【基本案情】
蒋某于2003年6月在沈阳市沈河区青年大街附近购买了两处房屋，总建筑面积为552.74平方米。 合同签订后，蒋某缴纳了全额购房款。之后，蒋某以房屋实际面积与合同约定面积不符为由，于2003年8月提起诉讼，要求按合同约定及法律规定返还房屋面积差价款12万余元。经房产测绘大队测绘，该幢房屋地上一层至二层建筑面积为532.68平方米。如果算上地下室面积，则为587.28平方米。但是由于双方没有对地下室作出约定，开发公司以房屋实际面积大于合同约定面积，于同年9月提出反诉，请求补交购房款8.9万余元。
本案的焦点问题是蒋某是否应对地下室部分承担付款责任问题。
二审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是开发公司提供的格式化合同，在地下室部分的空格处打了个×符号。在双方签订的《商品房买卖合同》说明第5条中规定：对实际情况未发生或买卖双方不作约定的，应在空格部位划×，以示删除。 由于该地下室不能独立存在，须随房屋一并转移，而出卖人在出卖时并未做出另行约定，按照交易习惯，法院认为最合理的解释就是：该地下室是随房屋无偿转移给买受人的。据此，蒋某对地下室部分无须承担付款责任。法院最后判决开发公司返还蒋某人民币12万余元。
【评析】
超过3％部分可提出双倍返还购房款
商品房与一般商品不同，一般商品人们可以通过肉眼即可发现缺斤少两，而商品房需要专业的测量，才能发现面积误差，加之公共面积的分摊是一个专业性很强的问题，普通老百姓很难掌握。有的开发商正是利用购房者的这一弱点，故意在签订合同时，通过模糊不清的公摊面积使消费者商品房的实际面积大大缩水，有的开发商甚至将小区内的会所、车库、地下室也算进了公摊面积之列。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就解决房屋建筑面积缩水问题作出规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
【律师提示】
买房要注意约定面积条款
商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按建筑面积计价的，购房者应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积及相关争议的处理，如果收房时发现建筑面积不变而套内建筑面积发生误差或者建筑面积与套内建筑面积都发生误差要按合同约定处理。
现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
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