樓市已“扣動扳機”!7天內高層連發3條消息,“槍口”對準2類人

你能想象到現在房地產市場規模有多大嗎?

按市值來計算,長江證券經濟學家趙偉認為,2018年中國住宅總值總市值大約在250-300億元之間。

截止2018年底,全球住宅總市值達到了168.5萬億美元,我國市值佔比為25%,內地住宅市值為282萬億元。

而東方證券首席經濟學家邵宇說,現在我們的房地產總市值65萬億美金,相當於450萬億人民幣。我們一年的GDP是90萬億,所以我們的房地產現在的市值相當於GDP的5倍。

按銷售面積來看,在2000年,全國房地產的銷售面積只有1億平米,到了2010年,銷售面積膨脹到了10億平米。

到了2019年底,房地產年銷售面積已經達到了17億平米。

按100平米一套房子來計算,17年的時間裡,每年賣出去的房子從100萬套上升到了1700萬套,足足漲了17倍!

樓市已“扣動扳機”!7天內高層連發3條消息,“槍口”對準2類人

一般來說,像製造業、外貿、商貿、零售和工廠這種行業,達到一定的規模後,擴張速度必然會放慢,體量越巨大,後續擴容的速度越慢,這是從“行業藍海”到“紅海”的必經之路。

但是,房地產行業卻讓我們感到有點大跌眼鏡,現在每年進城人口有2000萬人,賣出去的房子去達到了1700萬套,在總量過剩的前提下,還能保持如此大的行業規模,這樣的表現似乎與經濟規律相悖。

拿今年來說,600多萬家外貿企業訂單緊張,4月份開始復工率才恢復到了90%以上,餐飲、娛樂、輔導班、旅遊等多個行業景氣度出現下降,按理講樓市也會隨波逐流才對。

讓人想不到的是,杭州、深圳、上海多個城市出現“開盤即售罄”的現象,深圳3個千萬級公寓項目開盤當天就賣光,杭州排隊搖號的人群絡繹不絕,上海3月成交環比增長2倍,蘇州在放寬預售條件、放低人口落戶門檻後再度出現“地王”、“搶房”的現象。

不過,在“房住不炒”的前提下,行情越是火熱,調控加碼的可能性就越大。

拿最近5天來說,高層連發3條消息,央行宣佈1項措施,有關部門接連表態,已經對樓市的投機情緒“扣上了扳機”。

1,央行上海總部宣佈:嚴禁違規資金進入房地產市場。

樓市已“扣動扳機”!7天內高層連發3條消息,“槍口”對準2類人

4月23日,人民銀行上海總部召開的上海房地產信貸工作座談會明確,堅持“房住不炒”定位,嚴禁以房產作為風險抵押,通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求,違規向購房者提供資金,影響房地產市場的平穩健康發展。

什麼叫資金繞道流入房地產?

眾所周知,從去年11月份到現在,央行已經進行了3次降息,1年期LPR降了35BP,5年期LPR降了20BP。

在銀行對房貸利率大幅加點的環境下,企業貸款的短期利率降低,很多人就打起了歪主意,名下注冊企業,再用紅本房子抵押貸款,最多可以貸到評估價的7成,用這筆錢再去買房。

這種做法,實際上是把國家用來補貼實體經濟的資金,繞道流入樓市裡進行投機。

央行此時宣佈的舉措,正是為了遏制這種“不勞而獲”的買房行為,讓樓市氣氛重回理性。

2,銀保監會表態:落實“房住不炒”定位。

在4月22日舉行的新聞發佈會上,銀保監會首次對深圳“房抵貸”問題作出了回應。

銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企直言,“深圳確實出現了這樣的情況,監管部門深圳銀保監局、人民銀行深圳中心支行在這幾天都採取了相應的監管措施”。

樓市已“扣動扳機”!7天內高層連發3條消息,“槍口”對準2類人

在當天的會議上,肖遠企再度強調,貸款一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金,不能夠挪用,如果是通過房產抵押申請的貸款,包括經營和按揭貸款,都必須要真實遵循申請時的資金用途。

一邊是央行的發聲,另一邊是銀保監會的表態,作為“一行兩會”最關鍵的兩個部門,幾乎在同一時間針對樓市過熱現象“對症下藥”,說明未來調控加碼的可能性很高。

3,住建部:2020年計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個。

4月16日,住建副部長黃豔介紹,自2019年起,將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程,去年各地改造城鎮老舊小區1.9萬個,涉及居民352萬戶。2020年,各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶。

3.9萬個小區,對比去年1.9萬個老舊小區,相當於增加了1倍有餘!

根據介紹,需要改造的2000年以前建成的老舊小區的量大概有30億平方米,此外2000年之後建成的一些小區也有改造需要。

原住建部副部長仇保興曾測算過,老舊小區改造的市場空間或達5萬億,有專家稱,若按5年改造期來計算,預計每年可貢獻1萬餘億投資額。

從4月16日到4月23日,短短7天時間內,涉及樓市的高層動態如此密集,可以說是年內罕見的現象。

筆者認為,如果說央行、銀保監會的表態是冷卻樓市的過熱情緒,那住建部改造近4萬個老舊小區的工作,就是為了使房地產“脫虛向實”。

樓市已“扣動扳機”!7天內高層連發3條消息,“槍口”對準2類人

讓過剩的資金從樓市裡出來,擺脫大拆大建的模式,300萬億市值的房子,年銷售17億平米的體量就此開始“穩中有降”的過程。

在這個過程中,“槍口”對準的是兩類人。

1,經營槓桿高企的三四線地產商。

Wind數據顯示,截至3月29日,167家A股房企和赴港上市內房股發佈2019年年報,合計營業收入4.26萬億元,同比增長22.77%,淨利潤同比下降7.56%。

其中,太古地產、恆基地產、九龍倉置業、長實集團等63家公司淨利潤同比下滑。

此外,龍頭房企恆大核心淨利潤預期較去年下降約48%,淨利潤預期約為人民幣較去年下降約50%,同屬第一梯隊的萬科銷售與淨利增速已達近幾年最低,這被市場解讀作“經營績效不及預期”、“為平滑利潤採用激進費用確認方式”。

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連萬科這樣收縮在一二線發展的龍頭企業都在說“活下去”,加上63家房企開始虧錢的現實,應該使地產商們清醒:如果還保持原來大幅擴張的“高週轉”速度,經營槓桿越高,在市場裡“夭折”的可能性就越大。

2,2018年以後買房,購房槓桿率超過60%的購房者。

這裡有2個前提。

一方面,2018年以後買房的人,面臨的動輒高達6%的房貸利率,資金成本較高,同時全國房價趨於平穩,即便加上租金收益,也無法跑贏房屋折舊率、房貸本息等成本。

另一方面,在持有房產虧錢的時候,如果收入無法覆蓋月供,碰到調控收緊、房價下行的環境,很容易出現斷供。

大家可以對照一下自己的房貸與收入,負債率=負債總額/資產總額,假如家庭月收入為1萬,而你的房貸有6000,你的購房槓桿率就達到了50%。

如果再考慮到今年的就業壓力,還有一家人每個月的衣食住行費用,真正的購房槓桿率絕不止60%,收入稍微出現“斷層”,名下的房產就有可能會“得而復失”。


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