商品房買賣中充斥著開發商為了促銷而在宣傳廣告中“大送特送”，但實際簽訂合同時卻不一定如此大方，那麼出現糾紛時究竟如何處理？筆者收集了以下六個精選案例，一起來看看各地法院對於此種促銷“贈送面積”的觀點和認識（文末兩個截然相反的改判案例，值得細品，建議感興趣的讀者檢索原案例細讀）。
相關法律規定
相關案例精選
1.浙江省高院（2015）浙民申字第2344號：陸庭鋒與浙江建投發展房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛再審案
裁判規則：商品房銷售贈送面積並非一般法律意義上的贈予，除非雙方明確約定，否則買受人不得以贈送面積未計入產權證或系違建、公攤等理由主張開發商構成欺詐承擔違約責任。
法院認為：本案陸庭鋒是以建投公司在商品房買賣過程中存在欺詐，未實際兌現承諾贈送的9平方米為由，要求建投公司承擔違約責任。從本案現有證據來看，建投公司對於9平方米在宣傳過程中雖然使用了“贈送”字眼，但是雙方簽訂的商品房買賣合同及其附件對陸庭鋒所購買的商品房具體戶型結構，以及陸庭鋒可享有所有權的面積均有明確約定、標示，建投公司在樓書當中對於所謂“贈送”的9平方米具體位置也有明確的標示，補充協議更是明確約定，陸庭鋒委託建投公司對商品房室外空間予以封閉，但所購商品房面積仍以補充協議約定的戶型變更前的房屋實測面積為準，並且陸庭鋒在購房之前也實地查看了樣板房，並就補充協議簽訂等事項向銷售人員進行了詢問，故陸庭鋒對於建投公司是否確有贈送面積、所謂“贈送”的9平方米的具體坐落位置、其對“贈送”面積是否享有所有權，以及“贈送”的面積是否屬於法律意義上的贈與等皆屬於明知。陸庭鋒主張購房時其不知曉9平方米贈送面積的真實來源，也不知曉其對贈送的9平方米沒有所有權以及補充協議系受矇騙所籤，其不清楚補充協議的真實含義等，與事實不符。原審所作事實認定與實體處理並無不
2.雲南省高院（2016）雲民終412號：任軍、張瑩等與金茂（麗江）置業有限公司商品房銷售合同糾紛二審案
裁判觀點：開發商對外宣傳資料未對涉案房屋面積做出具體而確定的贈送面積允諾的，宣傳資料不應視為合同內容。買受人以開發商交付面積未達到其允諾的贈送面積構成欺詐為由主張撤銷合同、退還房款的，不應支持。
本院認為：首先，任軍、張瑩（買受人）提交的金茂公司對涉案房屋的數次宣傳資料，關於庭院面積的內容分別為：“最多可享50%的贈送空間，包括極品景觀露臺，奢闊花園等”，“贈送面積約達建築面積的40%”，“贈送約70㎡精裝庭院”。從上述宣傳內容來看，金茂公司對涉案房屋庭院面積並未做出具體而確定的允諾，故上述宣傳資料不應視為合同內容。據此，任軍、張瑩提出金茂公司交付的房屋庭院面積未達到其允諾的70平方米，構成欺詐的訴訟主張不能成立。
對於任軍、張瑩提出應當依照《合同法》第五十二條“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”之規定確認涉案合同無效的主張，因本案中金茂公司的行為不構成欺詐，也未損害國家利益，故其該項上訴主張亦不能成立。
其次，涉案《商品房購銷合同》對庭院面積未作約定，《商品房購銷合同》附件五《補充協議》第十條約定：“該商品房隨房配備專有花園及／或專有露臺，具體以甲方（金茂公司）實際交付為準；使用期限與該商品房土地出讓期限相同，乙方（任軍、張瑩）對此不持任何疑義。”據此，庭院面積應以金茂公司實際交付為準。金茂公司已於2014年9月27日向任軍、張瑩交付了涉案房屋及庭院，任軍、張瑩已接收並使用至今。故金茂公司已按約履行義務，不存在欺詐行為，任軍、張瑩要求撤銷合同、退還購房款並賠償損失的訴訟請求無事實及法律依據，本院不予支持。
3.天津市第二中院（2016）津02民終756號：楊國鑫與天津生態城阿亞拉置地開發有限公司商品房銷售合同糾紛二審案
裁判規則：宣傳畫冊未明確約定贈送面積、使用期限等具體內容的，應當認定開發商允諾不具體確定，不適用《解釋》第三條規定，不屬於合同的一部分。但開發商明確承諾買受人對贈與面積享有使用權的，應當按約履行，否則應承擔違約責任。
合同履行中，雙方簽署確認函，確認楊國鑫享有地下一層儲藏室的使用權，鑑於阿亞拉公司用於售房的宣傳畫冊及檯曆中，均包含贈多功能地下室的內容，楊國鑫必然將地下室作為購買房屋的考慮因素之一，況且阿亞拉公司在確認函中亦承諾向楊國鑫分配地下儲藏室使用權，現因不具備相關審批手續致確認函無法履行，不能分配地下儲藏室使用權，勢必對楊國鑫取得儲藏室使用權的可信賴利益造成了損害，應承擔相應的賠償責任。對於賠償標準，根據常理，因地下儲藏室與精裝修房屋在功能、位置、裝修標準、配套設施等因素的存在較大差距，其價值勢必遠低於精裝修房屋。
4.瀋陽市中院（2015）沈中民二終字第2944號：上訴人戚普軍、王君與被上訴人瀋陽奧園新城置業有限公司商品房銷售合同糾紛二審案
裁判規則：實際贈送面積與宣傳贈送面積不一致，但與商品房買賣合同附件戶型圖一致的，可以推定買受人對於贈送面積變更明知。
法院認為：對於戚普軍、王君提出景觀露臺面積減少的問題。涉案房屋實際贈送露臺面積與商品房買賣合同附件戶型圖一致，雖然比之前的廣告宣傳資料戶型圖中標註面積小了一倍，但戚普軍、王君與奧園公司簽訂商品房買賣合同時，應當知道贈送露臺減少這一情況，仍選擇與奧園公司簽訂合同，故不應構成解除合同的法定理由。
5.【改判案例】亳州市中院（2016）皖16民終567號：葛蘊慧與安徽蒙城鴻業地產有限公司商品房銷售合同糾紛二審案
裁判規則：開發商在宣傳單中對其所售房屋的面積作出了詳細說明及允諾，並對贈送面積進行了詳細標註的，即使未載入商品房買賣合同，也應視為要約，在買受人承諾後，應為合同內容。
一審法院認為：（1）雖然被告在商品房銷售過程中，以宣傳單的形式廣告宣傳買房即贈送相應房屋面積，但雙方簽訂的商品房買賣合同中沒有關於被告贈送原告相應面積的約定，（2）且有條款專門約定“本合同生效後出賣人在合同生效前的宣傳廣告與買受人之間的協議約定有不同之處，均以本合同為準”，故原告主張被告返還未贈送9.5平方米房屋面積房款的訴訟請求，該院不予支持。
二審法院改判認為：（1）被上訴人在宣傳單中對其所售房屋的面積作出了詳細說明及允諾，並對贈送面積進行了詳細標註。這些宣傳足以讓上訴人信任，並對雙方訂立房屋買賣合同以及房屋價格的確定產生重大影響。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，此宣傳單的內容即使未載入商品房買賣合同，也應視為要約，在上訴人承諾後，應為合同內容。
（2）補充協議約定“本合同生效後出賣人在合同生效前的宣傳廣告與買受人之間的協議約定有不同之處，均以本合同為準”，該條約定系格式條款，是被上訴人利用其優勢地位預先擬定，對購房者明顯不公，且該條款排除了被上訴人所做商業廣告和宣傳資料成為要約的可能性，其內容與法律規定相牴觸，為無效條款。故被上訴人未按約定贈送其承諾的房屋面積，上訴人要求其承擔違約責任，本院予以支持。
（3）上訴人所購房屋的建築面積為125.67平方米，被上訴人承諾贈送21.21平方米，總房價為485359元，被上訴人少贈送了9.5平方米，上訴人的該項損失本院核定為：485359÷(125.67+21.21)×9.5=31392元。
6.【部分改判】江蘇省高院（2014）蘇審二民申字第0887號：蘇州市報關有限公司與蘇州潤建置業有限公司商品房銷售合同糾紛再審案
裁判規則：（1）買受人應當舉證證明開發商在銷售廣告中承諾但未計入商品房買賣合同的對合同訂立及房屋價格確有重大影響的允諾具體明確，否則不適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定的銷售廣告中承諾視為合同的規定；（2）合同磋商過程中當事人的承諾與合同內容不一致的，應當以合同約定為準。
原審法院認為：
（1）報關公司（買受人）所提供的價格表屬於開發商內部資料並不具有對外承諾的性質；（2）實際履行價格與買受人提供價格表不符而與銷售合同一致，故價格表因其所載的價格與銷售合同有衝突，不能成為具有合同補充條款性質的合同附件；（3）即使將價格表中標註的“贈送實用面積78.78”字樣理解為承諾，亦無法認定潤建公司（開發商）承諾贈送給原告能夠載入房地產權屬證書的合法使用面積。
但從另一方面來看，根據報關公司所提供的價格表結合銷售合同的實際履行情況，有理由認定雙方對於在合同約定的銷售面積之外買受人可以額外使用601與602室之間的78.78平米毗鄰公共空間達成過默契。
綜上，鑑於現有證據不足以表明潤建公司承諾贈送報關公司合法使用面積且報關公司亦實際利用了毗鄰公共空間，故報關公司要求潤建公司交付贈送面積或賠償相應損失的訴訟請求不能成立。但現有證據表明潤建公司在銷售過程中存在不當的宣傳、引導行為，有悖誠實信用，故導致糾紛的過錯起因主要在潤建公司，故案件受理費由潤建公司負擔。
二審法院部分改判：
（1）雖然買受人提供的價格表確係潤建公司內部資料，然現報關公司持有加蓋潤建公司銷售專用章的原件,在潤建公司未有效證明報關公司之於該表來源不符合法律規定的情形下,不能排除潤建公司將其內部資料用作締約過程中的銷售廣告的可能。
（2）但是，價格表中對於涉案的601、602室房屋銷售面積、價款信息被斜劃這一事實，使判斷彼時在售中的601、602室房屋所附“贈送實用面積78.78”優惠條件存在與否成為不可能，進言之，即使涉案的601、602室房屋銷售面積、價款信息未被斜劃，價格表之後簽訂的房屋認購書中亦無贈送之相關事項確定，在此後簽訂的合同單價與總價均較之下調的情形下，該表所載信息更自證其中間文件之屬性。
（3）原審因此認定潤建公司在銷售過程中存在不當的宣傳、引導行為故有悖誠實信用，實為不妥，應予糾正。報關公司未有效證明如其主張的存在潤建公司所作但未載入商品房買賣合同的對合同訂立及房屋價格的確定有重大影響的具體且確定之允諾，故本案中無《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定適用之事實基礎。補充條款第7條所載“除本合同條款中明確約定內容外，其他內容均不構成本合同的組成部分，也對房屋購買和房屋價格無重大影響”之內容旨在確定雙方買賣合同關係的合同組成文件，相關確定並未背離一般社會認知，同時亦無《中華人民共和國合同法》第四十條規定中的“（提供格式條款一方）免除其責任”、“加重對方責任”、“排除對方主要權利”此三種情形可予以評價之語境。如依報關公司之主張，則“贈送實用面積78.78”誠非小事，其簽訂合同時未明確載入合同或補充條款中已欠缺合理，進而於此後的交房及再嗣後的辦證時其亦未提出異議，顯逸正常認知之域。故，報關公司以不明所以的“銷售價格表”為據，挑生本案訴訟，意欲尋求非正當的合同外利益，有悖誠實信用原則。
再審法院認為：
（1）報關公司取得價格表在先，雙方當事人商品房銷售合同簽訂在後。根據常理，合同磋商過程中當事人的承諾與合同內容不一致的，應當以合同約定為準。涉案商品房買賣合同是在雙方當事人充分磋商的基礎上訂立，作為賣方的潤建公司並無顯著優勢地位，故報關公司稱補充條款第7條系潤建公司免除賣方主要合同義務、剝奪買方主要合同權利的格式條款，應屬無效，理由不能成立。
（2）價格表上雖載明贈送實用面積78.78平方米，但贈送實用面積78.78平方米房產應屬重大事項，報關公司聲稱對贈送面積的位置不知情明顯不合常理。事實上，由潤建公司人員參與，報關公司與相關業主達成備忘錄，由報關公司單獨使用涉案兩套商品房毗鄰的公共空間面積即為78.78平方米。由此可以推斷，報關公司在價格表上的承諾實際應指將78.78平米的公共面積交由報關公司專用，且該承諾已經兌現。報關公司稱贈送的78.78平方米實用面積應屬可以記載於房產證書上的面積，無事實和法律依據，本院不予採信。
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