蘇房網訊：張果行 從2010年開始，蘇州地鐵一號線正式通車、南環西延工程開工、中環金楓路段正式施工，一系列的利好加持讓金楓路板塊熱度持續上升，逐漸成為熱門板塊，甚至喊出過“直趕園區”的口號。
然而近年來，“高鐵新城”、“太湖新城”等眾多新興板塊熱度的興起，相比之下曾經被視為當紅小鮮肉的金楓路板塊在新房市場上逐漸“冷卻”，如此情況之下，上實、中鐵兩塊高地價項目將面對怎樣的板塊現狀？蘇房網走訪金楓路多家房產中介，試圖撥開重重迷霧。
土拍市場熱度不缺 被稱“趕上園區”
金楓路趕上園區，這份自信並非盲目。金楓路板塊在2011年至2014年間土拍樓面價一直遊走在園區左右，2016年的地王項目樓面價甚至超過園區。
讓我們把目光推向2013年11月28日下午，園區該年度“最後一塊住宅地”拍出了8899元/㎡的樓面價，該地塊即後來的中銳星公元名邸項目。
就在這場破紀錄的土拍過後的第2個月，2014年蘇州市區的首場土拍到來。這場土拍中，位於金楓東側的兩宗連體地塊無疑是當日競拍中的明星地塊。兩宗地塊吸引了近20家房企競爭，在還沒有采取網上競拍的那個年代，競拍大廳里人聲鼎沸，眾多開發商們真爭相舉牌，好不熱鬧。最終兩宗地塊分別拍出了7392元/㎡、6613元/㎡的樓面價，都由正榮奪得。
園區僅僅是8字頭，金楓路已上7字頭。一時間，媒體紛紛驚呼“金楓路樓面價直趕園區。”當年金楓路板塊招商雍華府及朗詩綠色街區兩大盤簽約量應聲而漲。
令人困惑的是，如果說當年園區湖東還不夠成熟，所以土拍價格與金楓路拉不開差距，那麼現在也應該遠遠的甩開了金楓路的追趕。然而事實恰恰相反，即便是現在的金楓路板塊，在土拍市場上也沒“虛”過，甚至在地王成交樓面價上，出人意料的超過了園區。
金楓路“地王”成交樓面價超過園區“地王”
2016年中鐵諾德和上海興延聯手將金楓路黑松地塊拍出28965元/㎡的高地價之後，同年12月20日，中鐵建在園區以27757元/㎡樓面價拍下“蘇園土掛（2016）04號地塊”，成為園區新地王，然而在成交樓面價上卻“敗於”金楓路黑松地塊。即便是後續園區在2017年推出了青劍湖5宗地和體育公園地塊，也因為種種因素未能超過金楓路黑松地塊。
一路分隔南北 房價差距大
金楓路板塊在土拍市場的紅紅火火，新房市場上卻面臨著除了一兩個熱門剛需盤，整體去化較為緩慢的窘境。
作為與新區核心版塊獅山接壤的區域，與新區行政範圍僅一路之隔，金楓路板塊一直都是吳中區“叫板”獅山的排頭兵。
金楓路南北在道路命名上有不同，同為一路，以竹園路與金楓路交匯處為界，以南為吳中轄區，以北為新區轄區。而金楓路板塊指的是屬於吳中木瀆的金楓南路周邊。
網友對於金楓路行政區劃分界的提問
一路之隔的獅山板塊和金楓路板塊，房價上卻相去甚遠。兩者新房均價每平差一萬左右，而二手房均價每平也相差四五千。
據金楓路某中介介紹，“新房來看,新區獅山板塊的天房心著華庭、招商學府等均價三萬每平左右。而相隔一條路木瀆金楓路板塊不算國瑞熙墅，以天地源拾錦香都為例的普通住宅，均價兩萬每平左右，相差近一萬。從老房源來看,新區的新升新苑、新創竹園均價兩萬每平左右，而木瀆金楓路只要一萬六每平。例如木瀆金楓路新怡花園、珠江小區、瑞景苑、花苑新村等，十年左右的老房子，六十幾平總價只要一百萬左右。而同樣的面積在新升新苑、新創竹園，總價達到了一百五十萬。”
儘管價格懸殊，但是兩個板塊內的二手房成交都頗為活躍。獅山板塊自然不用多說，在新區實驗小、實驗中學的加持下，不少剛需族選擇擠在竹園路以南的接近20年房齡的“老破小”學區房裡，頗有老上海人“寧買浦東一張床，不買浦西一棟房”的意味。
與獅山板塊一路之隔的金楓路板塊，次新房更多，同樣的價格下，居住體驗無疑更好，因此獲得不少購房者青睞。
金楓路上聚集著多家中介門店
儘管學區平平，但是憑藉著靠近獅山，又有地鐵中環環繞，並且沿著金楓路的諸多次新房房源，為蘇州的二手房市場供應了不少成交量。
二手房成交活躍 新房成交現尷尬
“三月中旬的時候，最好的時候一個週末就能賣出8、9套房源，平均下來一個月能賣15-20套。其中戶型較好的合景領峰和物業比較好的招商雍華府是成交主力。剛需、改善的客戶都有。”金楓路鏈家置業顧問透露。
中介掛出的主力房源是合景領峰和招商雍華府
但是伴隨著成交活躍的是購房者的挑剔。得房率高、戶型好、靠近核心商圈的房源不愁賣，鏈家置業顧問表示“金楓路地鐵站附近的商業配套更好，更靠近獅山，離商業中心較近的招商雍華府、合景領峰成為區域二手房市場上的主力成交項目，價格超過兩萬。”而金楓路南側部分次新房未滿兩年、兩房房源居多、戶型不討喜等導致了價格比北側略低，戶型沒有優勢的大成珺，甚至只要一萬四五每平米的價格就能買到。
同時相比二手房的活躍，新房市場略顯尷尬。金楓路南側的老盤正榮華府2015年首次開盤，天地源拾景香都2016年開盤，兩盤至今還沒清盤。究其原因，鏈家顧問小范表示“其實這兩個盤當初賣小戶型的時候還是挺火的，現在小戶型已經賣完了，剩下了大戶型和別墅項目，自然不好賣，所以去化緩慢。”
在業內人士看來，整個金楓路的購房群體，可以分為木瀆以及周邊的改善置換購房者，和看中交通便利的剛需購房者。整個板塊處於從剛需向改善的過渡階段，而地段、學區、商業配套等還不足以支撐起全面的改善需求，因此新房中會出現大戶型去化緩慢的情況。僅從學區來看，木瀆金楓路這邊的次新房學區主要是木瀆第五小學和南行實驗小學，學區一般，對於購房者來說吸引力平平。商業上，相隔不遠的泉屋、金鷹、龍湖天街等高端商業吸走了大量客流，無法給於區域房源地段升值的保證。
總結：
蘇房網首席數據分析師夏瑋芬認為“金楓路板塊有一號線的交通利好，初期作為剛需板塊熱度頗高。目前在土拍市場上表現也很亮眼，但是在新房市場上熱度一般。究其原因，板塊內二手市場次新小區較多，相比緊鄰的獅山板塊二手房價格也不高，對新房市場客群會有所分流。且板塊目前高端住宅片區的屬性並不是很凸顯，2萬內及左右的房價仍然是購房者能接受的主流價格，對於高端改善類產品去化的驅動力有所不足。”
板塊熱度的降低並非說明板塊價值下降，曾經引領板塊興起的雙軌交、靠近中環的地理仍然不可忽視。不過不可否認的是，相比“太湖新城”、“高鐵新城”等新興板塊層出不窮的利好規劃，金楓路無論在現有配套還是規劃上，還難以達到全面改善化，在這一情況下，未來中鐵28965元/㎡、上實地塊等高價地塊的上市，可能將金楓路帶入4萬+時代，高價地項目上市能否迎來市場的認可？我們不禁要打個問號。
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