每一個睿智的靈魂
都關注了「子木聊房」正文5754字，預計閱讀時間：看你速度文丨子木
記得兒時住在筒子樓、小土房裡，擁擠不堪，陽光也見不到多少。
父母每天5點起來就去工作，下班回家臉上總是帶著笑容，因為鄰里街坊大家都一樣，所以幸福度很高。
然而從1998年開始，彷彿一切都變了。
中國第一次房改現世，結束了福利分房制度。尤其是在1999年－2004年這幾年，住房市場化全面推行。差異化居住需求井噴，房地產市場迎來歷史機遇。
一夜之間，商品房如春筍般矗立。
鄰里鄰外開始攀比，那時候第一次看到父母因為房子的事兒發愁，因為隔壁父親的同事買了新房，隔三差五還要來我家絮叨。
幸福源於對比，父母還是最後一咬牙東拼西湊買了新房。接下來，陸陸續續搬了幾次家，一直到我學習生涯結束。
父親說，房子一開始是給人住的，但自打被貼上金融標籤後，就不可能只是鋼筋水泥殼的命運。你的命運也一樣，要隨著大勢去拼搏。
隨後我背起行囊，遠赴京城求學，學的正是房地產金融。
縱觀中國房地產發展歷史，這20年來，轟轟烈烈幾波大潮，房價螺旋式上漲，從鑽石期到黃金期，再到現在的白銀期。催生出了不計其數的房子，中國人均居住面積也從80年代的個位數，發展到現在的人均近40平米。
與此同時，在這輪房地產盛世中，衍生出了種類繁多，可以滿足各種需求的房地產產品。住宅、公寓、海景房、商鋪、別墅、養老房……如果按照不同維度劃分，幾乎很難切割清楚。
但是經過這麼多年的房地產演繹，有些房子價值翻了幾番，有些卻按部就班，還有甚至將一輩子的血汗錢套死其中，僅能滿足居住需求。
這些年因為買錯了房，墜入深坑的例子數不勝數，到今天為止，大多數人還在因為買錯房子而抱憾終生。
接下來，子木以一文總結，告訴大家在2020年到底哪些房子不能買？為了避免大家落入深坑，也當是2020年的年歲願望。
1
商住公寓
公寓是住宅的第一衍生品。因為總價低、地段好、常年不受政策限制，再加上諸多開發商設計精美，嘴上一忽悠，便成了眾多年輕人步入社會的首選居住產品。
然而大多數還是被套牢了。
主要原因是公寓“出身不正”，大多數由辦公性質的土地轉移而來。這種小產權的房子，無法落戶，孩子無法上學，社會福利無法同等優待，同時在一線城市還浪費了“處女貸”名額。
其次是交易稅費問題。因為公寓的市場庫存量巨大，如果和住宅一樣享受社會資源，因總價低優勢，住宅市場的購房需求一定會被大量分流。為了避免對住宅市場房價的衝擊，所以政府無論是現在還是未來，對公寓只能強行限制。
什麼意思？就是提高稅費交易，讓公寓很難套現。這樣既通過公寓完成了土地買賣任務，又保護了當地的房價不被公寓價格拉低。
最後是居住問題，公寓雖然總價低，小戶型。但卻不是符合家庭單位最好的居住形式。一般商住公寓，綠化低容積率高，一梯N戶極為擁擠；不通燃氣商水商電，居住成本高；而且物業商管一般，很多街邊小店魚龍混雜，嘈雜不堪影響居住體驗。
這便是商住公寓的三大原罪。
想要購買商住的一定要擦亮眼睛，在過去的2019年，商住公寓銷量很差，很多開發商為了售盤，承諾購房者可以落戶上學。最後難以兌現，被訴諸公堂的案例並不少。
當然能買的公寓也有。例如租金回報率極高的和70年大產權、民水民電、可落戶上學的高級公寓品種。當然這兩種產品在2020年基本絕跡了，更多的是深坑。
2
街邊商鋪
過去有句老話，叫做“一鋪養三代”，意思是買一個商鋪，無論是自己做生意還是租出去，賺來的收益可以養上下三代人。
過去家裡有鋪子的算是有錢人了，是那種走在路上可以咧著嘴，踢飛腿的選手。
而現在這句話卻截然相反，叫做“三代養一鋪”。為什麼？
我給總結一句話叫做“商鋪價值的墜落，源於時代的更替。”
首先是城鎮化建設的飽和化。原來商鋪賺錢是因為城市商業開發不發達，一個城市能叫上商業購物街的就那麼幾條，商鋪是稀缺品。
而現在，18線城市的商業街和購房中心都矗立了起來，集中商業效應分流購物需求，大型商場周邊的商鋪瞬間成了“燈下黑”。
其次是互聯網電商替代了商鋪功能。因為手機互聯網時代的繁榮，打開了線上獲客渠道，那麼商鋪作為街頭曝光吸引客流的功能就大大削弱了。
這些年，你會發現衣服大家都從商場或者淘寶買了，很多美容美甲店、小酒吧、髮廊、瑜伽健身店等等服務場所，紛紛從街邊商鋪轉移到了價格更為低廉的公寓或住宅中。
這對商鋪價值的衝擊是巨大的。很多人說，我家小區門口的商鋪每天人很多啊，也不應該投資嗎？
這還得考慮交易問題。
商鋪的交易稅費差不多佔整體房價的20%～30%，比商住公寓還離譜。基本上吞噬了商鋪增值所帶來的收益，想出手很困難，只適合賺租子。
賺租子的話，合格的商鋪必須有7%～8%以上的回報率，並且每個月的租金能夠覆蓋掉50%首付所需要的每月貸款，這樣的商鋪才有投資價值。
現在這樣的投資標的極少，需要花時間和走關係去挖掘。
然而很多人根本不懂行情。這幾年尤其是三四線城市的商鋪市場非常火熱，大都是縣城土豪成群結隊去附近的城市購買新盤商鋪。最後因為周邊社區長期不見人口，自己的商鋪花了錢裝修租不出價格，財富被割地乾乾淨淨。
3
養老海景房
“面朝大海，春暖花開”。
這句話作為文藝青年嚮往夢想生活的藝術表達還算唯美，但對於現實海景房居住形式來說，不切實際。
很多人，尤其是老年人信了“海邊養老”這個邪，紛紛解囊將一輩子的積蓄拋灑在海邊，等待日出，享受靜刻的美好。中介一忽悠，兒女也被迫跟著在海邊置業，不然就是不孝順。
俗不知，中國95%的養老海景房都是深坑。
首先是居住配套跟不上。這點尤其表現在北方的山景房和海景房。夏天還好，一到冬天，天氣寒冷，小區供暖有限，養老盤淪為空城，周邊連個買菜吃飯的地方都沒有，更別說醫療條件。
醫療對養老是硬性條件，一般沿海地區的景區醫療配套是很差的。如果出現什麼疾病，只能送到周邊的縣城或小城市，再加上如果交通條件不好，一來二去，老人可能就被折騰剩半條命了。這不是危言聳聽，前段時間就接到過一個維權事件。
購房者小李給父母買了一套海景房，開發商承諾半個小時到城中心醫院。結果母親在海景房養老期間，突遇心肌梗塞，全家人忙著送醫院，道路顛簸了一個小時才到，結果釀成了悲劇。
如果你說，我又不是常年呆在海邊，平時我把它租出去賺錢不就可以了嗎。
租不租得出去暫且不談，海景房因為終年受海風、潮溼、暴曬影響，壽命本身比正常住宅短，家中電器迅速老化，如果一年不來幾次的話，家裡被子、枕頭髮黴是常事兒。維護成本是很高的。而且山高皇帝遠，資產託管對租賃中介的要求非常高，這也很難去評定。
再者海景房現在開發量巨大，二手流動性非常弱，想轉手並不容易。凡是想投資海景房的基本都在往新盤裡面衝。
當然海景房也有可以投資的標的。首先上文所述所有條件都要滿足，終年宜居的氣候、成熟的商業、醫療、交通配套，缺一不可，對了，還要有超強的物業水平。
首先你得能找到它。
4
超級老破小
“買城中老破小，還是買郊區遠新大？”
這個問題是平日裡諮詢最多的問題。我的回答是，你首先要知道什麼叫做老破小。
按照正常情況來講，房子會隨著時間折舊。時間越長，房子的價值越低，如果超過50年，房子可能就是一文不值。但事實上，很多老房子的賣的價格要高於新房。
這就是房子背後的土地價值。
城中心的老破小所在的土地價值遠比房子的建築價值貴，在這裡你可以享受到周邊的公共設施配套和社會福利待遇。但前提是這個中心區永遠不會變。
縱觀中國樓市二十多年，只有四大一線城市和幾個強二線城市的中心城區沒有遷移，其他城市的中心城區大都發生了轉移。
例如鄭州的市中心發生過3次遷移，合肥發生了2次。數據顯示，全國333個地級市中，至少有300個城市的中心老城區以悲劇結尾。
所以買老破小首要去判斷這個老城區是否未來會發生遷移。其次在投資屬性上，最大的價值點在於學區。
如果不是學區房，未來的增值空間會很小。而且隨著城市版圖的擴大，學區劃片政策的普及，老破小的命運很可能出現大量分化。
最後要注意一點是老破小的房齡。
一般銀行會用50年減去房齡作為信貸的規則。如果你的房子太老，會影響下家的購房成本，逐而影響流動性。
現在大部分三四線的老破小就出現了無人接盤的窘境，大家一定要引以為戒。如果買二手的話，10年房齡的次新房是最佳的選擇。
5
法拍房
“1套房只需要1塊錢”。
這句話是去年雙11杭州某學區房的起拍價，一時引來10多萬人圍觀。當然最後房子以609.5萬元被人搶走，加上10萬多元的佣金和平臺費，實際上和周邊的正常住宅價相差無幾。
房子這東西，我一直堅信一文價錢一文貨。遠低於市場價的房子不是沒有，是百年一遇，否則就是帶點兒問題的法拍房。風險你無法控制。
法拍房的第一個風險就是產權、抵押、物業情況你查不到。你不知道自己買了一套什麼房。對了還有實際居住問題。
去年有一個粉絲跟我抱怨。說拿下一套法拍房，當拿著鑰匙迫不及待地打開家門時，看到床上臥著一位老人，四目相對，尤為尷尬。
最後得知這位老人是房主的老母親，年老體殘說話還咄咄逼人，舉著掃帚就把這位粉絲趕出去了。最後粉絲去法院投訴，打110，均無效，因為老人釘子戶根本請不出去。
其次是稅費。法院不會考慮房子的稅費問題，他考慮的是如何將這套房以最高價拍出，給原告做賠償。所以稅費直接承擔人就是法拍購房者。
法拍房最恐怖的是土地增值稅。如果你不幸拍得一套公司房，這套房子買的時候100萬，拍的時候因為市場行情增值了，是500萬，那你繳納的稅費就是（500-100）X60%=240萬的差額稅費。
然後是關於辦證，拍賣成功後，法院就給你一個裁定書和確認書，其他不考慮。至於資料齊不齊全，還要看原房主配不配合，光是這些就能跑斷腿。所以敢在法拍房裡淘金的，這人能力非權既貴。
至於那些特別想撿漏買法拍房的，低於正常市場價20%的法拍房可以考慮，前提是你關係最夠硬，不嫌麻煩，最好還要帶個面相猙獰的老鐵。
6
限價精裝房
如果你經歷過裝修，一定會認為裝修是一件很痛苦的事情。尤其是自己住的話，每個物件都想追求性價比，又要請人畫圖紙做設計，又要提防工人偷懶，幾個月下來少幾層皮。
所以這就是大多數人喜歡精裝修房的原因。
但是很赤裸地告訴你，目前市場上90%的精裝房都是不達標，存在質量問題的。這也就是近兩年來，房屋質量維權頻繁爆發的原因。
一方面是質量太差。開發商限價，利潤本來就不高，明面上說精裝修4000元一平方，實際上成本也就7-800元一平方。很多開發商都是用精裝修利潤去彌補房子被限價的部分。
交房時，你也不知道你房子精裝修到底花了多少錢，你也不能把地磚翻起來拿去檢驗。
市場上爆發過維權的樓盤是真的質量差，甚至連表面活兒都做不齊全。這種開發商一旦出現問題，同城區域的所有樓盤你心裡基本可以拉黑名單了。
其次是裝修流程和風格。房子從想象到成形，起碼要經過土建總包、裝修總包、材料供應商和設計單位四個維度。目前市場上能把4維度駕馭地爐火純青的開發商屈指可數。只要一個環節出現問題，後來的善後工作基本都要靠你自己完成。
其次是風格。開發商做精裝修尤其是廉價精裝修，都是批量操作。這一個小區內的所有房子裝修風格都一個樣，能還原到樣板間的80%已經是奇蹟了。
大部分都是買家秀和賣家秀，這時候如果你發現質量問題，或者風格不喜歡，再去改裝所耗費的資金要遠大於你買毛坯房，直接裝的價格。
所以如果買限價房的話，最好選擇毛坯房。當然如果品質較高，價格到位的商品房，精裝修明顯是佔優的，可以入手。
最後再說一次，在利潤面前，永遠不要考驗開發商的責任心。多花點兒時間去研究裝修，就能省下幾十萬的費用，不要為了圖省事把錢都讓人家宰割了。
7
鄉村別野
最近很多粉絲諮詢我，郊區的別墅有沒有投資價值。細一打聽地段和開發商，基本都回絕了。
別墅這個東西本來是富人的代名詞，但近幾年逐漸平民化，價格甚至比市內剛需房都低好幾個層次，由此逐漸吸引了大量的偽中產入坑。
但大多都是買了房，被套牢，爛尾的也不在少數。
因為別墅的價值在於強規劃和強配套，成形特別難。因為別墅區住的人群收入較高，自然對生活品質的要求也高，周邊配套應該有類似於高爾夫球場、馬場、國際教育機構等象徵性配套，其次交通要好，去市中心或者機場基本都要在30～60分鐘內通達。
這些硬性配件需要地方政府的大力支持和規劃的，而且需要資金雄厚的大型開發商配合開發。在中國，只有20%的城市擁有這種條件，其他城市都不具備。
事實上這幾年地產紅利期，政府對郊區是沒有什麼規劃的，開發商隨便拍地隨便蓋。開發商選一個風景還不錯的郊區就開始做別墅，周邊什麼配套都沒有，這種只能叫“鄉村別野”。
流動性基本為0，因為交易稅費要比非普通住房高，懂行的人自然不會二手，入坑也是選新房。
8
不利因素房
如果你去售樓處買房，一定一定要關注一個東西，叫做不利因素公示牌。
不利因素公示牌是住建委強行要求執行的。
但落到實處，有的售樓處可能會擺在最顯眼的地方，有的則是藏在犄角旮旯裡，讓你找不到。犄角旮旯裡藏著，你問售樓處小姐還沒好話的，大概率說明這個盤有問題。
不利因素主要有殯儀館、垃圾場焚燒廠、化學工廠、汙水處理廠、高壓電等。
前段時間一個粉絲諮詢我維權說是2017年跟著朋友買了一套房，沒有查到不利因素。等住進去的時候，才發現項目500米外有一個大型垃圾焚燒廠，一到下雨一股腐敗氣息就隔空飄了過來。最後只能閉戶開空氣淨化器。極為鬧心。
殯儀館不用多說，老百姓講究，出門不遇白，萬事皆順當。如果回家不時看到殯儀車，車來車往，一天的好心情都沒了。
所以不利因素嚴重的地段對房子的升值潛力影響很大，影響流動性。尤其對於樓盤較多的城市，購房者選擇空間大，對不利因素更為關注，價格很難跑過市場平均。
9
最佳投資房
寫到這裡，很多人肯定要問，子木這不能買，那不能買，到底什麼房子才是投資最佳的品類？
很簡單，不要去關注那些花裡胡哨的東西，迴歸本質，去尋找大家都愛買的房子，就是所謂的“硬通貨”。
硬通貨房子一定要非常剛需，例如在交通便利、周邊配套成熟（或未來成熟）的地段上，戶型在80-120平米之內，兩室一廳或者三室一廳均可。如果資金條件達不到，可以選擇性犧牲面積這些因素。其次在供需失衡的城市，例如一線和強二線城市，改善型地段房也是非常好的投資標的。
除此之外，價值層層遞減。
如果你沒有能力去挑選一套上好的房子，起碼也要學會去避開所有讓你悔不當初的深坑。這個年代，不虧就是賺，這個道理大家一定要明白。
最後上面這八大深坑，足可以讓你省下十萬百萬，一定要謹記！
