對於買房這件事，很多人都是一臉懵逼的上了車，等到想下車的時候千難萬難，購房之初所有的承諾都變成了謊言……
在購房之初，你一定要了解一些東西，就是講支撐房價的因素有什麼？為什麼同一區位內，房價的差別是如此之大？就目前菏澤城區來看，甚至出現了，一牆之隔的兩個樓盤，同樣的價格，但是有的是毛坯有的是精裝；有的是裸房價有的是送車位的……
- 土地供應
聊到房價最直觀的一點就是土地供應量，我們也可以理解為人地關係，就是講在土地供應量越稀缺的城市房價就越高；反之亦然。
其實很多人都很清楚，菏澤現階段最大的問題就是庫存量過大以及土地供應量充足。也就是之前很多外地媒體所嘲諷的，整個城區人口不足70萬，但是庫存量卻在30萬套左右，不可否認，目前整個菏澤城區最大的問題就是城市人口不足，但是這恰恰也是一個優點，所有人都清楚菏澤市常駐人口873萬，全國人口排名靠前，相信這也是眾多品牌房企蜂擁而至的原因之一，畢竟就房地產市場來看：“短期看金融，中期看土地、長期看人口” 。正因為菏澤有如此大的人口，所以講這個城市的未來可期
重點是，我們要明白，菏澤土地供應量過大，但是大多集中在環城區周邊或者是新城，主城區未開發的地塊已然越來越少了。
2.人口
通過上文，我們知道一個點，衡量一個城市房價是否會上漲的標準，通常是“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。
如果一個城市人口的需求為零，就沒有房地產。就房地產而言一個地方的人口增長有兩種：一種是總量增加（從其它地方遷入）；一個是本地農民進城（城鎮化人口）。這個也是很多房地產開發企業看好菏澤的原因之一。去年的時候寫過一篇稿子，可以參考一下（300萬落戶政策取消，菏澤真的會消亡麼？），菏澤市常駐人口約873萬人，全國排名第25位，全省排名第4位。也就是講這個城市不一定非得是人口流入型城市，他只需要一部分農民進城安家樂業，就可以達到許多三四線城市終其一生都無法達到的高度。
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估計又有人講，菏澤沒有實業、經濟不發達、可提供的就業崗位少、工資低，但是你要相信，如果出去打工一個月賺6000，在菏澤一個月能賺到4500，就會有大把在外地的菏澤人回到這個城市。
而事實上從各個項目上的成交分析來看，也可以證明那一點，城區大部分項目，他們的業主來源於周邊鄉鎮以及附近的縣區。
3.高週轉
提到高流轉，不得不提一件事，2018年綠城房地產建設管理集團有限公司董事長兼總經理李軍在博鰲房地產論壇上講：“我一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為近兩年的房屋質量是最差的，維權潮會在這幾年出現。”
其實講到高週轉，就不得不提碧桂園，據我所知他們的模式是 “456”模式，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金在週轉。
其實從事這個行業的人都清楚高週轉的好處很多，就比如：
1、緩解資金的緊張，可以更好的以少博多；
2、加快資金週轉，提高資金的使用率及利潤率；
3、快速佔有市場，擴大市場份額；
4、形成品牌效應，反過來提升品牌溢價能力；
5、獲取更多的流量，提升自己的排名，以獲取更多低成本資金的青睞。
……
現在的高週轉其實就是快的代名詞，“天下武功唯快不破”，只有快，才能夠迅速做大做強，才能不被洗牌出局，才能實現高增長。
重點是高週轉再怎麼快，也是沒有辦法去違背科學的。水泥，混凝土的凝固時需要時間的，普通的砂漿一般需要8-10小時，為了快，4個小時你就開幹，你確定真的行？
週轉速度過快會提高出現質量風險的概率，週轉速度慢也會出問題，但出問題的概率會降低。設計、施工、審批等環節進度加快，尤其各種安全環節因為進度加快就會導致各部門倉促完成任務，減少審查，自然就會有風險。
就說規劃報批環節，一般時間要經過規劃局、消防局等十來個政府部門審核，這起碼需要近兩個月，房企為了趕工期，他們就會想辦法，草率通過的規劃方案自然會給建築後面的運營留下安全隱患。
4.規劃所向
前段時間我寫了一篇稿子（假如我是購房者，城東、城西、城南、城北我該怎麼選？），大概講了一下在你對菏澤沒有什麼瞭解的情況下，然後你又想在菏澤買房子應該怎麼選。
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為什麼我要把規劃這個事放在第四點呢？其實我們可以把抄底規劃所向的房子理解為“政策與規劃的紅利”，但是重點是，不是我講規劃，你就非得去買五岔路口的房子，然後跟我講我家附近怎麼啥啥都沒有！！這叫槓精。
我們要明白一件事，就是講，規劃是需要時間跟城市的經濟能力去支撐的，所以機遇往往跟風險相伴，畢竟就像是天津的濱海新區，現在的房價跟十幾年前相比，只是升值了一點點罷了。
5.都說地段為王，但是好地段你會選麼？
李嘉誠曾經說過：投資買房，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。
這句話被房地產行業內人士們稱為：至理名言！
那麼問題來了：買房的時候，哪裡才是好地段呢？
有人曾做了這樣的排序，來看看和你想的一樣嗎？
1、政務區
政府周邊的配套一般都不會差到哪裡去。
2 、文教區
也就是所謂的學區房，畢竟教育是一件很重要的事情。
3、商務區
這裡一般建築密集,高樓林立，集中了大量的大商務機構。交通便利,人口流動性大,人口晝夜差異大。
4、開發區/工業園區
5、旅遊區
6學區房重要麼？
“孩子進不了好的小學就上不了好的中學、得不到好的教育，就考不了好大學，最後也找不到好工作。”記者在售樓處遇到四處考察學區房的馬女士時，她說起這條“連鎖反應”來頭頭是道。
“為人父母絕不可能看著孩子輸在上學這條起跑線上”。教育第一的大環境下，這句話也潛移默化成為了不少家長心中的一條鐵則。
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學區房報價明顯高於周邊樓盤
教育資源的不均衡是很多家庭選擇購買學區房的主要原因 。
好的學校入學學位炙手可熱，學區房的房價也就隨之水漲船高，不同的學校相差一路之隔，學區房的單價就有幾百甚至上千元的差距。據統計，目前菏澤較好的學區房均價報價均在8000元/平以上 ，因為單價較高，普通購房者承受不起，所推面積也多以大戶型為主。粗略計算下來，菏澤城區一套好的學區房的全款總價動輒百萬起步，這對多數工薪家庭來說無疑是不可承受之重。
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一套學區房，很多時候意味著一個家庭要背上三十年的經濟壓力及貸款負擔，對家長來說“只要孩子能上好的學校，苦點累點也值得”，但一句“學區房買還是不買？”依然成為了不少家庭夙夜難眠的心頭之癢......
也是因為經濟的拮据，當下學區房所展現的更多是過渡需求：孩子一長大學區便沒有了用武之地。最好的解決辦法無疑是出手一套低總價的小戶型房源解決燃眉之急，即使後期經濟改善想要換大房子，學區房不管是出租還是轉手在價格上較普通房源都更為抗跌，畢竟孩子不會永遠上學，但永遠有需要上學的孩子。
7.多期開發買首期
其實你只要你在一個城市居住的足夠久，或者是你對房地產這個行業關注的足夠多的話，你就會發現一件事，很多樓盤項目由於自身拿地的體量過大，大多是分多期開發的。這時候很多人就會疑惑，首期跟二期到底哪個比較好？
從購房成本上來看，同一個樓盤，一期的價格要比二期的價格低一些，由於是剛剛入市的新項目，不管是在小區整體的建築風格、周邊環境、配套以及後期所呈現出來的效果都在萌芽狀態。在
一期賣的比較好、市場反響好、入住率高的情況下，這樣的區位才能吸引更多的購房者，所以開局做好了很重要。等到開發商開始做二期項目的時候，原則上價格會比一期高一些。8小區規劃設計水平與內部配套措施
一個項目的規劃設計水平跟建築檔次提高了，自然會得到更多的購房者的青睞，提高檔次就需要以增加投資為基礎，自然而然的就會使房價提高。
而且項目內適當配置高級設施，如 24 小時熱水供應、消防報警、高級電梯、防盜對講、衛星天線入戶、新風、直飲水等設施，提高的價格要比追加的投資多得多。
此外，小區與住宅的設計標準與未來小區居住人口的素 質相互影響。高標準高價位，入住人口素質較高，高素質居住人口同樣能維護小區良好的環境質量與設計水準，因而促使房價進一步提高；普通住宅小區，入住人口雜亂， 小區環境質量難以得到有效維護，房價也難以進一步提高；如果有治安隱患，環境髒、亂、差，可能導致房價下降。
9.期房、現房、二手房的區別
其實就目前菏澤城區而言，整個房地產市場以新房為主，而就新房供應商來看又以期房的供應量為主，也就是講，你2018年買的房子，到了2020年才交房的現象比比皆是。
一般來講，以新建的、即買即住的住宅房價為標準，尚未交付使用的期房跟已經使用過的二手房價格上都相對低一點（個別奇葩項目除外）。一般來講，購房期房要考慮提前還款的利息以及能否按時交房或者會不會爛尾等因素；而購買二手房的話，就要考慮到他的房齡問題、配置、設計問題以及各種交易稅等等（這裡不過多延伸，寫不完）。
10.一個好的物業到底有多重要
以前購房者買房子問的大多是價格、戶型，現在的話關注的比較多的就是小區的地段、配套、園林景觀等等，真正能關心到後期交房以後物業公司到底是哪個的少之又少。以至於就出現了賣房的時候跟購房者承諾後期物業是碧桂園、萬科等品牌物業的，等到交房以後變成了不知道來自於哪裡的雜牌物業了。
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一個好的物業對於小區來講到底重不重要，我想經歷過此次疫情之後很多人都有了一個深入的瞭解了。
其實我們都清楚，衡量一個小區的增值空間，可以參考交房之後，整個小區的二手房均價，同一個區位內，物業的好壞，直接可以在二手房價格上體現出來。加之物業主要的工作是維護社區秩序、設施維護、環境保潔、綠化等等，所以講物業好不好，決定了一個小區品質。
寫在最後，其實講真的現在的菏澤房地產市場特別亂，由於目前大部分項目都處於期房狀態，土地供應量大，市場信心不足等原因，導致菏澤的房價一降再降，某些環周邊項目已經跌破了5000大關，朝著4000邁去。越到這個時候購房者就越慌，更加有一部分人抱著僥倖心理，明知不可而為而為之，到最後鼻涕眼淚一大把。更有不少購房者因為置業顧問講的“今天最後一天了，不買的話明天就漲了”的逼定話術，匆匆忙忙對的下了定，最後擰著鼻子只能交了首付……
對於很多人來講，買房子是一輩子的事，所以希望您謹慎再謹慎，機會還有很多，切莫一時興起，悔之晚矣。
