新浪財經訊 4月22日，陽光城發佈了公司2019年年報，銷售額首次突破2000億大關，結轉卻有所放緩，這或許跟公司土地儲備並不充裕有關。持續增長的銷售額背後是陽光城僅夠滿足未來約兩年銷售的土地儲備，而負債高企的同時，又需要應付拿地及竣工結轉的資金需求，難免顧此失彼。
而公司在全年結算收入增速下滑，資產減值損失超過10億的情況下，卻通過“調控”不同權益比項目的結算進度，將歸母淨利潤增速依然保持在了33.21%的高水平。
結轉放緩 營收增速大幅下滑
2019年，陽光城全口徑銷售金額2110.31億元，首次突破兩千億大關，同比增長30%，權益銷售金額1351.43億元，同比增長14.21%，權益比例為64%，較2018年的72.66%有所下降，合作項目對於陽光城的規模提升的貢獻力度不俗。
而在結算方面，公司全年實現結算收入610.49億元，同比增長8.11%，較此前兩年70%-80%的結算收入增速及銷售額增速明顯下降。過去四年累計結算金額為1700億元，相較於同期超過5000億元銷售額來說，結算的進度是比較慢的。
過去幾年，陽光城在明星經理人朱榮斌、吳建斌的帶領下，踐行著高週轉的發展模式，而陽光城所謂的高週轉指的是“資金高週轉”，而非施工環節的縮短及工期的壓縮。事實上，陽光城這幾年的經營結果反應在財報上，確實也印證了這一資金高週轉的模式。
憑藉著縮短資金使用時間，加快拿地和銷售節奏，陽光城銷售規模從2015年只有300億元出頭的規模4年間做到2019兩千億。而相對於2019年1700萬平方米的銷售建面來說，4100萬平米的土地儲備卻僅夠約兩年左右的銷售，可以說陽光城在拿地並儘快預收回籠資金方面堪稱極致。但施工結轉方面的效率卻不高，對比此前公司的存貨週轉率以及總資產週轉率，整體的週轉效率有所下降。
資金與資產的週轉效率是不能長期割裂的，外面的資金和土地源源不斷的進入公司，而資產快速增厚的情況下又不能及時結轉流出公司並確認利潤。而在資產快速增長的背後往往是槓桿率高企，陽光城當前即面臨淨負債率持續在高位的局面。通常講究資金使用效率的公司，可能不太捨得分紅，陽光城近年來的分紅率多未超過20%，前兩年更是隻有個位數分紅率，2019年也僅有20.19%。
資產減值損失超6億
結算收入增速僅有8.11%，且查看公司全年的利潤表，包括公允價值變動、信用減值損失以及存貨減值損失在內的資產減值達到6.8億元，而歸母淨利潤增速卻超過30%，陽光城是怎麼做到的？
權益比是重要因素之一。
年報顯示，陽光城2019年淨利潤43.21億元，同比增長10.62%。這其中歸屬於上市公司股東淨利潤40.20億元，同比增長33.21%，而少數股東損益則為3.01億元，同比減少66.14%，佔淨利潤的比重降低至6.97%。
2019年，陽光城2110.31億元銷售額的權益比例為64%，2018年的銷售權益比為72.66%。而2019年土地儲備權益比為67.92%，新增土儲權益比為70.5%，2018年的土地儲備權益比為62%。可見，陽光城近幾年的整體項目的權益比例在70%左右，而2019年淨利潤的權益比例達到93%，高權益比項目的結轉或許才是歸母利潤大增的主要原因。
資金高週轉帶來的不利影響
2019年，陽光城共以權益對價492億元合計補充土地儲備約1268萬平方米，綜合樓面價5168元/平方米，權益比例為70.50%。相較於公司全年1700萬平方米的銷售建面來說，陽光城的土地池子是在縮小的，但是其土地儲備並不十分充裕，4100萬平米的土地儲備僅夠未來約兩年左右的銷售，與其他TOP50房企的動輒5年左右的銷售儲備相比，算比較低的儲備水平。
是什麼限制了陽光城補充土地儲備呢？資金利用效率已到極致。
不得不說，有財務專家吳建斌坐鎮，陽光城的財務指標並不難看。截止2019年底，公司的總債務1123.21億元，其中，短期債務為335.49億元，佔比29.87%，賬面貨幣資金419.78，現金短債比達到1.25，資產負債率為83.45%。
吳建斌在防止財務指標踩上“變壞”的紅線之前，充分挖掘資金利用效率，但陽光城的整體平均融資成本為7.71%，處在偏高水平。這主要是因為陽光城在資金高週轉策略下的淨負債率持續高企，以及利息資本化率高的緣故。
近幾年，陽光城的淨資產負債率是先拉到高位再逐漸下降，這也無法掩飾公司槓桿率依然高企的事實，隨著近兩年融資端的收緊以及銷售端的不確定加大，陽光城伴隨著高槓杆的資金高週轉模式面臨著一定的考驗。
此外，陽光城超千億規模債務背後的資金成本卻被利息資本化隱藏起來了，近幾年的資本化率都在90%左右的高位。利息成本高資本化率，影響了公司的利潤率水平，2019年陽光城的毛利率和淨利潤率分別為26.58%、7.08%，相較於公司同規模的招商蛇口、旭輝集團、金地集團都要低。
