，為了拉動經濟增長，不得不將原來刺激出口政策轉向刺激國內需求，房地產業正式登上歷史舞臺。
正因為有了亞洲金融危機這麼一個外部契機，1997年1998年是中國樓市劃時代的年份，這一年中央宣佈取消福利分房，全面開啟住宅商品化，被稱為“98房改”。其目的是刺激內需，拉動經濟發展。
98年房改，住房分配和貨幣化，99年房貸、住房信貸、公積金管理，2002年結束協議轉讓土地、2003年房產業被確立為國民經濟發展的支柱產業。
後面發生的事，大家應該有了親身體會，我在上一篇文章裡已經說過。
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