你能想象到现在房地产市场规模有多大吗？
按市值来计算，长江证券经济学家赵伟认为，2018年中国住宅总值总市值大约在250-300亿元之间。
截止2018年底，全球住宅总市值达到了168.5万亿美元，我国市值占比为25%，内地住宅市值为282万亿元。
而东方证券首席经济学家邵宇说，现在我们的房地产总市值65万亿美金，相当于450万亿人民币。我们一年的GDP是90万亿，所以我们的房地产现在的市值相当于GDP的5倍。
按销售面积来看，在2000年，全国房地产的销售面积只有1亿平米，到了2010年，销售面积膨胀到了10亿平米。
到了2019年底，房地产年销售面积已经达到了17亿平米。
按100平米一套房子来计算，17年的时间里，每年卖出去的房子从100万套上升到了1700万套，足足涨了17倍！
一般来说，像制造业、外贸、商贸、零售和工厂这种行业，达到一定的规模后，扩张速度必然会放慢，体量越巨大，后续扩容的速度越慢，这是从“行业蓝海”到“红海”的必经之路。
但是，房地产行业却让我们感到有点大跌眼镜，现在每年进城人口有2000万人，卖出去的房子去达到了1700万套，在总量过剩的前提下，还能保持如此大的行业规模，这样的表现似乎与经济规律相悖。
拿今年来说，600多万家外贸企业订单紧张，4月份开始复工率才恢复到了90%以上，餐饮、娱乐、辅导班、旅游等多个行业景气度出现下降，按理讲楼市也会随波逐流才对。
让人想不到的是，杭州、深圳、上海多个城市出现“开盘即售罄”的现象，深圳3个千万级公寓项目开盘当天就卖光，杭州排队摇号的人群络绎不绝，上海3月成交环比增长2倍，苏州在放宽预售条件、放低人口落户门槛后再度出现“地王”、“抢房”的现象。
不过，在“房住不炒”的前提下，行情越是火热，调控加码的可能性就越大。
拿最近5天来说，高层连发3条消息，央行宣布1项措施，有关部门接连表态，已经对楼市的投机情绪“扣上了扳机”。
1，央行上海总部宣布：严禁违规资金进入房地产市场。
4月23日，人民银行上海总部召开的上海房地产信贷工作座谈会明确，坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。
什么叫资金绕道流入房地产？
众所周知，从去年11月份到现在，央行已经进行了3次降息，1年期LPR降了35BP，5年期LPR降了20BP。
在银行对房贷利率大幅加点的环境下，企业贷款的短期利率降低，很多人就打起了歪主意，名下注册企业，再用红本房子抵押贷款，最多可以贷到评估价的7成，用这笔钱再去买房。
这种做法，实际上是把国家用来补贴实体经济的资金，绕道流入楼市里进行投机。
央行此时宣布的举措，正是为了遏制这种“不劳而获”的买房行为，让楼市气氛重回理性。
2，银保监会表态：落实“房住不炒”定位。
在4月22日举行的新闻发布会上，银保监会首次对深圳“房抵贷”问题作出了回应。
银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企直言，“深圳确实出现了这样的情况，监管部门深圳银保监局、人民银行深圳中心支行在这几天都采取了相应的监管措施”。
在当天的会议上，肖远企再度强调，贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金，不能够挪用，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款，都必须要真实遵循申请时的资金用途。
一边是央行的发声，另一边是银保监会的表态，作为“一行两会”最关键的两个部门，几乎在同一时间针对楼市过热现象“对症下药”，说明未来调控加码的可能性很高。
3，住建部：2020年计划改造城镇老旧小区3.9万个。
4月16日，住建副部长黄艳介绍，自2019年起，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，去年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。2020年，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。
3.9万个小区，对比去年1.9万个老旧小区，相当于增加了1倍有余！
根据介绍，需要改造的2000年以前建成的老旧小区的量大概有30亿平方米，此外2000年之后建成的一些小区也有改造需要。
原住建部副部长仇保兴曾测算过，老旧小区改造的市场空间或达5万亿，有专家称，若按5年改造期来计算，预计每年可贡献1万余亿投资额。
从4月16日到4月23日，短短7天时间内，涉及楼市的高层动态如此密集，可以说是年内罕见的现象。
笔者认为，如果说央行、银保监会的表态是冷却楼市的过热情绪，那住建部改造近4万个老旧小区的工作，就是为了使房地产“脱虚向实”。
让过剩的资金从楼市里出来，摆脱大拆大建的模式，300万亿市值的房子，年销售17亿平米的体量就此开始“稳中有降”的过程。
在这个过程中，“枪口”对准的是两类人。
1，经营杠杆高企的三四线地产商。
Wind数据显示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报，合计营业收入4.26万亿元，同比增长22.77%，净利润同比下降7.56%。
其中，太古地产、恒基地产、九龙仓置业、长实集团等63家公司净利润同比下滑。
此外，龙头房企恒大核心净利润预期较去年下降约48%，净利润预期约为人民币较去年下降约50%，同属第一梯队的万科销售与净利增速已达近几年最低，这被市场解读作“经营绩效不及预期”、“为平滑利润采用激进费用确认方式”。
连万科这样收缩在一二线发展的龙头企业都在说“活下去”，加上63家房企开始亏钱的现实，应该使地产商们清醒：如果还保持原来大幅扩张的“高周转”速度，经营杠杆越高，在市场里“夭折”的可能性就越大。
2，2018年以后买房，购房杠杆率超过60%的购房者。
这里有2个前提。
一方面，2018年以后买房的人，面临的动辄高达6%的房贷利率，资金成本较高，同时全国房价趋于平稳，即便加上租金收益，也无法跑赢房屋折旧率、房贷本息等成本。
另一方面，在持有房产亏钱的时候，如果收入无法覆盖月供，碰到调控收紧、房价下行的环境，很容易出现断供。
大家可以对照一下自己的房贷与收入，负债率=负债总额/资产总额，假如家庭月收入为1万，而你的房贷有6000，你的购房杠杆率就达到了50%。
如果再考虑到今年的就业压力，还有一家人每个月的衣食住行费用，真正的购房杠杆率绝不止60%，收入稍微出现“断层”，名下的房产就有可能会“得而复失”。
