中原地產研究中心數據顯示，5月份單月，部分城市土地出讓金額刷新年內最高紀錄，受監測的50大熱點城市合計出讓金額累計達到3130億元，同比上漲幅度高達111.5%。總體來看，1-5月，50大城市合計土地出讓金高達1.5萬億元，較2017年同期的9503億元上漲了57.6%。
事實上，在“房住不炒”的定位下，如今整個房地產市場正在漸漸“冷靜”。“熱點城市房價下跌”“炒房客退場”“樓市‘涼涼’”等新聞報道更是比比皆是。而在這樣的背景下，為何部分城市土地市場出讓金屢屢刷新年內紀錄？對此，有專家認為，在調控政策作用下，雖然成交金額衝高，但大部分城市土地成交溢價率明顯下行。還有觀點指出，今年以來，土地市場出現了明顯的降溫趨勢。
市場步入“量漲價跌”狀態
根據上述數據，中原地產首席分析師張大偉認為，從熱點城市來看，土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率均保持低位。數據顯示，熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低於2015-2017年平均30%的溢價率。另一方面，全國多個城市土地成交依然處於高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性依然較高。同時，三四線城市土地市場也明顯活躍，2018年來，大量的房企進入三四線城市拿地，推高了這些城市的土地出讓金額。
克而瑞研究中心數據顯示，二季度以來，土地成交相比一季度有所回暖，但並未整體大幅、顯著地回升。在4月份土地成交規模回落後，5月份成交重新攀升，但漲幅不大且成交均價反而下滑。
具體來看，5月份克而瑞監測的300城經營性土地共成交2383幅，同、環比分別上漲8%和19%；成交建築面積16540萬平方米，環比4月上漲17%，同比大幅上漲43.2%，但5月份土地成交總價僅2869億元，環比下滑14%，樓板價也環比下跌13.6%，僅為1735元/平方米，刷新一年以來的最低樓板價紀錄。
克而瑞研究中心分析人士指出，5月份土地市場整體進入“量漲價跌”的運行狀態，主要原因在於一線、二線城市的土地成交大幅降低，基本上進入“無地可拍”的局面，且土地成交頻繁遇冷，底價成交的地塊激增，此外廈門、成都、天津均有地塊由於無人報價而流拍。
該人士進一步表示，“另一方面，三四線城市的土地成交量持續走高，並帶動地市整體的成交面積上行，但是三四線城市的大幅度佔比也對土地價格產生較大影響，而且從重點監測的京津冀、長三角、珠三角三四線城市來看，5月這些高地價三四線城市的成交量僅佔全部監測三四線城市的不足10%”。
據悉，1-5月土地出讓金最高的杭州市為1391億元，同比上漲246%。從金額看，包括杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南等6個城市出讓金收入全部超過500億元。
張大偉進一步分析認為：“雖然一二線城市調控政策嚴格，但對於房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。預計2018年，一二線土地市場成交依然將維持高位。”
溢價率將保持“涼涼”態勢
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，當前溢價率總體上壓縮，在於溢價率的指標有很大的管控。大城市通過配建的方式，適當壓縮了溢價率。而中小城市雖然也確實有高溢價的現象，但對於全國土地市場的影響相對有限。從走向上來看，溢價率的管控仍將繼續，同時對於拿地的資金也會積極管控。
張大偉認為，未來房地產市場走勢會持續出現分化。“整體來看，2018年樓市將繼續嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場的溢價率有所降低”。
事實上，今年以來，土地市場出現了明顯的降溫趨勢，一二線城市土地流標現象增加。截至5月底，一線城市流標8宗，流標數量同比上漲166%，流標面積同比上漲幅度達700%；二線城市流標68宗，流標規劃建築面積達796.66萬平方米，相比2017年同期上漲了53%。
對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為，房地產市場下行過程中，開發商未來預期降低，拿地熱情下降，考慮資金回籠週期等問題，拿地更為謹慎。顧雲昌指出房地產業很大程度取決於開發商融資成本及融資難易程度，而目前資金鍊的收緊、利率的提高、資金流向不向房地產傾斜等情況，使開發商面臨較大的資金成本壓力，使市場擴張缺乏動力，總體持觀望情緒。
（綜合自：經濟參考報、21世紀經濟報道）
閱讀更多 三樣人生 的文章
