【基本案情】
蔣某於2003年6月在瀋陽市瀋河區青年大街附近購買了兩處房屋，總建築面積為552.74平方米。 合同簽訂後，蔣某繳納了全額購房款。之後，蔣某以房屋實際面積與合同約定面積不符為由，於2003年8月提起訴訟，要求按合同約定及法律規定返還房屋面積差價款12萬餘元。經房產測繪大隊測繪，該幢房屋地上一層至二層建築面積為532.68平方米。如果算上地下室面積，則為587.28平方米。但是由於雙方沒有對地下室作出約定，開發公司以房屋實際面積大於合同約定面積，於同年9月提出反訴，請求補交購房款8.9萬餘元。
本案的焦點問題是蔣某是否應對地下室部分承擔付款責任問題。
二審法院認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》是開發公司提供的格式化合同，在地下室部分的空格處打了個×符號。在雙方簽訂的《商品房買賣合同》說明第5條中規定：對實際情況未發生或買賣雙方不作約定的，應在空格部位劃×，以示刪除。 由於該地下室不能獨立存在，須隨房屋一併轉移，而出賣人在出賣時並未做出另行約定，按照交易習慣，法院認為最合理的解釋就是：該地下室是隨房屋無償轉移給買受人的。據此，蔣某對地下室部分無須承擔付款責任。法院最後判決開發公司返還蔣某人民幣12萬餘元。
【評析】
超過3％部分可提出雙倍返還購房款
商品房與一般商品不同，一般商品人們可以通過肉眼即可發現缺斤少兩，而商品房需要專業的測量，才能發現面積誤差，加之公共面積的分攤是一個專業性很強的問題，普通老百姓很難掌握。有的開發商正是利用購房者的這一弱點，故意在簽訂合同時，通過模糊不清的公攤面積使消費者商品房的實際面積大大縮水，有的開發商甚至將小區內的會所、車庫、地下室也算進了公攤面積之列。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中就解決房屋建築面積縮水問題作出規定：出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。
買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
【律師提示】
買房要注意約定面積條款
商品房建築面積由套內面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權。按建築面積計價的，購房者應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積及相關爭議的處理，如果收房時發現建築面積不變而套內建築面積發生誤差或者建築面積與套內建築面積都發生誤差要按合同約定處理。
現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
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